轉按攞着數遊戲 難長期持續

近年轉按日趨活躍，銀行新批按揭合約中，轉按宗數超越二手成交按揭，已成新常態。轉按活躍原因眾多，業主轉按最主要的動力是有着數。大致上，現時轉按對借款人有好處是事實，但花無百日紅，在開心參與轉按遊戲之時，不宜抱有遊戲可以長期持續的心態。

十多年前，香港業主轉按的主要理由是減息。而近年在銀行水浸、按揭貸款的優惠愈來愈高。現時一般按揭貸款，利率約2.375厘，而銀行回贈可達2.1%。業主單純在按揭罰息期（一般為2年）後根據未償還貸款額原額轉按，已經接近抵銷一年的利息支出。如果計算存款掛鈎按揭等的優惠，實際利息支出可以更低。甚至有提議，在可以通過壓力測試的前提下，業主可透過加按，以增大借款額的方式增加現金回贈，而加借出來的現金，便存入掛鈎戶口，抵銷利息，令實質利息支出進一步減少。

熱錢倘流走 拆息回升優惠減
以上種種操作，在算術上都是成立的。但如果基於現時按息低，優惠多，而期待未來每2年可以轉按一次，令全期實際按息支出大幅減少，可能便過於樂觀。舉例而言，不少人比較「租樓好/買樓好」時，會計算按息支出及租金支出；如果計算中假定每2年轉按一次都可獲相當的現金回贈的話，即使不計資產升值，都會令買樓的贏面大增。

但需知道，近年按揭利率優惠增加，是銀行體系資金充裕、存款多、貸款少的結果。而未來充滿變數，當銀行體系的熱錢減少時，不見得銀行會維持現時的按揭優惠。以現時的市場情況而言，一個可能出現的變數是現是美元利率高於港元，令市場沽港元、存美元的套息活動持續，令銀行體系結餘減少。結餘減少至接近歸零的「正常水平」時，一個結果是拆息回升，另一層影響是銀行的貸款優惠減少。

說了那麼多，不是主張「不要轉按」。而是指出業主在轉按時，應該要明白有利於借款人的情況不可能永遠持續。對於未來情況的可能變化，宜有一定的心理及財務準備。如果最終較壞的情況未有出現，大可繼續參與轉按遊戲，以回贈減抵銷利息支出；萬一優惠不再，也不會因為始料未及而出現心理、財務負擔。

原文刊於置業家居2019年4月27日


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【按揭一分鐘】買車先抑或買樓先

買樓、買車是不少香港人的人生目標，問題是，有沒有想過，兩個目標之間，都要有緩急先後呢？

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影響樓價的不是單程證

香港人口越來越多，近年社會上興起「香港已經迫爆」的意見，而且部份輿論將問題焦點集中在單程證：認為房屋、醫療資源都是因每日150個單程證新移民而被攤薄、價格被搶高。單程證制度是否令醫療資源緊張可能有討論空間，但樓價高企，單程證恐怕不是最主要的外來因素。

據報過去10年，15歲以上新移民有過半人報稱居住在公營租住房屋，整體租住房屋比例6-7成，自置物業水平約1成左右。數據似乎與社會大眾的印象接近：單程證新移民以較低收入人士為主，需求的房屋資源集中在公屋。

當然，沒有直接影響，也有間接影響。公屋供不應求，排隊上樓的時間拉長，最終會為私人住宅租住市場（例如劏房）帶來強大的需求。間接上對整個私人市場都帶來利好作用，不過此類間接影響不宜被誇大。

在輿論焦點的單程證之外，更值得留意的是「其他」外來人口。現時香港有5個人才輸入計劃，一個一般就業政策，2017、18年度共批出6.6萬人留港。單計5個輸入入才計劃，2018年的名額達2.5萬人，較2017年上升逾5%。此些人未必全部都會住滿7年，成為永久居民；但大致上，他們留在香港工作，就會有居住需求（包括租、買，由於各種印花稅，相信初期會以租住為主），而且需求集中在私樓。

如果不同類型的專才選擇定居、住滿7年的話（對非本地畢業生來說，在學年份也包括在內），他們便會同其他香港中產打工仔一樣，面對要買樓抑或長期租樓的問題。透過一般就業政策，在2016年有3,600人取得居留權。而去年其他各類專才取得居留權的總數為5,375人。大致上，近幾年每年有近9,000個中、高收入人士透過不同計劃，取得居留權。

要留意的是，取得居留權要時間，而過幾年不同專才計劃的名額持續增加，一般估計，未來幾年，按年取得居留權的數字會持續上升。此些穩定增加的中高收入人口，看來會成為持續支持本地樓價高企的力量。

原文刊於經濟日報網站2019年4月24日


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