貸款人角度看負資產

樓市調整，業內人士估計，絕跡一時的負資產，可能於本季再重現。物業成為負資產，對借貸雙方來說，都不是好消息。問題是，在香港此個按揭市場，貸款人又會如何看待負資產？

負資產意指資產市值低於其抵押的未償還貸款；舉例物業市值95萬元，但其抵押的按揭尚欠本金100萬元，那便是負資產。負資產對借款人的影響，主要是資產運用的彈性：物業即使較購入價下跌，如果不是負資產，買家不看好後市，又或有資金需要時，大可以市價出售物業止蝕或套現；相反，物業一旦成為負資產，業主出售物業，需要先籌措現金到銀行贖樓。

換言之，財務彈性受重大影響。在經濟轉差的情況下，失業率上升，原本正常供樓的業主，突然失去收入來源，既未能賣樓套現，又難以應付每月按揭還款，往往破產收場。
對貸款人來說，負資產也不是好事。情況代表銀行的貸款資產質素下降，影響銀行體系，因為「如果借款人斷供了，銀行沒收抵押品也收不回貸款本金」。但具體至此時此刻的香港，上述風險其實不大。因為負資產不等於借款人斷供。

業主平均供款負擔低 抗逆力強
在上一個樓市高峰期，在按揭監管相對寬鬆、樓價累積跌幅又達六、七成的情況下，於2002年，香港90天以上拖欠供款的比率最差紀錄亦只有1.2%；數字接近於美國經濟好景時的最佳紀錄。而且拖欠供款也不一定會斷供收場，不少個案是借款人經濟情況改善後，繼續供樓。
相對而言，近10年按揭監管日趨嚴格，投資者的按揭槓桿被嚴控，雖然樓價在期內反覆上升，但銀行新批按揭的供款佔入息比率反而較10年前下跌，近期數字只有35%，反映按揭借款人的財政實力較高，「抗逆力」強。

市場以自住用家為主，而且供款負擔偏低的情況下，我們預期香港的按揭拖欠比率會維持在極度偏低的水平(9月數字為0.02%，即1萬宗按揭，才有2宗拖欠供款逾3個月)。負資產或會因樓價調整而零星出現，但遠遠未至於影響整體銀行資產質素。

其實，只要樓價不是只升不跌、市場又有按揭存在，負資產便會是一個或多或少，而不是或有或無的問題。對此現象，大家宜以平常心對待。

原文刊於信報網站2018年11月6日

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彈性最大的按揭慳息方案

在按揭利率較高的時候，為了節省利息支出，部份還款的策略深受部分業主喜愛：提高儲蓄比率，儲足一筆錢便償還予銀行，令未償還本金減少，利息支出便自然下跌。不過，同一方式在新世代卻未必是最理想的慳息招數。

銀行按揭貸款以息隨本減方式計算，借款人提早部分還款，本金下跌，利息便自動減少。未償還本金下調後，借款人可以選擇維持原有還款期、令每月還款額下跌；但更流行的處理，是維持原有的每月還款額，令還款期縮短。後一方案下，每期還款中，償還本金的比例上升，由於償還本金的速度進一步加快，節省全期利息支出的效果更大。此中其實沒有什麼秘訣，提早償還的本金越多，全期利息支出便越少。在過去按息偏高的年代，不少本地業主習慣以提早還款的方式減少利息支出。

不過，提早還款有一個問題，如果借款人突然有需要動用大筆資金，也不能要求銀行退回已經償還的本金。在理財的彈性上，略顯不足。

現時利率正常化，按息在未來一兩年料會穩定回升，可能有業主會考慮，是否應該採取部分還款的策略，以節省利息。其實，如果小業主積存了一定的儲蓄，又想節省按息，在提早還款以外，還有其他更新彈性的方案。

最簡單的策略，是善用銀行提供的按揭存款掛勾戶口。按揭借款人可獲銀行提供高息活期存款戶口，存款利息等同按息，而存款額度一般為按揭未償還本金的一半。假設借款人尚欠銀行400萬元，手頭有閒資50萬元，將現金存入戶口，利息等同按息。換個角度想，存款入戶口，效果等同按揭本金少了50萬元。而相關資金在有需要時，又可隨時提出，運用彈性比提早還款更好。

此類戶口近年幾乎成為新批按揭的必備條件，但部分早年借用的按揭，可能沒有此類安排。此類業主如希望獲得按揭存款掛勾戶口，最方便的方法是為物業轉按，除了可獲高息存款戶口，也可獲銀行現金回贈，一舉兩得。

原文刊於iMoney 2018年11月3日

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部份還款以外的慳息招數

銀行按息上升，不少人會研究慳息方法。在多年以前，父母輩供樓的年代，因為按息高企，不少人會以「提早還款」的方式以節省利息。今時今日，在提早部分還款之外，其實有其他更有彈性的慳息方案。

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轉按非易事 發展商按揭風險你要知

過去幾年，我們不時提及，如果新盤買家選用發展商安排的按揭入市，要留意在優惠期完成時，一旦遇上市場按息上升，每月還款急增，出現供款震盪的影響。不少業主可能期望樓價上升，他們可以轉按至銀行慳息，但實際個案顯示，即使是樓價有一定升幅，小業主仍難以轉按；以每年數千宗的發展商一、二按計，系統風險更是不容忽視。

陳小姐在2016年初購入九龍區一個新盤單位，折實價930萬元，選用發展商提供的二按，二按成數3成，首2年的利率為最優惠利率（P，購入時為5厘，現時為5.125厘）減2厘，其後為P。今年初，二按優惠期完結，陳小姐才發現，根本難將按揭組合轉至銀行，未來幾年可能要維持以較高按息供樓。

  陳小姐購入一手單位按揭情況

	貸款額	利率、年期	初期每月供款	近期每月供款
一按	500萬元	全期P-2.75%，30年	約19,800元	約19,200元
二按	279萬元	首2年P-2%， 其後P#，25年	約13,000元	約16,000元

(P，最優惠利率，現為5.125厘)

升勢不及預期 轉按要抬錢逾2百萬

供樓2年多後，上述物業一按尚欠470萬，二按尚欠260萬元。物業較購入時估值上升，銀行估價約1,000萬元，但銀行按揭上限只有500萬元，而一、二按未償還金額達730萬元，除非另行籌措230萬元現金，否則根本不可轉按至銀行。

由於陳小姐選用的是一按+二按的組合，當年已經要通過壓力測試；即使是二按優惠期完結，按揭總供款大概只佔現時月入的4成，財務壓力不大。問題是未能轉按至銀行，而二按現時每月1.6萬元的還款中，有1萬元為還息，令整體利息支出持續偏高。

過去幾年，每年約有1,900至2,800宗新批銀行一按涉及二按，絕大部分為新盤買賣。以2017年為例，一手住宅按揭有16,256宗；同年有2,764宗二按，即大約17%的一手一按涉及二按。單純由發展商提供的一按，並無正式統計，假設發展商一按使用量為二按一半，去年以發展商按揭入市的買家，便有約4,000宗。

發展商按揭的相關風險
不少以發展商按揭入市的買家，即使明白優惠期完結後，利息會大幅上升，其實仍是低估此類產品的相關風險：
1.樓價下跌。在上述個案中，單位新近估值是較購入時上升的。近期市場氣氛轉淡，樓價有下調跡象。如果樓價轉勢下調，即使幅度溫和，也會進一步增加借用發展商按揭業主的轉按難度。
2.利率回升。近日最優惠利率回升，也會進一步增加此類業主的利息支出。選用一+二按組合的業主，由於整體貸款中，較大部分為低息的銀行一按，利息支出增幅相對溫和。如果借用的是整筆發展商一按，優惠期後利率一般會上調至P至P+1厘，業主所受的影響會更大。
3.經濟下行。近日中美貿易戰影響下，市場已憂慮來年失業率可能回升、市民收入下跌。形勢發展亦會進一步增加轉按至銀行的難度，甚至是業主不欲持續以高息供樓，打算賣樓時，亦會因經濟轉差而難以理想價錢成交。
新盤買家可能會寄望於樓價持續上升，令他們可以在數年後轉按至銀行。但上述例子說明，他們可能對樓價升幅過於樂觀，低估了轉按的難度。在市場欠缺按揭產品可以協助他們轉按的情況下，曾經借入發展商按揭，優惠又陸續完結的業主，暫時只好調整一下財務安排，力求加快償還二按，一來降低利息支出，二來增加未來轉按的機會。

原文刊於經濟日報網站2018年10月31日

P按會戰勝歸來？

經過8月份銀行上調新造按揭利率、9月上調最優惠利率後，按市出現新形勢，傳統上主導市場的最優惠利率按揭（P按），或有機會挑戰拆息按揭（H按），重新成為按市主流產品。

過去幾年，H按在多數時間主導市場，新批按揭中，往往逾9成採用H按。原因在於，H按提供以最優惠利率為準的鎖息機制，而鎖息過去一般等同P按的最佳利率，而每月供款，更是以H+及P-兩個計算方法中的低者為準。在此情況下，自然是多數用家選用H按。

而在8月調整按息後，多家銀行將P按及H按的按息重新定位，H按仍有以P為準的鎖息，但鎖息一般比起P按利率卻會略高。例如H按開出H+1.3厘的條件，而鎖息為P-2.9厘；而同一銀行的P按，利率為P-3厘。由於近日一個月拆息大致在1.6厘左右，借款人選用H按，實際上會以鎖息供樓，而按息會比P按高0.1厘。

H按鎖息上調 利率略遜P按
正是多家銀行都有類似的安排，近日新申請按揭個案中，選用P按的比例似見回升。如果主要銀行都維持上述P按及H按的利率設計，估計P按有機會逐步擠走H按的市佔率，重新成為主流按市產品。當然，過程充滿變數，如果成行為吸引客戶，又再增加H按的優惠，結局便將完全改變。

作為用家，未必會關心新取用按揭中的H按及P按比例；最大的關心，應該是「現時申請，究竟H按較抵抑或P按較抵」。其中一個考慮是，現時H按的利率雖然略高於P按，但長遠而言，會不會出現拆息大幅回落，令H按按息反而較低的情況？

現時一般新造H按利率約為H+1.3厘，10月16日一個月拆息約為1.57厘，即供款利率為2.87厘，而多家P為5.375厘的銀行，為H按開出的鎖息上限為P-2.9厘，即2.475厘，實際以供款以2.475厘計算；而P按條件為P-3厘，即2.375厘。要H按的利率低於P按，一個月拆息要回落約0.5厘，至1厘水平，而最優惠利率不變，屆時才會出現H按利率較P按低的情況。

按揭申請人在P按及H按之間考慮時，不妨問自己：拆息是否有大幅回落的空間？

原文刊於經濟日報網站2018年10月17日

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