聯儲局將於今天(9月16日)議息，市場估計美息上調0.25厘的機會高達九成，對未來利率上升的預期亦升溫。在此情況下，本地新批按揭中，定息按揭的佔比預料進一步上升。置業人士在選用定息按揭前，又有什麼地方要留意？
執筆時芝加哥商品交易所(CME Group)的FedWatch網頁(以聯邦基金期貨價格預測聯儲局升降息機率)，顯示本月聯儲局上調聯邦基金利率0.25厘的機會高逾九成。而展望明年9月，聯邦基金利率可能再有兩、三次的利率上調。如果美息只有單單上調一次，幅度0.25厘，預料對香港供樓人士不會有實際影響，H按和P按的供款利率應該會維持在3.25厘水平。但如果美息持續上升多兩、三次，勢將輕微推高本地P按和H按的利率。
在加息預期升溫的情況下，定息按揭的吸引力將持續增加。7月銀行新批樓按中，有34.1%為定息按揭，比例按月上升9個百分點，並創有紀錄以來新高。未來一年，估計定息按揭的比例將持續增加，甚至超逾一半，成為主流。
當然，以上估計有兩大前設：其一是市場對美息上升的預期持續；其二是本地銀行持續推出還款利率低於浮息按揭的定息按揭計劃。現時幾家大型銀行提供的定息按揭，利率由2.73厘至2.93厘，定息期3至5年。在定息期內，按息低於一般P按或H按(以P計鎖息上限)的3.25厘，單考慮利率，除非借用按揭後，浮息按揭利率急遽下跌，否則定息按揭借款人的每月還款、以及利息支出，相對於浮息按揭，都會有所節省。
如果置業人士最近有借取按揭的需要，又有興趣考慮定息按揭的話，有幾點需要注意：
一、如果利率持續上升，愈早申請、取用定息按揭愈有利。因為銀行會按利率趨勢，修訂新批定息按揭的條件，例如最近某大行便輕微上調新批定息按揭的利率。在正常情況下，如美國加息周期持續，最終將推高港元利率。趁早在定息利率尚低的時候取用按揭，可放大慳息效果。
二、現時定息按揭的主要優勢是利率比浮息按揭更低，但代價是其他優惠可能不及浮息按揭，包括現金回贈較少、不設與按息掛鈎的存款戶口等。尤其是後者，如果借款人本身有大筆流動現金，放置於此類戶口，可在不影響理財靈活性的前提下，有效抵銷按揭利息支出。定息按揭不設同類優惠，對於有大筆流動現金的借款人來說，未必是最佳選擇。
三、現行定息按揭在定息期內的利率，較一般浮息按揭為低。而在3至5年的「定息期」後，會恢復以一般浮息按揭的條件計算按息。值得留意的是，在申請定息按揭時，銀行計算供款負擔比率，會按「定息期後」的標準計算，要求借款人在此標準下，每月還款不逾月入一半。
定息按揭在加息周期初期確實具備顯著的慳息優勢，極適合追求供款穩定且流動資金較少的置業人士；然而，利率走向始終受宏觀經濟變化影響，借款人借取前，務必仔細評估定息期過後的利率條款、自身的流動資金配置，以及供款負擔比率的要求，方能選出最符合個人財務規劃的按揭方案。
原文刊於信報網站2026年9月16日
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