「供息不供本」多面睇

有新盤推出15年期的「供息不供本」按揭安排，計算上大幅節省小業主每月供樓支出，但借款人供樓多年，債務卻完全沒有減少，究竟是否着數﹖

傳統上按揭都是息隨本減方式供款，如利率、年期不變，每月供款中償還本金的比重會愈來愈高，最終還清樓債。但「供息不供本」的安排，卻是借款人在指定還款期中只清還利息，借款本金數額一直不減，貸款到期時要一次償還本金。如此產品特性，究竟是好是壞﹖

比較不同按揭產品時，有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的，例如利率，愈高對借款人愈不利；又如罰息期，對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的，例如還款期的長短，對借款人便沒有絕對的利或不利。

還款期短，每月供款增加，但全期利息減少；抑或還款期長，每月供款減少，而全期利息增加，其實難言何者較好。原則上「供息不供本」也可視為中性的還款安排，是否合用，視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本，即在指定期內，借款人按議定好的利率，按時向貸款人還款，只支付利息，而不償還本金。例如貸款額400萬元，利率2.5厘，還款期25年，一般按揭以息隨本減計算，月供約17945元；首月供款中，利息佔約8333元，本金佔9611元；如利率不變，3年後隨每月還本，未償還按揭餘額會減少至364萬元。

如果是同額、同利率的供息不供本貸款，每月便只供利息8333元，而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。當然，新盤的供息不供本安排，貸款由財務公司提供，利率會較上述例子為高。

供息不供本的計劃：每月供款額較低，但所欠本金數額卻不會隨時日減少。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素，如果借款人借入按揭後，按揭利率長期低於通脹，即貸款的實質利率為負，此類安排在原則上便對借款人有利。

其次要考慮未來轉按的問題，上文提及的新盤，是將高成數按揭及供息不供本兩個因素結合。除非樓價大升，否則借款人未來要轉按至傳統銀行按揭時，仍需準備資金償還新舊按揭的差價。

原文刊於信報網站2017年11月14日

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加息後壓測標準應否放寬？

市場普遍預期聯儲局12月再加息，暫時看來本地銀行可能暫不跟加。但如無意外，來年美息將穩步上升，一般估計本地最優惠利率來年將正式上調。情況引發一個有趣問題，一旦最優惠利率上升，按揭壓力測試的標準應否隨之改變？

按揭壓力測試在2010年引入，其中一個理由是按息處於極度偏低水平。如果借款人視「供款佔月入50%」為安全，一旦利率回升，供款增加便會帶來重大財務壓力。為避免以上風險，結果便是引入壓力測試，要求銀行計算，借款人在按息上升的情況下，供款仍限制在一定比例。壓測初推出時，要求是「現時按息上升2厘，供款不逾月入60%」；在2013年，壓測標準收緊至「現時按息上升3厘，供款不逾月入60%」。

雖然9成新批按揭是拆息為準的H按，但計算壓測時，如果按揭計劃有2個或以上的計息標準，計算「現時按息」要以較高者為準。過去一段長時間，雖然新批H按的「H+X」的供款利率較鎖息的「P-」利率為低，但計算壓測時，卻是以利率較高的P-作為「現時按息」計算。

壓力測試的背後的理據，是市場利率偏低，為免利率回升時借款人供款負擔過高，因此要計算加息之後的影響，符合有關要求銀行才可批出貸款。而當市場利率回升時，便會引發「壓測標準是否應該修訂」的問題。

認為應該修訂的一方，理據是壓測在利率極度偏低時推出，當利率正常化，按揭利率偏低的情況逐步糾正，壓測標準亦應隨之放寬。而支持修訂的另一個理由是：當現行按息上升，而壓測標準不變的情況下，借入同等金額需要更高的收入，不放寬壓測標準，有資格借錢買樓的市民會越來越少。

目前有就上述議題發言的，多數是支持修訂的一方。但由官方政策看來，利率回升後，壓測標準(現行按息+3厘，供款不逾月入6成)的要求有較機會維持不變。

維持壓測標準，有一定的理據，主要是無人可準確預計未來加息幅度，壓測不變可作為借款人設置一定緩衝。供款利率在2厘時要設置「按息加3厘」的壓測標準，難道按息加至5厘時，便應該不設壓測？

在道理以外，更大的考慮可能是姿態。在樓價連升18個月的當下，除非港息上調前後樓市出現重大轉折，否則放寬壓測標準都可能被解讀為「減辣」，將進一步刺激樓市。如無意外，最優惠利率上調後，現行壓測標準都可能維持一段長時間。

原文刊於iMoney 2017年11月11日

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按揭一分鐘(8) 什麼是按揭保險

提起「按揭保險」，很多人有誤會，以為是借款人供樓出現問題時，保險公司代為供樓；
這個是完全是誤解的。咁，咩係按保呢？

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長租都有得按揭？

資產價格高，一般人買樓要透過按揭融資。內地新近發明長租都可按揭，某程度上是誘導置業需求轉為租樓，也是呼應了國家主席習近平「房子是要來住，不是要來炒」的立論。

正常而言，租樓與按揭完全拉不上關係。按揭是以物業作為抵押，取得銀行貸款。對租客而言，既不擁有物業業權，談何按揭？但你不得不服內地的創意，真的有銀行將推出為租客提供的按揭。

內地大城市小市民和香港人一樣面對買樓難的問題：大城市空間有限，但改革開放幾十年，人口由農村湧入城市，供不應求之下，樓價自然上升。國際調查說香港的樓價負擔指數全球第一，中國的調查卻說內地大城市樓價負擔較香港更高。

樓價太高，打工仔難買樓，又要回應「房子是用來住」的最高指示，結果便是迫出「長期租樓」的選項：如果租客有權長期租用住宅，期間不必擔心業主加租，也算是解決了居住問題。

操作上是發展商與銀行合作，將貨尾單位租出，租客要一次過支付10年租金，租住期間便沒有加租問題，租客可安安穩穩的租住單位。至於一般人難以支付10年租金，便唯有由銀行提供融資（稱「按居貸」），以貸款一次過交付房東，而銀行收取的利率，更較正常按揭為低。至於規模，據報不同發展商在深圳可提供於長租的單位便逾5000伙。

解構一下，其實計劃中銀行的角色類似二房東。雖然租客並不持有物業業權，理論上貸款是無抵押品；但操作上萬一租客賴債，銀行可收回單位，再次「出租」（貸款予其他租客租樓）；加上租金早定，租客租金支出不會增加，理論上賴債風險不高，某程度上可解釋為何利率較正常按揭更低。

有關構思在內地是否行得通，有待觀察，成功的話，可舒緩城市新移民難以安居的問題。但以香港而言，有關措施卻未必合用。近年香港由高鐵、手機支付都慢慢跟上國家整體步伐，但長租單位卻難以本地化。一來是香港發展商相對較少囤積貨尾，要找大批單位出租並不容易；勉強由一手新盤撥出單位長租，更變相令可供買賣單位減少，進一步刺激樓價。
更大的問題是，香港人借按揭買樓，多多少少都有考慮以按揭槓桿推動資產增值。要借「按居貸」支付10年租金，恐怕不少香港人會認為有關產品無改錯名了。

原文刊於經濟日報網站2017年11月8日

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強積金作首期 恐為樓市加添燃料

政府表示，強積金管理局正研究容許僱員退休前提取部分累算權益作首次置業之用。對於未來可能把強積金作首期，等待上車，望穿秋水的準買家可能會認為是好消息；先不論有關研究何時有結果，在香港的情況，把部分強積金作首期的效果未必太理想。

第一個問題是香港強積金的供款比例偏低，僱主與僱員供款僅為薪金10%；現時強積金每名供款人戶口結餘平均約18萬元；以近期大屋苑「上車盤」作價400萬元起，標準按揭六成的條件計，首期便要160萬元(如果選用按保等高成數按揭，首期可降低，但官方會不會容許上車客同時提取強積金及選用按保，又是另一個問題)，就算容許上車客全額提取作首期，作用也不會太大。何況政府強調強積金初衷為打工仔退休儲備，不太可能容許上車客把全額結餘轉作首期。

增加需求反推高樓價
在上車客角度而言，可以調動十多萬元強積金作首期的作用有限，可謂杯水車薪。但在大市角度看，容許上車客提取部分強積金作首期，卻是為樓市加柴添炭──始終有一部分買家因解決「首期不足」的問題而提早入市。市場上突然多了一批有效需求，反而可能令上車盤價格上升。

整個情況類似於回歸前後的首貸、自貸計劃。因為樓價太高，一般家庭難以置業，政府便推出資助計劃，協助上車客入市。但此類計劃協助了上車客入市的同時，其實亦是為火熱的樓市添加燃料。分別只是，之前的資助計劃要動用公帑，而容許市民提取強積金，政府大致上沒有額外成本。

以強積金作首期的想法，加上「置業主導」的房策、「80萬公屋封頂」的「誤會」；種種巧合令人相信港府是大幅參考新加坡的政策：以綠置居大幅增加自置居所比例，當大部分家庭都「置業安居」，社會便可能更和諧。

在組屋供應充足、強積金供款比例又高的新加坡，政府可能不必擔心市民以強積金置業會為樓市帶來太大影響。但香港在解決供應問題前，如放寬市民以強積金置業，反而要留意進一步推高樓價的風險。

原文刊於信報網站2017年11月7日

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什麼是「按揭」？

成日講「按揭」，其實什麼是按揭？今集介紹按揭的最基本概念。

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拆息上升的對應策略

近日拆息持續上升，以H按供樓價的小業主應該會發現今個月的供樓支出較年中明顯增加。因應拆息上息，坊間提出不少「對應策略」，但坦白而言，大部份策略未必有用。

今年5月至9月中，一個月拆息大致處於0.42至0.44厘水平；以10月31日一個月拆息0.79厘計，已較年中上升約0.4厘。對應供樓利率上升，所謂的策略不外乎幾招：轉按爭取較低利率、善用按揭掛勾存款戶口、提早部分還款、考慮使用定息按揭等。此等策略中，最有實質效果的是轉按，但要條件配合。

早2年的新造H按利率一般為H+1.7厘，現時新造H按利率一般為H+1.3厘（大額的利率會稍微再低）；如果小業主順利轉按，利率即減0.4厘，兼享現金回贈，代價為轉按律師費及新按罰息期2至3年。一般而言，如果借款人2年前成功取得銀行按揭、供款紀錄良好、收入無減少，應該可順利轉按。當然，如果借款人的按揭仍處罰息期，現時轉按的要支付罰息，大概只好再等一會，待罰息期過再作部署。至於近2年以銀行一按+發展商二按；又或整筆發展商一按購買新盤的買家，因估值及銀行按揭成數限制，現時要將按揭組合轉至銀行仍有一定難度。

持有充足現金 拆招彈性較高

對於利率上升，有建議借款人善用存款掛勾戶口，因為存款利率等同按揭利率，原則上小業主如果有大筆現金在手，的確可將之存入戶口，賺取利息抵銷按息。前提當然是供款業主有多少資金可以挪用。同理，如按揭的罰息期已過，部分還款的確可減少利息支出；問題同樣是業主有多少資金可作減債之用。

在眾多選項中，最脫離現實的是選用定息按揭。原因在於香港至今並無較長年期的定息按揭可供選擇。市場上少數「定息按揭」年期只有1年，與其說其有「穩定供款支出」的作用，不如說是一般浮息按揭的優惠名堂。

事實上，拆息持續上升雖然是事實；但比起6至9月約0.45厘的水平，一個月拆息大致上升0.4厘；在過去數年各方已溫馨提示利率將升，新申請按揭都需要通過壓力測試的情況下，現時供款利率微升，其實心理影響遠高於實質影響。最起碼，H按在計算壓力測試時，會以較高的P減的鎖息為準，而至目前為止，本地最優惠利率仍未調整，原則上借款人供款負擔仍然健康。

當然，在美息趨升的情況下，本地拆息及最優惠利率亦無可避免跟加，對每月供款的實際影響亦會越來越大；如果條件許可，提早儲備現金，未來不論是存入戶口收息，抑或提早還款，都會對減少每月供款支出有一定幫助。

原文刊於經濟日報網站2017年11月1日

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