新盤過渡貸款玩邊科

銷售新盤時，發展商為買家提供的付款安排，不外乎在銀行一按之外加借二按；又或為買家提供不涉銀行的整筆一按。但不管是一按或二按，發展商都要面對資金回籠過慢的問題，近日卻見有新盤推出還款期較短的「過渡貸款」，某程度上紓緩了有關問題。但買家考慮類似產品時也有不少地方需要留意。

發展商要提供二按或整筆一按，原因都是買家因種種原因未能於銀行取得所需的按揭貸款。發展商提供按揭，雖然可解決買家首期不足的問題，但卻有資金回籠慢，貸款需要專人長時間管理的問題。

近日個別發展商推出的過渡貸款(Bridging Loan)便在一定程度上滿足了新盤買家需要銀行以外貸款，賣方又不願資金長期被困的問題。例如某新盤的發展商可提供成交價75%貸款，年期5年。

對於手持一個自住物業，購買樓花換樓的買家來說，此類安排可說有一定實用性：舊居按揭未完，再申請樓花按揭，需要較高收入才可通過壓測。在此類安排下，買家可以較低首期完成交易，甚至新居裝修入伙後才放售舊居，再為新居申請按揭，一併償還發展商貸款。

個別新盤的過渡貸款在設計時似乎也考慮了買家日後申請按揭的需要。例如上述新盤，貸款成數為樓價75%。其中樓價25%貸款是正常的息隨本減還款，其餘只供利息，並於5年後一次過償還。由於5年之後，未償還貸款只為原初成交價的一半，如果樓價不升不跌，當局的按揭指引又未收緊的話，借款人屆時應該可以透過銀行轉按，償還有關貸款。

當然，還款期短也有一定代價：每期還款會急升。萬一樓價下跌，業主於5年後未能成功轉按，便要另行籌措資金，償還發展商的過渡貸款。

原文刊於信報網站2017年4月18日

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