十多年前，香港業主轉按的主要理由是減息。而近年在銀行水浸、按揭貸款的優惠愈來愈高。現時一般按揭貸款，利率約2.375厘，而銀行回贈可達2.1%。業主單純在按揭罰息期（一般為2年）後根據未償還貸款額原額轉按，已經接近抵銷一年的利息支出。如果計算存款掛鈎按揭等的優惠，實際利息支出可以更低。甚至有提議，在可以通過壓力測試的前提下，業主可透過加按，以增大借款額的方式增加現金回贈，而加借出來的現金，便存入掛鈎戶口，抵銷利息，令實質利息支出進一步減少。
熱錢倘流走 拆息回升優惠減
以上種種操作，在算術上都是成立的。但如果基於現時按息低，優惠多，而期待未來每2年可以轉按一次，令全期實際按息支出大幅減少，可能便過於樂觀。舉例而言，不少人比較「租樓好/買樓好」時，會計算按息支出及租金支出；如果計算中假定每2年轉按一次都可獲相當的現金回贈的話，即使不計資產升值，都會令買樓的贏面大增。
但需知道，近年按揭利率優惠增加，是銀行體系資金充裕、存款多、貸款少的結果。而未來充滿變數，當銀行體系的熱錢減少時，不見得銀行會維持現時的按揭優惠。以現時的市場情況而言，一個可能出現的變數是現是美元利率高於港元，令市場沽港元、存美元的套息活動持續，令銀行體系結餘減少。結餘減少至接近歸零的「正常水平」時，一個結果是拆息回升，另一層影響是銀行的貸款優惠減少。
說了那麼多，不是主張「不要轉按」。而是指出業主在轉按時，應該要明白有利於借款人的情況不可能永遠持續。對於未來情況的可能變化，宜有一定的心理及財務準備。如果最終較壞的情況未有出現，大可繼續參與轉按遊戲，以回贈減抵銷利息支出；萬一優惠不再，也不會因為始料未及而出現心理、財務負擔。
原文刊於置業家居2019年4月27日
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