2013樓價難跌 惟風險上升中

 2012將盡，讀者在看此文章時，已代表「12月21日世界末日」的流言未有成真，現在又是展望新一年後市的時候了。
2011年終時，市場一眾分析員，以至「玄學家」，對樓市的估計是跌多升少；暫時埋單計數，本地樓價在2012年上升逾兩成，可說是大升市，弄得一地眼鏡 碎。至於2013年，撇開玄學觀點不談，金融界似乎偏向看好，認為樓價在低息環境下難以調整。大致上，我們認同樓價難見明顯回落，但樓價升幅已拋離一般家 庭收入增長及其負擔能力，樓市的風險正在上升之中。
供應近5年新高 仍屬緊張
展望2013年，我們認為有幾個大趨勢值得留意：
1. 供應仍然緊張；
2. 美國維持量寬後，人民幣仍有升值壓力；
3. 港府會繼續出招，增加買賣成本，但基本的需求不變 。
有代理統計，明年「可推出」新盤逾3萬個，是近5年新高，但此估計一向偏高，原因是新項目在落成前20個月，已被計入「可推售」數字，但發展商大可視乎市 況推盤，因而總有一些項目會以短期樓花方式應市。有關代理估計，明年新盤推出實際數字約1.6萬個，可算是近年新高，但仍遠低於2001至2004年2萬 至2.7萬個的水平，整體上供應仍屬緊張，不足以推低樓價。
2013年底前 低息環境料不變
暫時看來，可以左右大局的仍是匯價及利率因素。美國量寬持續，雖然聯儲局不再提及2015年前不加息，但要達致失業率降至6.5%的目標，最樂觀的估計也 要在2013年底，大前提是財政懸崖不會拖累美國經濟。因此，在2013年前，美國的低息環境理應不變。相反因美國持續量寬，人民幣則有升值壓力，資金將 持續流入香港，不單最優惠利率難以上升，拆息甚至有回落的條件。人民幣如果持續上升，亦會部分抵銷買家印花稅的影響。
對港府來說，新供應難以在短期內增加，要應對美國量寬對樓市的刺激，僅有的板斧是繼續以收緊按揭指引、增加印花稅率的方式，以增加買家（特別是投資者）的 買賣成本。另外，雖然置安心、白表免補價購居屋等會提早推出，但規模難以擴大，且屬於「抽獎」性質，只可暫時安撫市民。短期房策目標是嘗試推遲購買力入市 的時間，但基本需求則難以壓下。就正如多數分析指出，此並不是治本方法。
整體而言，樓價難以在上述條件下回落，至於是否一如個別分析所言，會持續向好，其中一個變數是政府壓市措施會否加大力度。成交量方面，政府遏抑需求的措施仍然有效，而且可隨時加碼，估計仍會持續偏低。

原文刊於置業家居 2012年12月22日

量寬擴大 樓價難壓

 上周聯儲局會議，一如市場預期，將量寬規模擴大，規模由原先每月400億元，增至850億美元；在會議有正式結果前，熱錢已陸續流入香港，金管局多次沽港元接美元，新一輪量寬之後，熱錢流入的規模會否隨之擴大，值得留意。
在聯儲局公佈擴大量寬的決定後，本港金管局重申，指香港貨幣發行局制度下，若資金持續流入，金管局可無限量承接美元，以穩定港元匯價。
原則上，金管局的聲明完全正確，無論有多少資金流入，在貨幣發行局制度下，金管局都可承接--有1,000億美元流入，香港就可發行7,750億港元以作兌換。
簡單來說，貨幣發行局的制度，本身的確是固若金湯，就算全世界的美元都流入香港，金管局也可以全部接下；因為本質上港元只是某種美元代幣，有多少美元來，完全可以發行等值港元兌換。
金管局可接無限量美元 不代表制度無代價
現時熱錢流入，有很多原因，部分是資金太多，唯有四處流走，購買不同的資產。另外一個原因，是部分資金認為港元匯價偏低，來「衝擊聯匯」，賭聯繫匯率失 守，港元升值。貨幣發行局制度原則上的確可無限量承接美元，但制度不是沒有弱點--港元供應增加速度高於經濟增長，代表通脹持續，甚至惡化。如果香港承受 不了通脹的代價，匯率便要改變。
聯繫匯率的是是非非，是市場和官方的關注不同，因此難改。對關心樓市人士來說，暫時要留意的是量寬規模擴大的影響。一般來說，熱錢流入一地，會購買的都是 流動資產，如股票、債券，購買不動產的規模應該有限。熱錢流入，並不會直接刺激樓價上升。但資金氾濫的後果，是利率將持續維持在極低水平、通脹上升，也會 迫使部分持有港元現金者購買實物資產以對抗通脹。
留意人民幣後向
另一個要留意的是人民幣。美元量寬，如人民幣沒有規模接近的增加供應，人民幣對美元及港元的升值壓力會增加，一定程度上會抵銷買家印花稅（BSD）對國內 人士購買香港住宅的阻嚇力。相反，如人民幣有同等規模的增加供應，人民幣兌港元的升幅會較小，但國內一些人更容易取得資金，在港元利率低於人民幣利率的情 況下，內地氾濫的資金同樣可能流入香港。至於人民幣貨幣政策對香港樓市的影響，便要視乎中國版量寬的規模而定。
綜合而言，聯儲局擴大量寬，理論上是利好香港樓價的。不過，即使市民看好樓市，在持續數年收緊非自住物業按揭後，「散戶好友」是否仍可通過壓力測試入市是一個問題。
而在新一輪升浪後有更大的問題。借用以前財爺的一句，What goes up, must come down。量寬如因任何原因而取消（或不能維持），熱錢流走，利率上升，高企的樓價將大幅回落；至於量寬會維持多久，會不會有更多輪的QE？我們也很想有水晶球！

原文刊於經濟日報網站 2012年12月19日