新盤一按VS二按

不少新盤都有為買家提供「發展商一按」或「銀行一按+發展商二按」的貸款組合，務求減少買家的首期支出。但整體而言，「發展商一按」及「銀行一按+發展商二按」的組合，特性其實大有不同，選擇時宜多加留意。

在設計的目的上，「發展商一按」及「銀行一按+發展商二按」，都是為了提供較銀行按揭成數高的貸款。 

 「發展商一按」一般由發展商指定的財務機構提供整筆貸款，特點如下：
（1）由於發展商（又或指定的財務公司）利息成本較銀行為高，此類一按的利率也會高於一般銀行按揭利率，撇開供款初期的優惠期不計，一般在最優惠利率上下一厘左右；
（2）由於不涉及銀行，貸款批核可能較為寬鬆。

而「銀行一按+發展商二按」的貸款，特色大致上與單獨由發展商指定財務公司提供的一按相反：
（1）由於貸款組合中，較大部份由銀行提供，即使二按利率略高，整個貸款經合的平均利率會較單位借取發展商一按為低；
（2）由於涉及銀行，整個銀行一按+發展商二按，都要通過銀行的壓力測試。對沒有其他貸款負擔人士而言，在現行利率+3厘的情況下，供款不逾月入6成。

如果「銀行一按+發展商二按」按整體貸款額高於8成，又或借款人有其他按揭負擔，批核標準會較嚴格。此外，如果二按是有分段利率，在計算「現行利率」時，需以利率較高的分段為準。例如說，銀行一按利率2.6厘，發展商二按首2年2.6厘，之後5.5厘。計算二按「現時」供款，仍以5.5厘為準。同樣地，計算「按息加三厘」的壓測時，二按的供款便是5.5厘+3厘，即8.5厘計算。

最後要留意，準買家一旦簽署買賣合約，不管本來想申請的是發展商提供的一按，抑或銀行一按+發展商二按；即使申請未獲批，買家仍然有責任完成交易。

原文刊於經濟日報網站2019年10月9日


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