不少新盤都有為買家提供「發展商一按」或「銀行一按+發展商二按」的貸款組合,務求減少買家的首期支出。但整體而言,「發展商一按」及「銀行一按+發展商二按」的組合,特性其實大有不同,選擇時宜多加留意。
在設計的目的上,「發展商一按」及「銀行一按+發展商二按」,都是為了提供較銀行按揭成數高的貸款。
「發展商一按」一般由發展商指定的財務機構提供整筆貸款,特點如下:
(1)由於發展商(又或指定的財務公司)利息成本較銀行為高,此類一按的利率也會高於一般銀行按揭利率,撇開供款初期的優惠期不計,一般在最優惠利率上下一厘左右;
(2)由於不涉及銀行,貸款批核可能較為寬鬆。
而「銀行一按+發展商二按」的貸款,特色大致上與單獨由發展商指定財務公司提供的一按相反:
(1)由於貸款組合中,較大部份由銀行提供,即使二按利率略高,整個貸款經合的平均利率會較單位借取發展商一按為低;
(2)由於涉及銀行,整個銀行一按+發展商二按,都要通過銀行的壓力測試。對沒有其他貸款負擔人士而言,在現行利率+3厘的情況下,供款不逾月入6成。
如果「銀行一按+發展商二按」按整體貸款額高於8成,又或借款人有其他按揭負擔,批核標準會較嚴格。此外,如果二按是有分段利率,在計算「現行利率」時,需以利率較高的分段為準。例如說,銀行一按利率2.6厘,發展商二按首2年2.6厘,之後5.5厘。計算二按「現時」供款,仍以5.5厘為準。同樣地,計算「按息加三厘」的壓測時,二按的供款便是5.5厘+3厘,即8.5厘計算。
最後要留意,準買家一旦簽署買賣合約,不管本來想申請的是發展商提供的一按,抑或銀行一按+發展商二按;即使申請未獲批,買家仍然有責任完成交易。
原文刊於經濟日報網站2019年10月9日
------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨,為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp:
(852) 5596 6181
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言