壓測保障銀行與小業主

近年按揭市場一個較明顯的變化，是金管局引入壓力測試的概念。以往銀行批核按揭，大致上只要按揭供款低於月入五成，便認為申請人有能力應付供款。市 場習慣已久，加上壓測標準推出後曾收緊，不熟悉貸款批核標準的借款人會認為壓測計算麻煩，不明所以。不過，壓測的管理面向不單只是銀行，實際市民的風險意 識亦被提高。
壓測風險面向
過去本地銀行以「供款負擔比率(Debt Income Ratio, DTI)低於月入五成」為授信標準，好處是簡單易明；壞處是欠缺利率敏感度。
一筆貸款年息2厘時還款佔月入五成；在利率上升至5厘、8厘時，供款比率卻會暴增，如果借款人入息沒有大幅增加，上升的按揭供款將嚴重影響借款人財 務。現時壓力測試對沒有物業、購買住宅自用的買家，要求是「按息上升3厘，供款不逾月入六成」；以100萬元貸款，按息2.15厘，還款期30年計，通過 壓測的要求是月入9105元。而實際上每月供款是3772元，佔月入的41.4%。壓力測試將DTI上限由過去的五成，壓低至四成左右(具體視乎還款期及 利率而定)；簡單來說，降低了借款人過度借貸的風險。
除了要進行「現行按息加3厘」的計算外，壓力測試尚有其他具體而有效的限制：例如按揭如有分段利率，計算「現行按息」時以高者為準；按揭融資(包括 一按加二按或按揭保險等)，如果借款成數高於一般按揭限制二成以上，壓測標準更為嚴格等，效果都是限制借款人過度借款，避免出現低息時尚可應付，息口回升 時被增加供款壓迫至透不過氣的情況出現。
銀行肯借 不代表放心去借
回顧1998年一批夾屋樓花入伙，由於遇上樓價調整，估值不足，買家難以申請按揭。當時房協便推出二按協助買家完成交易。當時的授信原則是一、二按 總供款低於月入一半便可批出。二按首5年更是免息免供，甚為優惠。正因為沒壓測的要求，部分供款負擔比率處於邊緣位置的按揭申請亦順利獲批。
5年後，即2003年，此批二按開始供款，5年來最優惠利率雖然下跌了，照理說一、二按總供款會較當初申請計算時更低。不過，由1998至2003 年，樓價再輾轉回落近半；加上2003年失業高企，部分人即使保住飯碗，收入仍是下跌，個別業主在此情況下，仍然捱不過而被迫斷供。以上是一個典型故事， 教訓是「即使銀行肯借，也不代表債仔就不假思索去借」。
壓測的預見力
回到壓力測試的議題，從表面看，壓力測試的設計初衷是對應利率回升的風險，筆者亦認為機制同樣有助於應對其他危機。以上文提及的夾屋二按為例，如果 當時有壓力測試，業主一、二按供款的上限便會低於月入五成。一批處於負擔能力邊緣的業主便不會借二按，日後即使是失業率大升，小業主被迫斷供，規模也會較 少。
具體計算一下，在現行壓力測試下，假設利率不升不跌，借款人的月入即使下跌17%，供款負擔仍會在月入五成的「安全範圍內」。
對於某些人來說，按揭壓力測試的出現，是阻止市民置業發達。不過，由房協二按的故事，甚至是上一樓市周期中，跌市之下出現的「家破人亡」個案，都說 明過去沿用的授信標準有所不足。現屆金管局推出的種種措施，不單保障了銀行，也保證已在供款的小業主，對未來任何風吹草動帶來的衝擊，都有一定的抵禦能 力。筆者認為，這是一種極負責任的態度去處理公共政策。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年5月19日