按揭優惠的博奕

市傳上周金管局向銀行重申，表明關注銀行為按揭客戶提供過高的額外優惠。
一般估計銀行不會與金管局對着幹，此類優惠會暫時消失。但一方面銀行在按揭利率上已鬥無可鬥，另一方面卻有現實需要爭奪按揭市場；誘因不止，此類變相的價格戰或遲或早會再出現。
按息動不得 勢再現另類價格戰
現時H按佔新造按揭的約八成，一般新造H按低至H+1.7%。金管局於2010年3月發出參考息率為「H+0.7%」，H按利率技術上有下調空間，但經過 數年前H按利率低見H+0.65厘的慘痛經驗，銀行界好不容易才將新造H按利率上調至現時較合理的水平。銀行非不得已，亦不會調整按息。按息不能動或不想 動，而現金回贈上限同樣於數年前被金管局規限在貸款額1%水平，要爭取客戶，銀行便轉為推出不同名目的額外優惠。例如申請按揭，同時申請信用卡，可獲一定 的免簽帳額、開設存款戶口，有超市禮券或飛行里數，甚至是直接獲得一定的現金迎新優惠等，在上周之前，此類優惠最高可達按揭貸款金額的0.6%。
拆息可視為銀行（尤其是小型銀行）的利息成本；在基本現金回贈1%、額外優惠0.6%的情況下，按揭首年的利息收入已基本泡湯。第二年看來有正常的利息收 入了--但現時一般罰息期為2年，只要樓價不跌，借款人已有充足動機再部署轉按（以便再取新優惠）。兩年下來，最終提供按揭銀行帳面只賺到貸款額1.7% 的利息。在利息成本外，銀行亦有其他成本，單是批核一宗按揭申請，最保守估計，銀行成本亦高達$1,500--不要忘記，申請人往往同時向多家銀行申請按 揭。最終「成功」獲選的銀行賺取蠅頭小利，而其他落選銀行的批會成本卻全被消耗。以2014年取用按揭宗數69,610宗，銀行平均批會成 本$1,500，如果每宗按揭有4家銀行競爭計算。單是批會成本，2014年銀行界已消耗$4.2億。
為減淨消耗 寧提高回贈吸客
銀行要大費周章，爭奪雞肋一般的按揭業務，有眾多原因：銀行水浸，大量資金泊駐銀行、重重逆周期措施令按揭取用金額下降；相對而言，按揭貸款額度較大，壞帳風險低，銀行容易「跑數」都是明顯的原因。但在資金因素外，亦有其他因素迫使銀行不得不進行價格競爭。
現時一個按揭申請人平均會向4家銀行申請按揭；最終勝出的當然只有一家銀行。銀行面對的博奕遊戲是這樣的：以貸款額$300萬為例，淨息收入是每年 1.7%（即約$5.1萬），批核按揭的成本是$1,500、現金回贈是$3萬。如果不提供任何優惠，而同業提供0.1%額外回贈搶去生意，銀行幾乎是必 然出現每宗按揭申請$1,500的淨消耗。不想出現上述淨消耗，惟有提高額外回贈，以博取客戶青睞。
如果未能令按揭申請人減少向不同銀行申請按揭，銀行要避免處理按揭申請的成本消耗，以不同名目向借款人提供額外優惠的誘因卻仍然存在。
原文刊於置業家居 2015年5月23日

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