加息的應對策略

香港銀行終於上調最優惠利率，大多數供樓人士的支出都會增加。小業主面對加息，其實絕非無所作為，因應自己的理財目標，其實有不少策略可以應對加息。

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極低息年代過去 低息年代持續

政府高層近日多次提醒，本地最優惠利率料將回升，持續12年的極低息年代將成過去，市民須留意相關風險。財金官員所言自然是真知灼見，拆息回升了一段時間，也可視為最優惠利率上調的先聲。但目光放遠一點，相對低息的環境恐怕卻會持續一段時間。

如果回顧較長時間的歷史，或者問問較大年紀，在八、九十年代有置業經驗的香港人，會發現80年代初，本地的按揭利率曾高逾20厘，在1997年亞洲金融風暴後，按息亦一度高逾10厘。甚至在2008年金融海嘯前，按息亦維持在5厘左右一段時間。

金融海嘯後，環球量寬，利率低企，本地按息維持在1、2厘的超低水平逾10年，可說是一個反常現象。隨著各國央行退市加息，本地的超低利率環境將完結，已是市場共識。但加息不是問題，加幾多才是問題。而左看右看，極低息時代結束之後，相對低息的環境似乎會持續一段較長時間。

市場估計，在今年9月、12月各加一次息後，美國在2019年料會再加息3次，每次各0.25厘，2020年之後，再加息一次，是次加息周期便可能完結。預期美息上升幅度有限，原因在於美國通脹率不高，而減稅帶來的刺激作用料在來年轉弱。美國既不像80年代要大幅加息壓通脹，也不似90年代經濟一枝獨秀需要較高利息調控。反而貿易戰持續，會壓抑美息上調的空間。

假設至2020年，本地最優惠利率跟足美息升幅，利率潛在升幅約1.5厘，新做按息將升至3.75厘水平。較近年約2厘的按息，升幅自是可觀，但與上世紀八、九十年代比，甚至是與十多年前的按息比較，不足4厘的按息，仍是偏低水平。

對用家而言，應該不會「喜迎按息上升」。不過，對大市而言，預期利率升幅有限，料不會對整體入市意欲帶來太負面的影響。

原文刊於經濟日報網站2018年9月26日

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兩類最受加息影響的人士

下周本地最優惠利率上調的機會甚高，一般估計，除非最優惠利率以較大幅度持續上升，否則加息對樓市的負面影響不大。不過，不論幅度如何，加息總會令供樓業主支出增加。但在云云置業人士中，哪一類所受的影響較大？

近幾年本地多數按揭以拆息計算（即H按），但拆息高企之下，絕大多數H按會改以最優惠利率（P）為準的鎖息上限供樓。因此最優惠利率若上調，不論是H按或P按，按息都會跟隨上升；暫時不受影響的，只有少量尚在定息期內的按揭。大致上，可以說最優惠利率上升，絕大部分仍要供樓的業主，每月供款及全期利息都會因而上升。而在一眾受影響人士中，有部分所受影響會較為嚴重：

1. 新盤按揭優惠期將盡業主 雙重加息
過去數年，大量新盤在推出時，多數發展商都有安排高成數按揭，包括完全由指定財務機構提供的一按，或在銀行一按之外，加借二按。此類產品的共通點，是在供款初期往往有優惠，例如是貼近銀行的按息，甚至是初期免息等。
當優惠期（一般為2至3年）完結後，此類貸款的利率一般會上升至P或P+水平。遇上最優惠利率本身回升，對借款人來說，便等於雙重加息，供款會較優惠期急升。
如果當初選用的是批核較寬鬆，不需通過壓力測試的產品，而借款人的入息又未有明顯改善，優惠期完結加上最優惠利率回升，更可能令供款佔入息比例急增，嚴重影響業主的財務安排。
為免相對高息的貸款長期影響，透過此類計劃入市的業主，宜積極考慮減債或轉按。

2. 壓力測試邊緣準買家 或需調整入市目標
第二類較受影響的，是未入市，而負擔能力處於邊緣狀態的準買家。此類人士或許未有按揭負擔，似乎不會受加息影響。但買家如需申請按揭，便要通過壓力測試；一般估計，壓測的要求不會因為加息而放寬。對未有按揭負擔的申請人，仍會要求「現行按息」下，供款不逾月入五成，假設利率上升3厘下，供款不逾月入六成。
而當「現行按息」上升，而按揭申請人入息不變時，可借入的按揭額便會輕微減少。舉例，如按息為2.25厘，還款期30年，申請人月入$3萬而無其他債務，可借入按揭上限為$3,259,666。當新做按息上升0.25厘，其他條件不變的話，可借入的按揭上限為$3,170,191。
對於在未加息前，目標物業已貼近供款能力上限的準買家，在加息後，便可能要考慮調整入市目標了。

原文刊於置業家居2018年9月22日

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二手好轉 大約在冬季？

一、二手樓表現迴異，大型新盤銷情暢旺、大手加推之餘，均價仍見微升。另一邊廂，二手市場成交量幾近冰封，藍籌屋苑全月亦僅有零星成交。一手旺二手靜有眾多原因，但部分制約二手樓的因素可能在第四季改變。

過去幾年樓價反覆上升，但二手市場從未達到上一個高峰期年成交量逾十萬宗的盛況，2015至17年，二手住宅成交量每年只有3萬餘宗，相當於2003年樓市谷底時的數字。價升量低的原因，不外乎近年的辣稅及按揭逆周期措施生效，遏抑了投資需求。

而除了行之有年的辣招及按揭指引，今年二手市場又有新的利淡因素。政府年底推出首個「首次上車盤」、年中時修訂一手居屋訂價原則，將資助房屋樓價與私樓樓價脫勾，都影響了合資格申請買家的置業部署。

資助房屋計劃助長觀望氣氛
以新一期居屋為例，上半年以原有訂價標準推出，吸引逾15萬份申請。其後政府修改訂價標準，此期居屋的申請亦要重來。現時估計會在10月再接受申請。一般相信原本在上半年入紙申請，或未有入表的合資格人士，都可能會等待當局重新推出居屋。首次上車盤的情況也類似，首個項目會在年底前推出，估計有12萬戶，從未置業，月入7.4萬元以下家庭合資格申請。此批家庭如有意置業，也極可能觀望首置上車盤的推售條件，再決定是否申請。

兩個資助房屋計劃都在第四季接受申請，準買家觀望效應可能是導致二手淡靜的原因之一。一手市場則因成交價較高，客源不同，所受影響不大。

但要留意，居屋重推，涉及單位只有4,400多伙，而首個首次上車項目，單位數量更只約1,000伙。單以居屋而言，售價下調料會吸引更多家庭申請，中籤機會反而下跌。

待兩個計劃在第四季推出，而大量申請家庭發現中籤機會偏低時，部分購買力或會重回二手市場，成交量可望輕微回升。當然，在按息上升、貿易戰升溫的大環境下，亦不宜期待二手成交會出現大爆發。維持一年3萬餘宗成交，令二手市場不至於冰封，可能已是較好的局面。

原文刊於經濟日報網站2018年9月19日

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「首次」十成按揭？

元朗新盤開售，發展商提供一個號稱借足十成的財務安排，被傳媒形容為破天荒。然後各界人士又在討論十成按揭對買家是否風險過高、發展商借足十成，究竟是否對後市信心不足？

其實，此次非本地發展商首次推出「十成按揭」。早在20多年前，也曾有老牌發展商為旗下樓盤推出十成按揭。當年的按揭安排較簡單，就是發展商賣新樓予買家，以成交單位作抵押，借足十成，分期攤還。

類似產品早已出現
而最近被熱烈討論的十成按揭，設計較為複雜，是以新購單位，另加一個無按揭物業共同抵押，舊樓估價要達新單位樓價六成，才可取得以新樓樓價計十成的按揭貸款。簡言之，新物業賣價1000萬元，借款人要借「十成」，便要再加一個樓價起碼600萬元、已供滿的物業作抵押。換算下來，抵押品值1600萬元，才可借1000萬元，按揭成數其實是62.5%。
順帶一提，同一發展商近兩年也有為旗下部分樓盤提供類似貸款，也是以「新樓+舊樓」作抵押，按揭成數上限是新樓樓價120%。與今次較大的不同是，之前的安排也接受未供滿的舊樓作共同抵押。

留意日後轉按難度
換言之，類似產品其實一早已出現。而綜合市場消息，真正選用此類安排的買家其實不多，似乎不值得大驚小怪。換一個角度看，樓價高企，發展商推出「一筆按揭，兩個抵押品」的安排，也可視為「另類父幹」，即年輕買家借助於家人資產，提取貸款。

如果買家(或其直系親屬)持有一個已供滿的物業，考慮選用類似安排時，也有需要留意的細節。與多數新盤按揭類似，此類計劃供款初期有優惠，例如是低息或免息；但優惠期後利息會高於一般銀行按揭利率。買家不宜盲目樂觀，認為在優惠期後，可以輕易轉按至一般銀行。作出財務規劃時，除了計算初期的供款，也應該計算長期供款對財務的影響。

原文刊於信報網站2018年9月18日

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新盤「十成按揭」需知

有發展商推出新盤時提供一個叫做「十足十」的按揭計劃，有傳媒更形容為「破天荒」：發展商提供十成按揭。如何借足十成？選用此類安排又有什麼地方要注意？

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五種未能轉按的原因

轉按市場活躍，即使近日銀行上調新做按揭利率，一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過，市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的，包括以下五種情況：

1. 估值不足

近十年樓價輾轉上升，一般情況下，轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外，最常見的是以發展商高成數按揭入市的買家。以2年前購入一個1000萬元新盤，當時借取共8成按揭的例子計，2年下來，未償還按揭餘額應該仍逾750萬元。
受限於按揭指引，樓價1000萬元以上物業按揭成數上限5成。要「無痛轉按」，即借款人不必抬錢贖會的話；上述物業現值要達1500萬元，即2年累積上升5成。如果升值不如預期，借款人又欠缺現金填補新舊按揭的差額，便難以轉按。

2. 未能通過壓力測試

轉按也要通過壓力測試，而未能通過壓測的情況又可細分為兩類，其一是借款人借入原有按揭後，個人財務狀況惡化，例如收入減少，即使是原額轉按，都可能過不了壓測。第二種情況又是同新盤有關，過去一些新盤提供的發展商按揭，批核標準可能較銀行寬鬆，甚至是所謂「呼吸PLAN」（號稱無條件批核）；財政狀況欠佳的買家可能透過類似計劃借取貸款，但到了要轉按至正規銀行時，卻可能會出現過不了壓測的問題。

3. 信貸紀錄欠佳

就算物業估值、個人收入沒有問題，也不表示銀行一定會批出按揭。常見的原因是按揭申請人的信貸紀錄欠佳，例如出現較多的遲還款紀錄、涉及財務的訴訟等，都可能會影響按揭批核。

4. 未能移除擔保人

部份借款人在借用原有按揭時，本身可能收入不足，需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時，如果本身財政未能通過壓測，只要親人首肯仍作擔保，應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保，可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

5. 文件不齊全

就算樓價、收入、信貸紀錄等都不成問題，申請按揭（包括轉按）時，如果收入證明文件不齊全，例如欠缺稅單、出糧戶口紀錄等，都可能影響按揭批核。無論是新買賣按揭抑或轉按，申請人都宜在事前準備相關文件。
上述多種情況，除了不齊全的文件可以花時間補救外，其他都都較難處理。如果問題真的難以解決，借款人便唯有打消轉按的計劃。

原文刊於經濟日報網站2018年9月12日

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小業主應對加息的策略

市場估計本月下旬聯儲局將再上調聯邦基金利率四分一厘，而本地銀行預料會跟隨上調最優惠利率。談到加息，各界焦點多集中在「對樓市有多少影響」、「每月供款增加多少」等。卻鮮有提及，小業主在加息周期，可以如何應對。事實上，視乎理財目標，業主其實有不少策略可以選擇。

一、以不變應萬變，即任由按息上升，每月供款增加。表面看此取態相當消極，卻可能是最多人「選取」的對應措施──按息回升初期，供款增加始終有限，不少人可能採取聽之任之的態度。尤其是按揭餘額少、剩餘還款期短、供款佔月入比例偏低等。此等情況下，利息上升，對借款人的財務影響不大，大可不理。另一種情況是借款人預期收入升幅可完全抵消加息影響，便未必有太大的財政壓力推動借款人為加息作特別部署。

二、延長供款。如果借款人的理財目標是「限制每期供款於月入一定比例」；面對加息，其中一個可行的方案便是與銀行相議，透過延長還款期的方式，令每期供款減少。此方案有一定代價，延長還款，會令全期利息增加。除了本身有樓在供的業主，估計部分準買家也會採用延長供款期的方式，壓低每月供款，以通過壓力測試。當然，延長供款也要條件配合，例如按揭年期再延長也不可超逾30年。

三、提早還款。利率回升的長遠影響，是全期利息支出增加。如果借款人的理財目標着眼於控制長期利息支出，而手上又有閒置的現金，可考慮進行部分還款，減低長遠的利息支出。當然，閒置資金用於提早還款是否最佳選擇，要視乎情況而定。假設當事人過去的平均投資回報高於預計中的中長期平均按揭利息，那倒不如以閒置資金用於投資；相反，如果當事人的投資紀錄平平，現有的資金並無特別用途，與其放在銀行活期存款賺取微薄利息，那倒不如用於部分還款。

四、轉按。如果借款人目前的按揭組合利息偏高，又符合其他條件的話，可考慮以轉按方式減少利息支出，尤其是近幾年以一、二按組合入市的買家，二按的供款假期(Payment Holiday，例如首兩年免供的安排)已完，開始要償還利息較高的二按。正好近兩年樓價上升，轉按可能足以償還原有的一、二按金額；借入上述二按的小業主，可考慮以轉按節省二按利息支出。

當然，轉按有不少先決條件，包括良好的還款紀錄、原有按揭已過罰息期；新造按揭合乎金管局的按揭指引等。對絕大多數以浮息按揭供樓的香港人來說，加息的影響大致一樣，但視乎個別借款人具體條件的不同，可以有完全不同的應對策略。在決定採取哪一種策略前，借款人宜先詳細了解自己的情況。

原文刊於信報網站2018年9月11日

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貸款人角度看轉按

最新的按揭數字反映在每三宗的二手按揭中，便有一宗涉及轉按。借款人轉按的理由容易理解，但為何貸款人(Lender)，即銀行會熱切爭取轉按業務？

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P按比例會否回升在於銀行取態

近期拆息偏高，實際上H按用家大部分會轉以「鎖息上限」計算供款。有指情況持續，可能會令市場選用P按的用家比例上升。不過，實際上左右P按使用比例的，並不是一眾小業主的選擇，而是銀行的取態。

近一年拆息高企，大部分時間，多數H按，實際上都會轉用以最優惠利率（P）為準的鎖息上限供樓。但除了2至6月部份銀行推銷定息按揭產品，令定按使用比例一度高達新批按揭67%外，其他時間H按仍然主導市場，7月份新批按揭的H按比例便高達94%。而隨銀行體系結餘下跌，拆息持續高企，H按的實際優惠已不存在，不少人估計P按的使用比例可能逐步回升。

當前H按仍有「潛在優惠」
現時的情況其實甚為有趣，在7月份，銀行未上調新批按揭利率，其時新批H按利率一般為H+1.23；7月份一個月拆息在1.62厘至2.02厘之間上落，但即使是拆息最平的那天計息，以H計的按息都會達2.85厘，實際上都會轉用P減的鎖息（當時一般為2.15厘）上限供樓；利率等同當時市場一般P按利率—在借款人角度而言，H按的供款、利息支出與P按並沒有任何分別。

不過，要留意，對申請按揭的人士來說，H按其實仍有一個潛在的「優勢」：它有兩個計息標準，計算供款時，以低者為準。雖然近月因拆息偏高，供樓時會用P減計數，利率與一般P按沒有差距。但始終不能抹殺，未來拆息回落，「H加」低於「P減」的情況有可能再出現，其時供款便會輕微減少。雖然現時看來，上述情況出現的機會不高，不過，可以選擇的話，借款人自然是揀選潛在優惠較大的H按。

如果銀行開出H按及P按的其他條件一樣，而H按以P計的鎖息上限等同一般P按（例如H按利率為H+1.24，鎖息P-3；而P按利率亦為P-3）；對借款人來說，理性的選擇仍然是H按。
要P按選用比率明顯回升，除非H按產品連「潛在優勢」也消失，例如鎖息上限會比新批P按的利率為高。而此點的主導權，從來都在於銀行，而非借款人手上。

原文刊於經濟日報網站2018年9月5日

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新盤與高成數按揭

將軍澳一個大型新盤開售，首張價單近500伙，但發展商未有提供任何一按、二按安排。有關做法算是近年相當罕見，也引發不少評論。究竟新盤開售，發展不提供高成數按揭，是否兵行險著？當中又有什麼玄機？

有關發展商的安排被視為奇招，原因是過去幾年，新盤(尤其是大型新盤)開售，例必提供高成數按揭。由基本的銀行一按+發展商指定財務公司二按，到指定財務公司一按。市場一般的解讀，是發展商以自己的財力，為買家提供高成數按揭選擇，從而令購買力集中在一手市場。根據此種理解，有大型新盤開售，而又不提供高成數按揭安排，便屬意料之外，需要合理解釋。

在云云討論中，較有趣的觀點包括：發展商認為現階段提供高成數按揭風險較高，因此不再提供類似選擇。另一個解讀是：發展商可能是階段性安排，待有實力(不需高成數安排)的買家先入市，之後才為有需要買家安排一、二按。

同區大盤選用二按買家屈指可數

在討論那一種解釋較合理之前，不如先回頭，看看「新盤大部份買家需要發展商高成數按揭計劃才可入市」的假設是否真確。不同新盤有不同的按揭安排，有一些所謂「備用按揭」，由成交紀錄冊亦無從統計買家到底有沒有申請及取用發展商按揭計劃。但也有一些新盤，是指定的付款安排才有發展商安排的高成數按揭，例如共有A至E，5種付款計劃，而只有E安排有提供二按；我們便可由成交紀錄冊中看到選用此安排的買家，統計二按的使用比率。

正好，年初將軍澳同區有一個大型新盤開售，五個付款安排中，只有一個有提指定付款安排才可選用二按。全盤1,600個單位，售出逾1,500伙，根據成交紀錄冊，選用有二按付款安排的成交是5個；其他出售單位，發展商都不提供任何高成數按揭。

技術上，上述樓盤是有發展商二按的，但實際上選用的買家屈指可數，部分原因應該是有關二按安排在財務上並不吸引。當然，發展商安排的高成數按揭少人選用，不代表其他買家都只是用標準按揭成數入市，畢竟坊間仍有其他高成數按揭可供申請。但由結果看，發展商開出一個不太吸引的按揭安排，似乎未見明顯影響樓盤銷情。那麼，另一家發展商索性不提供一、二按財務安排，又有什麼地方值得大驚小怪？

原文刊於iMoney 2018年9月1日

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樓市偏軟 準買家勿採佛系態度

市場估計本地最優惠利率仍有較大機會跟隨美息上升。按息仍低，輕微加息對樓價的影響有限。不過，在利息因素以外，要留意其他基本因素開始惡化，多少會增加樓市的下行壓力。市況偏軟，對買家卻是議價好時機，宜主動留意市況，勿採「佛系入市」態度。

近來「佛系取態」流行，意指「緣份到了，機會自然出現」。此等態度，在樓市大概絕不合用。

如無意外，聯儲局本月將再上調聯邦基金利率四分一厘。雖然本地銀行未必情願，但在港滙偏軟，銀行體系結餘減少的情況下，相信最優惠利率會在橫行近10年後，首次回升。

的確，就算最優惠利率回升，按息仍處極低水平，對樓市的實質影響有限。而聯儲局早前的點陣圖都只是估計再加息1.5厘左右，聯邦基金利率便應該見頂；加上特朗普持續向聯儲局施壓，美息的加幅可能會較聯儲局預期的略低。假設往後美息每次上調，港息都照跟，按息大致仍會處於4厘以下。相對偏低的按息，對樓市的負面影響不大。

外圍惡化 樓市壓力增
問題在於，樓市不僅僅由單一因素左右。中美貿易戰如擴大，預料對中國及香港往後的經濟增長都會帶來重大壓力。而新興市場貨幣滙價下跌，美滙指數偏強，理論上都不利港元資產價格。仍然利好的因素，似乎只有住宅、土地供應仍然緊張。在外圍因素惡化的大環境下，即使預料價格難跌，大致上也可預期樓價難有大升的空間，甚至有一定回調壓力。

對不同情況的市場參與者來說，應對的方案亦大有不同。已經有多個物業在手的投資者，大部分可能會持盈保泰，不會在現市況擴大投資；另一方面，受制於額外印花稅(3年內轉讓物業要付樓價10%至20%印花稅)，估計也不會有大規模的拋售情況出現。

市況有變，最難下決定的可能是未置業的自住買家。手上的資金有限，繼續觀望又怕樓價反彈再上，愈買愈細。現價入市又怕高位坐艇。問題在於，凡事皆有風險，理論上，可以通過壓力測試申取按揭貸款的置業人士，對未來加息、供款增加應可應付。

當然，在供款之外，樓價波動也值得考慮。不過，置業決定也不可能委託他人。準買家如果一時三刻對入市與否未能定奪，也不應採取「佛系態度」。在樓市中，大概不會有「緣份到了，筍盤自然出然」此回事。在波動市況中，更不應封閉自己，反而應該持續留意樓市及按市資訊，考慮自己負擔能力後，定下可接受的入市價，再視乎市場變化，作出是否入市的決定。

原文刊於信報網站2018年9月4日

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銀行加息會否減少轉按規模？

8月份多家銀行上調新做按揭利率，現時業主轉按，供樓利率可能微升。情況又會否令轉按規模有所減少？

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