有些置業人士在入市前,喜歡把自己的收入概況、有意購買的物業叫價等資料放上討論區,詢問其他網友自己按揭獲批的機會。先不論一般網友的意見有多少參考作用,置業人士宜先了解,貸款的批核,銀行其實是在判斷申請人的還款能力及還款意願;在某程度上,判斷不是完全客觀的一回事,就算是不同的銀行職員,對同一個案,批或不批,結果都可能完全不同。
當然,按揭批核有一定的客觀標準,例如說月入2萬元的申請人,由於收入限制,沒有其他聯名借款人或擔保人的話,怎麼計算也不能以「供款與入息比率」的方法借取250萬元的按揭貸款。不過,一般會把問題放上討論區的,也不是詢問此類有標準答案的問題,反而會問林林總總的另類疑問。較常見的例如「收入不穩定」、「有收入但無報稅」、「曾經有拖欠紀錄」等。似乎問完之後,有網友說自己也是類似情況又可獲銀行批出按揭,詢問人便會增加入市信心。
上述較多人疑慮的問題,其實難有客觀答案。原因不單是每宗個案情況各有不同,更在於信貸審核難免有一定的主觀判斷,不同人不同時候的決定都可能有所不同。
站在按揭審批部門的角度,他們決定是否批出貸款申請,要處理兩大問題:其一是申請人有沒有能力償還按揭;其次是申請人有沒有意願償還按揭。壓力測試等標準看似客觀處理「有沒有能力還款」的問題,但前提是先要解決「收入證明是否可信」,但很多時此卻是沒有一致標準的。齊全的入息證明,例如有齊稅單、僱主證明文件、銀行戶口紀錄,大致上便可視為可信的入息證明。但只有部分文件證明的話,是否信納,便視乎審批部門的經驗及觀點。
在還款能力之外,涉及更多主觀判斷的是還款意願。信貸評級高、無拖欠紀錄,反映借款人過去還款意願較高。但曾經有拖欠個案,甚至是錢債訴訟,可能會反映申請人的還款意願有問題;即使申請人收入高、還款負擔低,貸款人卻仍有拖欠還款的可能。此些邊緣個案的批或不批、如何批,便不太可能有標準答案。
不過,「沒有標準答案」對按揭申請人而言,不一定是壞事。情況代表A銀行不批,B、C或D銀行仍有可能批出按揭。如果情況不是太極端,申請總有被接納的可能。
原文刊於信報網站2017年8月15日
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