「首次置業」高齡化原由

 

早前立法會一份樓市簡報，內容提及現時年輕人難置業，本地首次置業的平均年齡已達44歲。一般對報告的解讀是樓價高企，令後生仔女難以在欠缺家人支持下入市。但要留意，上途解讀並不完全正確。事實之一是樓價高企，年青業主的比例下跌。有統計指1997年，有22%業主是35歲以下，至2019年，比例跌至不足8%。原因自然是樓價上升較打工仔收入快，後生一代買家要用更多時間儲蓄首期。反而早年在低位入市的買家，可藉資產升值，一開二、三；年輕業主的比例自然下跌。

但要留意，官方眾多措施，也是促成更多高齡「首置業主」的原因。在很久很久以前，香港人結婚之後買樓，多數會選擇以夫婦聯名方式持有物業。行之多年的習慣卻在近年改變，已婚人士買樓，逾半都會由單名持有。此個改變，源於印花稅及按揭指引的改制，影響所及，甚至推高了統計上的「平均首置年齡」。

 

過去香港已婚人士買樓，大都會以夫婦聯權共有（俗稱長命契）方式持有物業，取其簡單方便。而2013年政府為調控樓市，推出雙倍印花稅，已持有本地住宅的人士再買樓，便要付較舊稅率高一倍的印花稅，即最高稅率為樓價8.5%（在2016年，對已持有住宅再入市人士的印花稅統一上調至15%）。而2010年修改的按揭指引，亦明確限制已有按揭借貸或擔保人士再借按揭購買第二套物業的成數及壓力測試標準。

夫婦入市轉為單名持有

但市場迅速適應，近年夫婦新入市，多會轉為單名持有，留下另一人「未持有物業」的身份，以便未來購買另一物業時，可以按舊稅率支付較低的印花稅（最高4.25%）。甚至已聯名持有物業的家庭，也會以親屬轉讓的方式，令名下物業改為單名持有，以便再入市時可以較低稅率入市。近年市場統計，二手住宅成交中，有約10%為近親甩名轉讓（例如原本A、B聯名持有的物業，轉讓予A）。

同樣地，在按揭上，已婚夫婦入市，以一人作業主之外；一般亦只會以單一業主作借款人。如果借款人本身收入不足以通過壓測，才會以另一半作擔保人；並計劃在借款人收入上升後，以轉按方式移除擔保人。未來既不是業主、又沒有按揭負擔的另一半入市時，便可節省印花稅，一般也可以自用條件申請按揭。

此類將物業業權轉讓予親人，再入市的買家，不少統計上之會視為首置。自然進一步推高「首置」的平均年齡。

原文刊於經濟日報網站2021年5月19日 

首次置業者年齡偏高原因

上星期立法會秘書處公布一份樓市研究簡報，其中提及首次置業平均年齡是44歲；似乎再一次印證，年輕人難以置業的問題。但要留意，簡單的平均數背後，其實有眾多成因。

首先要說明的是，我們絕對認同，現時年輕買家要入市，難度比10年或20年前的年輕人入市更為困難──樓價升幅遠高於人均入息升幅。例如一個常見的標準：大學畢業生的平均月薪，可買的太古城單位面積愈來愈小。但大家也要留意，除了樓價相對於人均入息上升，也有其他因素：

一、整體人口老化：回歸前的1996年，香港年齡中位數是34.2歲。2016年時是44.3歲。就算這些年樓價升幅未有偏離薪金升幅。在人口老化的大環境下，平均首置年齡都會慢慢上移。

 

二、首置的定義不明：字面理解，首次置業是第一次買樓。統計多少人首置，其中一個方法可能是各種調查中被訪者自我申報。但因為稅務、按揭的原因，市場上用首置，很多時候是指簽署臨時合約時未持有本地住宅物業的買家。簡單來說，曾經入市，之後賣了物業，又再入市的，很多時也被視為首置。對於那些其實是第二、三次置業的買家來說，只要在最近入市時未持有本地住宅，他自己也可能自視為「首置」。

三、稅務原因：統計首置的另一個方法是計算市場上的住宅成交中，有多少宗是按「第二標準稅率」支付從價印花稅。2013年前，從價印花稅只有一個稅率，當年政府推出「雙倍印花稅」，其後再將稅率上調至15%。只有未持有住宅的買家，會按第二標準稅率──最高為樓價4.25%付稅。近年統計上，九成以上的住宅成交，都是以第二標準稅率支付從價印花稅，亦即買家未持有本地住宅物業。

問題在於，市場上不少人會因應印花稅制而調整入市策略。包括夫婦入市，過去市場習慣多是聯名作業主(二人都是首置)；但近年市場習慣多是單名作業主，以保留另一人未來再入市時少付印花稅。甚至多年以前聯名入市的親人，也會為了稅務理由，先內部轉讓，再自製首置身份以減少稅務支出。以上情況都會推高統計中的首置比率及平均年齡。

稅務統計上，九成以上的買家都以第二稅率支付印花稅，反映的未必是政策有效，壓抑了投資者入市需求。而是市場已經適應措施，更多人會自製首置身份入市；規模之大，甚至推高了統計中的首置平均年齡。

原文刊於信報網站2021年3月9日