官方推動港人移居內地算盤難打響

近日港府力推大灣區概念，財政司司長陳茂波更表示，香港與粵港澳大灣區城市合作要達到優勢互補，香港人亦可利用交通配套，選擇移居大灣區城市。如果有一定數量的港人聽從司長建議，移居內地城市，香港的住屋需求可望下跌。不過，有關計劃難有明顯效果。

單由交通時間角度考慮，大城市的上班族要乘車個多小時上班算常見現象；加上鄰近城市樓價仍低，而近年內地經濟發展蓬勃，深圳、廣州和珠海等城市生活質素大為改善，與香港的差距理應愈來愈少，在內地居住香港上班似乎不失為一個選項。問題是現實數據顯示情況，內地經濟增長，兩地物質差距下跌，可能正是難以推動港人北上居住的原因之一。

數年前港府容許長居廣東的港人長者申領綜援及生果金，但受助人數卻連年下跌，在2014至2017年3個財政年度已急跌24%及12%，至1409人及1.5萬人。政策上鼓勵長者移居內地，但選擇定居內地領取香港福利的長者卻減少，可能的原因眾多，包括香港的醫療服務始終較為完善，也可能是內地經濟增長，加上人民幣兌港元升值，長者申領綜緩和生果金，在內地更不見使有關。

長者如此，上班族要考慮的更甚。對上班族而言，領取香港薪金在內地居住，除了面對退休長者同樣的滙價風險、醫療服務和食物安全問題外，更要考慮子女教育等問題。即使交通大幅改善，但在欠缺全面配套的情況下，移居內地在香港上班都不是一個有吸引力的選擇。

或許，更直接的回應是：如果政府認為香港上班內地居住是可行的，何不以身作則，由高官做起，以對蟻民產生示範作用？

原文刊於信報網站2017年4月25日

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自置居所比例下跌的樓市

金管局由2010年起逐步收緊非自住物業按揭指引，加上2013年港府推出雙倍印花稅，令投資者入市的成本增加、按揭槓桿減少。但指引持續收緊、第二套住宅印花稅又劃一上調至15%，數據卻顯示居於自置物業的家庭比率大幅下跌，究竟出了什麼問題？

根據新近公報的人口普查數據，2006年有117.4萬個家庭居於自置居所，2016年數字微升至121.7萬戶，上升約4.3萬戶。但同期全港家庭由222.5萬戶上升至250.9萬戶，意味居於自置居所的家庭比例由2006年的52.8%，下跌至2016年的48.5%。

自置居所比例下跌，有幾個可能，其一是新供應大部份由投資者購入，只有少量由自住客承接；其次是部分原先居於自置物業的住戶，因故售出物業，改為租樓。

根據差餉物業估價署數字，2006年私人住宅總存量105.3萬個，2016年數字為114.55萬個。十年來私人住宅淨增加9.25萬，但自置居所住戶只增加4.3萬戶，可說在多項辣招下，大部份新供應仍是由非自住客/投資者購入。

辣招無阻投資者入市興致
當然，上述數據不足以說明眾多逆周期措施及辣招完全無用。但大致上，在按揭成數減少，印花稅增加的情況下，似乎仍無阻投資者的入市興致。背後原因可能是供應增加有限（過去10年私樓的總存量只增加9.25伙，而同期家庭戶數增加了28.4萬戶）；加上市場資金充裕，部分無處可去的資金在重重限制下仍投入樓市。

展望未來，港府似乎將遏抑樓價上升的部分希望，寄託於美息回升。雖然聯儲局似乎有意逐步推動利息上升，但特朗普總統早前卻表示，更希望美息維持低水平。萬一聯儲局受制於政治壓力，放慢利率回升步伐，香港也難壓抑資金進入樓市的浪潮。

記得特區成立時，第一任特首有「7成家庭居於自置居所計劃」的目標，背後理念是持有房產的家庭比例越高，社會越穩定。20年下來，不但7成家庭置業目標未見落實，自置居所家庭比例反而明顯下跌，此又是不是更近年社會更見躁動的遠因？

原文刊於經濟日報網站2017年4月19日

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新盤過渡貸款玩邊科

銷售新盤時，發展商為買家提供的付款安排，不外乎在銀行一按之外加借二按；又或為買家提供不涉銀行的整筆一按。但不管是一按或二按，發展商都要面對資金回籠過慢的問題，近日卻見有新盤推出還款期較短的「過渡貸款」，某程度上紓緩了有關問題。但買家考慮類似產品時也有不少地方需要留意。

發展商要提供二按或整筆一按，原因都是買家因種種原因未能於銀行取得所需的按揭貸款。發展商提供按揭，雖然可解決買家首期不足的問題，但卻有資金回籠慢，貸款需要專人長時間管理的問題。

近日個別發展商推出的過渡貸款(Bridging Loan)便在一定程度上滿足了新盤買家需要銀行以外貸款，賣方又不願資金長期被困的問題。例如某新盤的發展商可提供成交價75%貸款，年期5年。

對於手持一個自住物業，購買樓花換樓的買家來說，此類安排可說有一定實用性：舊居按揭未完，再申請樓花按揭，需要較高收入才可通過壓測。在此類安排下，買家可以較低首期完成交易，甚至新居裝修入伙後才放售舊居，再為新居申請按揭，一併償還發展商貸款。

個別新盤的過渡貸款在設計時似乎也考慮了買家日後申請按揭的需要。例如上述新盤，貸款成數為樓價75%。其中樓價25%貸款是正常的息隨本減還款，其餘只供利息，並於5年後一次過償還。由於5年之後，未償還貸款只為原初成交價的一半，如果樓價不升不跌，當局的按揭指引又未收緊的話，借款人屆時應該可以透過銀行轉按，償還有關貸款。

當然，還款期短也有一定代價：每期還款會急升。萬一樓價下跌，業主於5年後未能成功轉按，便要另行籌措資金，償還發展商的過渡貸款。

原文刊於信報網站2017年4月18日

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不可持續的升幅會持續多久？

有大行研究認為，近年樓價升幅遠超過經濟增長，情況已不可持續（Unsustainable），認為樓價已見頂。有關意見值得信心澎湃、盲目樂觀趕入市的投資者三思。問題在於，一如「高脂高糖食物影響健康」是事實，我們卻難以估計「不可持續」的情況會維持多久。

由2008年金融海嘯後，環球央行量寬起，樓價已持續上升近10年；由納米樓索價數百萬元、一房單位開價千萬，不少意見都認為如此情況難以為繼。大行搬出「樓價升幅遠超於經濟增長」的論點，只是更學術地描述樓價升幅嚇人。

的確，根據差餉物業估價署指數，由2008至2016年計，樓價上升了137%，同期本地經濟實質增長只是22.7%。同樣地，由2008年之後，銀行體系的未償還按揭貸款亦持續上升，由2008年的5,876億元，上升至2016年底的11,187億，升幅90.4%。

不論是樓價或按揭貸款增長，速度都遠高於經濟實質增長。情況不可能長期持續，問題只是，我們其實難以判斷「不可持續」的情況會持續多久，「長期」可能較一般人想像中更長。

差餉物業估價署的樓價指數可回溯至1980年，是年樓價指數19.9，至1997年，指數升至163.1，累積升幅719.6%；同期本地經濟實質增長為172%。此個「不可持續」的情況持續了起碼18年。如果我們在90年代中的任何一年，比較當年與1980年的樓價及經濟增長數字，大概都會得出「樓價不可持續上升」的結論，但樓價卻上升至亞洲金融風暴爆發才告大幅調整。

翻出陳年數據，不是質疑「樓價見頂」的論點，樓價高企至一般人難以負擔是客觀事實；但樓價升幅高於經濟增長本身，並非理想的預警訊號：我們都知道樓價升幅長期高於經濟增長是不健康，社會遲早會為此付出代價。問題是：過去多年，其實樓價升幅都是長期高於經濟增長，單單由此數據，不足以判斷某時某刻樓價是否已經見頂。

對用家來說，最理想的是在樓價周期低位入市，在時間上，我們離下一個樓市調整期一定是愈來愈近，但卻永遠難以掌握確實的調整時間。

原文刊於經濟日報網站2017年4月12日

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高位賣樓的風險

新一輪樓價上升，某新盤一房單位也索價千萬元，未上車的自然叫苦連天。在樓價持續上升之際，也有不少意見認為樓價已經或即將見頂，不少早年入市的買家亦可能心思思賣樓鎖定利潤。目前賣樓是否好時機有待時間驗證，但不得不提的是，升市摸估頂，追求高位放盤，其實也是高風險行為。

認為樓價已近見頂的分析，論據不外乎樓價收入比高企、樓價升幅高於GDP升幅、展望利息上升、樓按負擔更重或未來幾年房屋供應可望增加等。

相對而言，近日樓價急升，原因自然是有大量資金入市，在樓價高企的當下，仍有買家以真金白銀(包括自己口袋中的及借回來的)入市，除了「趁勢」，自然也有他們看好的理由。一般認為樓價高處未算高的論點包括：1997年至今，銀行體系存款增幅遠高於樓價增幅、新增家庭數目高於住屋供應，以及新一輪升市明顯涉及中國資金因素。在本地需求強盛，而外來資金持續進入市場的情況下，樓價根本無大跌空間。

其實，正常市場永遠有利好和利淡消息，後市是升是跌，只有等待時間證明。對於有幸在樓市低位入市的小業主，即使入市時一心自用，但自住物業卻邊住邊升，可能也會心動放盤獲利。如果出入市時機準確，在高位放盤後樓價下調，未來以回落價再入市，一來一回的確可獲利數以百萬元計。

問題在於，如果出售自住單位後，樓價仍然持續上升，早出貨的業主便會面臨租金支出蠶食賣樓利潤、再入市又因樓價上升，首期支出大增的問題。其實，過去10年，看淡樓市而出貨的自住用家不少。根據政府人口普查資料，2006年有52.8%的家庭居於自置居所，2016年數字下跌至48.5%。顯然不少家庭都因種種原因「落錯車」。

部分意見卻認為，大城市不易居住，由倫敦到紐約，當地人難以負擔本地樓價是「自然現象」，負擔不起的搬到比鄰地區居住就好。以上觀點或有一定道理，但香港人難以負擔本地樓價，代價其實較紐約人買不起紐約樓更大。

美國人在紐約上班，應付不了當地樓價，搬到新澤西大概沒有什麼適應問題。香港人負擔不起香港的樓價，又不合資格申請公屋的話，要搬到深圳卻要由醫療、治安和資訊流動都要從新適應。

對於持有多於一個物業的投資者來說，是否放盤只是投資收益的問題。對於只持有一個物業自住的用家來說，追求高位獲利，背後的風險卻遠遠不止於金錢，進行此類高風險操作，絕對應該三思。

原文刊於信報網站2017年4月11日

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辣招新方向？

去年11月政府加辣上調印花稅之後，樓價只是受壓一時，今年農曆新年過後，樓價更是反覆上升，多個樓價指數已創新高，市場又再討論港府應否加辣。不過，市場似乎已有共識，既有的招數再加辣作用似乎不大。在此情況下，政府應否在新方向上出招？

既有的招數，包括幾種名目不同的印花稅，以及收緊按揭指引。原意應該是增加買家的成本，特別是投資者的買賣成本，以及減少借貸槓桿；但幾年執行下來，只見成交量大幅減少，樓價不但未見下調，反而屢創新高。而一手盤因為發展商可安排回贈、二按甚至一按等，所受影響較少，近年一手成交比例更見上升。

坊間不少分析指出，不論是再加印花稅、或再收緊按揭，都難以令樓價出現明顯下調，最多只會影響成交量，反而利好一手盤去貨。更有甚者，部分意見更指某些辣招令二手市場放盤減少，可能是樓價急升的原因之一。在此情況下，估計官方即使有意加辣，亦未必會再在印花稅或按揭方面出招。

近日便有評論建議，如港府出招，可考慮針對持有多個物業的業主，徵收更多差餉；甚或重新推出租務管制。有關措施對壓低樓價升幅有沒有用，我們不敢斷言，但要留意，比起加印花稅或收緊按揭，推行上述措施會有大得多的阻力，在現屆政府只餘幾個月任期的情況下，恐怕難以推行。

撇開租務管制需要立法的程序問題，租管及加差餉有一個共同點：直接受影響的包括在措施推出前的人。過去不論是推出任何印花稅、收緊按揭，在措施推出前入市的人都不會直接受影響。例如2015年2月，金管局將700萬元以下物業按揭成數由7成下調至6成，但在之前購買的單位（包括建築期樓花）的按揭申請不會受影響。同樣地，政府之前推出的買家印花稅、額外印花稅，都不影響措施推出之前購入的單位。

但不論是租管或差餉，自然要針對所有業主才有可能見效，總不成在某日之前購入的單位用舊稅率交差餉或不受租務管制。而現實的問題便是，不論是推行租管或加差餉，都會有大群人直接受影響。推行時的阻力，恐怕會比加印花稅或收緊按揭大得多。

現時香港社會恐怕沒有多少共識，「社會撕裂」反而是各界承認的現象。在此情況下，港府難有足夠政治能量推出一些爭議無窮的措施，至少在新一屆政府上台前，推出全新辣招的可能性似乎不大。

原文刊於經濟日報網站2017年4月5日

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一契多伙或只一時收斂

上周五金管局去信銀行，提示銀行注意有關一契多伙風險。結果周六及周日的一手成交中，一契多伙的比例急跌。不過，除非政府或立法會在審議印花稅條例時針對類似交易，令其適用於15%的印花稅率，否則此類交易的比例在一手市場料會維持高企。

市場統計，剛過去的周六日，一契多伙的交易只佔一手成交量約7%，比率較之前個別一手項目三成可謂大跌；當然，如果把視野放得遠一點，於去年11月之前，此類交易只會零星出現。近月此類交易比例暴增，原因自然是去年底港府調整印花稅至15%，而未持有住宅物業的永久居民(俗稱「首置客」)仍可獲豁免，可按舊稅率交印花稅，稅率最高為4.25%。

問題在於印花稅以文件而非物業數量為徵稅標準，一個「首置客」以一張樓契購買多個單位，稅率最多只是4.25%。由於過去不少投資者會以公司名義持有物業，本身名下未必有樓；又或即使本人已持有物業，仍可以家中無物業的長者或子女名義入市，只需按舊稅率交稅，結果政府加辣反而刺激更多投資者以一契多伙方式入市。

金管局的關注，似乎暫時令此類交易減少，但效用未必持久。原因之一是多數銀行其實一直視一契多伙為投資，已經引用較嚴格的審批標準。另一方面，一次過購入多於一個單位，成交價大概已超過1000萬元。而1000萬元以上單位，不管是自用或投資，按揭成數其實都是50%。而在銀行跟足指引，借款人(或加上擔保人)的償付能力合乎標準的情況下，似乎難以限制銀行向此類買家提供按揭。

除非政府或立法會在修訂印花稅條例時，找到方法向此類交易的買家徵稅，否則在「大幅慳稅」的誘因下，此類交易量可能反彈，比例料會維持偏高水平。

原文刊於信報網站2017年4月4日

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