境外收入人士申請按揭須知

過去數年按揭指引持續收緊，無按揭負擔人士購置700萬元以下物業的標準按揭成數上限是6成，1000萬元以上物業的按揭成數上限是5成。有按揭負擔者按揭成數上限減一成，如果按揭申請人的主要收入來自香港境外，有關按揭成數會又再減一成。而在有關限制之外，境外收入人士申請按揭時，也有其他地方要留意。

申請人如以「供款與入息比率」為基礎申請按揭，本身未在香港持有或擔保物業按揭，而主要收入又來自境外。按揭成數有以下限制：

‧      如樓價為700萬元以下，按揭成數上限為5成

‧    如樓價為700萬元至1000萬，按揭成數上限為5成，貸款額不得高於400萬元；

‧    如樓價為1000萬元以上，按揭成數上限為4成。

如果有關人士主要收入來自香港境外，而且在香港已有其他按揭負擔，可獲批的按揭成數上限按以上標準各降一成；例如購買1000萬元以上物業，按揭成數便只有3成。

海外收入人士申請按揭時，所需的入息證明文件與一般本地收入人士類同，一般而言，銀行會要求申請人提供當地政府發出的稅務文件、僱主發出的糧單、任職證明、銀行戶口往來紀錄等。如果借款人任職於政府機構，又或知名的公司，入息證明較易被信納；相反，如果是在境外從事自僱業務，收入會較難核實。

值得留意，有關海外收入人士的按揭成數限制並非鐵板一塊，如果申請人與香港有緊密聯繫，例如被本地僱主派駐海外工作、或父母子女在港定居等；如獲銀行信納，申請便可不受相關限制影響。

如果申請人的主要收入來自境外，但入息證明又因種種原因不為銀行信納，原則上可考慮以「資產水平」為基礎申請按揭—銀行會視乎申請人的淨資產(資產估值扣除債務)水平，決定是否批出按揭；不過，以資產水平為基礎申請住宅按揭，按揭成數會有更大限制：如果申請人在港未持有或擔保其他按揭物業，按揭成數上限是4成；相反，如果申請人在港已持有或擔保其他按揭物業，按揭成數上限會是3成。

最後要注意的是，如果「資產」位於境外，例如是海外物業，或外地的股票、外匯，在計算資產值時，也可能會出現估值打折的問題。

原文刊於iMoney 2017年8月19日

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銀主盤與樓市

市場不時傳出銀主盤拍賣的消息，傳媒發掘之下，更發現部分銀主盤有「多按」紀錄；部分意見視銀主盤個案增加為樓市泡沫訊號，但兩者其實無必然關係。

所謂銀主盤，指的是借款人未能償債，貸款方根據貸款合約將抵押品出售抵債。銀主盤的賣家，不限於銀行，近期便有多宗財產公司拍賣的個案。有指銀行批出按揭，有較嚴格的指引，例如借款人的供款與入息需符合一定比率，現時借款人亦難以在銀行一按之外加借二按；整體而言借款人難以借入高於自己負擔能力的樓債。相對而言，財務公司審批較寬鬆，成為不少業主加按套現的選擇，但其按息偏高，借款人被樓債壓倒的風險亦較高。

理論上，最佳情況是每一個業主都不會借入超出自己負擔能力的債務，物業(尤其是唯一的自住物業)不會淪為銀主盤。在此標準下，銀主盤個案增加，自然不是好消息。不過，除非社會禁絕按揭業務，否則總有機會出現借款人無力償債，銀主賣樓抵債的個案。

不管樓市高低 都可能出現銀主盤
事實上，不管樓市高高低低，都可能出現銀主盤---經濟危機出現時，債仔收入下跌，無力供樓，銀主收樓拍賣抵債，加上「銀主盤」的標籤，成交價可能較正常放盤低，此種情況下銀主盤增加，甚至可能進一步推低樓價。

而在在經濟擴張階段，資金追逐資產，一般人收入擴張，一樣會有銀主盤：總有些業主會因種種理由將物業加按套現—向銀行借款受制於按揭指引的話，部分業主便會轉向批核寬鬆、按息較高的財務公司；當他們發現供款吃力時，如果樓價正好上升，可以加按借新債還舊債，債務便可能越滾越大—當最終無力還款時，市場便又多一個銀主盤。

既然樓價升、樓價跌都會有銀主盤，又如何可以說銀主盤增加是泡沫訊號？香港的私樓、居屋數量達160萬戶，每月雙位數的銀主盤，與其說是泡沫訊號，倒不如說是小數理財不善的個案始終難以避免。

原文刊於經濟日報網站2017年8月16日

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還款能力及還款意願

有些置業人士在入市前，喜歡把自己的收入概況、有意購買的物業叫價等資料放上討論區，詢問其他網友自己按揭獲批的機會。先不論一般網友的意見有多少參考作用，置業人士宜先了解，貸款的批核，銀行其實是在判斷申請人的還款能力及還款意願；在某程度上，判斷不是完全客觀的一回事，就算是不同的銀行職員，對同一個案，批或不批，結果都可能完全不同。

當然，按揭批核有一定的客觀標準，例如說月入2萬元的申請人，由於收入限制，沒有其他聯名借款人或擔保人的話，怎麼計算也不能以「供款與入息比率」的方法借取250萬元的按揭貸款。不過，一般會把問題放上討論區的，也不是詢問此類有標準答案的問題，反而會問林林總總的另類疑問。較常見的例如「收入不穩定」、「有收入但無報稅」、「曾經有拖欠紀錄」等。似乎問完之後，有網友說自己也是類似情況又可獲銀行批出按揭，詢問人便會增加入市信心。

上述較多人疑慮的問題，其實難有客觀答案。原因不單是每宗個案情況各有不同，更在於信貸審核難免有一定的主觀判斷，不同人不同時候的決定都可能有所不同。

站在按揭審批部門的角度，他們決定是否批出貸款申請，要處理兩大問題：其一是申請人有沒有能力償還按揭；其次是申請人有沒有意願償還按揭。壓力測試等標準看似客觀處理「有沒有能力還款」的問題，但前提是先要解決「收入證明是否可信」，但很多時此卻是沒有一致標準的。齊全的入息證明，例如有齊稅單、僱主證明文件、銀行戶口紀錄，大致上便可視為可信的入息證明。但只有部分文件證明的話，是否信納，便視乎審批部門的經驗及觀點。
在還款能力之外，涉及更多主觀判斷的是還款意願。信貸評級高、無拖欠紀錄，反映借款人過去還款意願較高。但曾經有拖欠個案，甚至是錢債訴訟，可能會反映申請人的還款意願有問題；即使申請人收入高、還款負擔低，貸款人卻仍有拖欠還款的可能。此些邊緣個案的批或不批、如何批，便不太可能有標準答案。

不過，「沒有標準答案」對按揭申請人而言，不一定是壞事。情況代表A銀行不批，B、C或D銀行仍有可能批出按揭。如果情況不是太極端，申請總有被接納的可能。

原文刊於信報網站2017年8月15日

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樓市預警訊號或失靈

報紙的地產版近日每多奇聞，例如一日之間公屋戶呎價兩創新高、又例如投資者已進化至購買一批單車車位分租。此類樓市非主流物業成交紀錄，換個角度看可說是反應樓市「鑊氣」甚盛，但在相對低成交量的今日，類似的瘋狂個案又未必足夠成為樓市預警訊號。

故老相傳，傳統上樓市升勢一般由豪宅帶動、升浪漸漸推動港島樓、九龍樓上升；到了此類領頭物業價格偏高，投資者便轉向「落後」的物業類別。而到了村屋、居屋也爆升，反映樓市已屆瘋狂階段，買家認定樓價必升，買不起豪宅也要買間村屋「保值」，但此情況也代表要入市的資金已近耗盡，升市無以為繼，升浪往往將近完結。樓市上一個高峰期是1997年，當年樓市大跌前，也曾出現偏僻村屋高價成交的情況。

回到文首提及的公屋及「單車位」成交，創新高的公屋交易，呎價雖然已高於同區私樓，但賣公屋是回歸後特區政府的新政，情況難與97年直接對比。但投資者購入單車位收租，放在1997年，卻屬於「可行但聞所未聞」的投資途徑。如果樓市升浪由「豪宅>市區大單位>新界上車盤>車位」的漸進變化反映升勢開始乏力，那麼連單車位也引來投資者青睞，表面看來，似乎是一個更大的警號。

新近非主流物業高價成交 不可用傳統觀點解釋
問題是，新近出現的非主流物業高價成交，似乎不可用傳統觀點解釋：1997年M3貨幣供應2.9萬億元，整體物業註冊20萬宗，金額8,680億元；2017年M3貨幣供應約13萬億元，上半年物業註冊不足4.8萬宗，金額3,731億元。

貨幣供應增加近3.5倍，而物業成交金額不及當年，實在難以證立資金無以為繼的觀點。
對非主流物業高價成交較合理的解釋，似乎是重重限制下，二手樓流轉量偏低，氾濫的資金欲買無從，最終連單車位也成為入市目標。某程度上，「非主流物業成交價創新高」的現象已失去對樓市的警示作用。

原文刊於經濟日報網站2017年8月9日

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按揭部分還款多面睇

阿爺教落，供樓開頭好辛苦，過得幾年如果加人工，儲落一筆錢，償還部分樓債，他日供款自然更輕鬆。上一代的供樓智慧完全正確，但時移世易，今時今日，部分還款未必是最好的理財策略。

任何時候償還部分按揭欠款，如還款期及利率不變，往後每期供款會減少，日後供款自然較為輕鬆。在按揭利率高企的時代，壓抑其他開支、儲蓄一定資金部分還款便是不少人實踐的按揭理財策略。經驗故老相傳，目前不少供樓業主儲夠一筆錢，往往也會進行部分還款。

問題是，在低息環境下，部分還款未必是理想的策略。資金的任何運用，都有其機會成本。在按息偏高之時(例如1997年10月金融風暴後，新造按息一度高逾10厘)，如果儲下的資金沒有其他特別用途，甚至較穩健、低風險投資項目的預期回報也低於按揭利率；在此種情況下，儲蓄每到一定金額即為按揭進行部分還款絕對是最佳決定。

不過，目前按息低企，先不論部分在2010年前後取用的按揭貸款，利率可能仍在1厘左右。近幾年的新取用樓按，利率一般只在2厘左右，在此種環境下，提早還款雖然一樣可以減少日後的供款支出，但其機會成本卻偏高，例如同一筆資金，購買公用股可獲的派息往往已高於按息支出。

另一方面，近月通脹率約在1.9厘，而新取用按揭利率約1.84厘，技術上是實質負利率，在此種情況下，理論上拖長還款對借款人更有利，不必急於提早還款。

當然，理論歸理論，對某些人來說，即使利率再低，提早還款可能仍會是較佳選擇：例如有錢在手便「身痕」，總按不住瘋狂消費的欲求、又或投資往績欠佳，買什麼跌什麼的話，那麼部分償還按揭欠款，仍不失為保守穩健的理財方案。

原文刊於信報網站2017年8月8日

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數萬元債務對按揭都有影響？

香港樓價高，每宗按揭貸款的平均金額亦高，6月份新批按揭平均按揭金額便高達384萬元。需要借取按揭的業主，不少在申請前都會自己計算能否通過壓力測試，不過，他們未必為意，數百萬元的按揭申請，有時會因為區區幾萬元的債務而受阻。

對於無按揭負擔人士（或僅有一個按揭物業的轉按申請人）而言，如果物業價值在1000萬元以下，可由銀行取得的按揭成數上限是6成（貸款額不可高於500萬元）。而「供款與入息比率」上限為50%，壓力測試下，假設利率上升3厘，「供款與入息上限」不可逾60%。不少按揭申請人可能會自行計算一般按揭條件下的供款，再與入息比較，如果不超出限制，便認為按揭申請必批。

一般人計算供款負擔時的一個盲點，是忽略小額債務對供款負擔的影響；按揭金額動輒數百萬元，申請人可能完全不為意區區數萬元的其他貸款可能會影響按揭申請。

銀行計算「供款與入息比率」時，「供款」指的不單單是按揭的每月還款，同時亦包括其他債務的還款。不少人自行計算時忽略計算小額債務，原因可能是按揭金額大，而其他債務金額小，直覺上認為後者無甚影響。

私人貸款、稅貸、消費貸款的還款期遠較按揭為短，總額低的未償還貸款，每月還款金額數千元，其實已可大幅削減按揭可批核金額。

例如一位無按揭負擔申請人，月入4萬元，如本身無任何其他債務，在利率2.25厘，還款期30年的情況下，可通過壓力測試借入的按揭金額上限約為434.6萬元。
同一條件的申請人，如有一筆數萬元的稅貸，尚餘還款期數只有半年，每月還款6000元，可通過壓力測試，借入的按揭金額上限會大幅下跌至約325.9萬元。

要精確計算其他債務負擔對按揭申請的影響，置業人士可咨詢業內人士，避免小額貸款阻滯按揭申請。

 原文刊於經濟日報網站2017年8月2日

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財務公司按揭比重評估

討論樓市是否有泡沫時，認為沒有泡沫一方的一個主要論點，是銀行新批按揭有嚴格監管，金管局統計新批按揭平均按揭成數只有五成，供款負擔只有34%。但有反方意見認為，上述統計只包括銀行數據，未能反映財務公司按揭對市場的潛在影響。究竟財務公司提供的按揭，比重有多大？

客觀而言，對於財務公司按揭的規模，難有準確的數字──此等公司不受金管局監管，除非是上市公司，否則亦毋須公開財政報告；結果對於整體財務公司的按揭規模，只能人言人殊，一些人認為銀行按揭成數受限，審批嚴格，一定會促使借款人轉向財務機構；相反意見認為在重重稅務限制下，根本不會有很多投資者借高息按揭入市。

坊間有分析指出，2009年以來，金管局統計的銀行按揭取用金額一直穩定，幾無增長，與期內樓價上升一倍的情況並不配合；估計是財務公司借貸填補了銀行按揭「本來應有」的增長。有關分析認為情況嚴重──財務公司提供的按揭不止是規模大，而且利率高、又欠缺壓力測試之類的風險管理，一旦外圍因素轉差，借款人承受不了高息還款，可能引發大量斷供、銀主盤湧現，最終加大樓價跌幅。

近10年升市 只由較少資金推動
有關分析似乎言之成理，但有一個嚴重的盲點：2009年以來，樓價雖然有累積一倍的升幅，但每年樓市的成交金額，其實十分穩定。我們先看一下上一個成交期樓市瀕臨瘋狂的盛況。1996年，全年物業交易註冊金額為4746億元，1997年是8680億元，升幅83%，反映大量資金進入樓市。1996年銀行住宅按揭取用金額為1630億元，1997年為2563億元，升幅為57%。

要留意1996和1997年有大量確認人交易，一個住宅可以在正式成交前轉讓多次，但只有最終買家有可能申請並取用按揭，故按揭取用金額升幅不及同期成交金額升幅。

而2009年至2016年，物業交易註冊金額最高的是2010年的6900億元、2012年的6500億元。而近2014至2016年，總成交金額都在5300億至5500億元水平，數字只較2009年約5200億元略高。簡單來說，上一個高峰期，我們的確看到資金大舉流入樓市，推高樓價。但2008年金融海嘯後的年份，資金其實被限制進入樓市，整體成交金額未有明顯上升──自然地，近年的按揭取用金額亦較為穩定。那麼樓價上升是什麼一回事？

其實，只要細看成交宗數，2009年物業成交13.4萬宗，2014年物業成交8.1萬宗，2015年是7.6萬宗，2016年是7.3萬宗。接近的成交金額，但成交宗數卻愈來愈少，每宗成交價自然較高。此解釋了為何銀行按揭取用金額未見大升，但樓價卻上升一倍的現象。

簡單而言，在「正常情況」下，熾熱的樓市應該出現成交價和成交量齊升的現象。但近年辣招眾多，成交量被壓低，流入樓市的資金未見大幅上升，卻足以推高樓價。而樓市成交額及銀行按揭取用金額的比例，近年亦大致維持，認為財務公司按揭大幅取代銀行按揭的觀點，仍欠實質數據支持。

原文刊於信報網站2017年8月1日

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