新盤建築期付款比例上升的深層影響

去年按證公司放寬按揭保險的適用範圍之後，在一手市場引發一個連鎖反應──選用建築期付款的買家比例大幅增加。表面看，選用建築期或即供期，只是買家選用付款方法的小問題，但對樓市生態其實有重大影響。

按保的適用範圍由600萬元以下物業放寬至1000萬元以下物業，是特首在去年的《施政報告》中首先提及，坊間戲稱新按保為「林鄭plan」。而新按保推出至今，一個較明顯的影響，是新盤選用建築期付款的比例大升。

過去一般樓花項目，由於即供付款的折扣較多，多數情況下選用即供付款的買家較多。但在新按保推出之後，情況逆轉，多個新盤出現較多買家選用建築期付款的場面，個別新盤更有逾八成買家選用建期付款。主要原因在於，新按保只接受現樓申請，樓花買家要申請按保，只可選用建築期付款，待物業成為現樓再行申請上會。

不少人在買家角度討論過，選用建期付款加按保的風險，包括樓價下跌，估價變動或令借款額減少等。但在更宏觀的角度，建築期的選用比例大升，其實有更深層次的影響。

對發展商來說，買家用即供付款，賣方理論上會較早收回現金，更多買家選用建期付款，資金回籠的速度便較慢，對資金雄厚的本地大型發展商、近年陸續涉足本地樓市的巨型內地發展商來說，要較長時間收回資金，也不是太大問題。但對中小型發展商來說，單一項目佔集團業務的比重較高，資金回流速度的影響較大。當市場生態促使更多買家選用建期付款，也代表中小型發展商的競爭環境更為困難。

原本香港樓市已是大型發展商主導，近年內地發展商又加入市場；加上新按保的推出，建期付款成為新盤主流，中小型發展商的市場位置可能會更為邊緣化，未來寡頭主導市場的情況，可能比現時更甚。

原文刊於信報網站2020年7月14日

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拆解「新按保」謬誤

政府放寬按揭保險適用範圍已3個月，坊間戲稱為「林鄭PLAN」的按保計劃，地產界期望甚殷，但在短暫刺激，樓價輕微上升後，近日樓價似乎又再回軟。而先不論對樓價中長期走勢的影響，按保放寬了幾個月，不少人似乎對內容仍有誤解。

按保買樓花，只可用建築期付款？

其實要視乎樓價而定，按保新適用範圍，只接受現樓物業申請。意思是購買的樓花物業樓價高於6百萬，一般只可選用建築期付款。但要留意，如果物業成交價是在6百萬元以下，其實仍然接受即供/建築期付款申請。當然，由於市場上較少新盤單位作價在6百萬元以下，不少叙述會說買新盤又要申請按保只可用建築期付款，但嚴格而言此是不準確的。

「初次置業」不是真的初次置業

金管局有關按揭保險的指引提及，不論樓價，申請8成以上按揭的條件之一，是「初次置業」。但要留意，初次置業的定義不是真的指第一次購買本地住宅物業，而是申請人在申請按揭時，並未持有任何本地住宅物業。換言之，一位多次買賣物業的投資者，只要先出售持有的物業，仍然合乎「初次置業」的定義，仍然合資格申請貸款額樓價8成以上的按揭保險。

800萬元以上物業只可借8成？

「800萬元以下物業可借9成，800萬至1000萬元物業可借8成」是一個過度簡略的叙述。類似於未放寬之前，「400萬元以下可借9成，400萬至600萬元可借8成」；其實新按保放寬之後，樓價800萬元至900萬元物業，是可借高於8成的，但貸款額上限是720萬元，例如樓價850萬元，可借上限720萬元，其實成數仍有84.7%。

類似的誤會其實多不勝數，如果置業人士計劃以按揭保險購置物業，但又不太清楚各種申請條件，不妨在作出入市決定定，多向銀行及按保公司查問。

原文刊於置業家居 2020年1月25日

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