【按揭一分鐘】 申請按保與即供、建築期付款的關係

如果準買家打算透過按揭保險購買樓花物業，在「即供」及「建築期」付款中，只可以選擇「建築期付款」；但「即供」同「建築期」付款，其實又有什麼分別？各自有什麼特點？去片睇睇。 │

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買新盤置業 買家點揀即供定建築期付款？

按揭保險放寬，由於不適用於樓花物業，一手成交中，選用「建築期」付款的買家比例有所增加。對於置業新手而言，應該如何選擇供款方法？究竟甚麼是建築期付款？相對於即供付款，又有何利弊？

樓花物業的付款安排可大致分為即供付款及建築期付款兩類：

1.即供付款
即買家簽署買賣合約後指定期限內開始供款，說是「即供」，但時間可由簽約後數10天至半年不等。大致上，在物業落成前一段時間已經開始供款的都可分類為即供付款。
選用即供付款的好處，是相對於建築期付款，有較高的樓價折扣，但買家要留意，選用即供按揭，就不符合申請按揭保險的資格。
此外，在遷往新居前，有一段長時間需要同時負擔新舊物業供款，因此要留意財政上的承受能力，以及是否可以通過壓力測試。

2.建築期付款
即在物業臨近落成前才申請按揭，好處是不必長時間同時應付新舊居所的按揭供款（或舊居租金+新居供款），較易通過壓力測試。
如果樓價在1,000萬元以下，更符合申請按揭保險的條件，但代價是折扣率一般較即供期付款為高。而主要的風險則是樓價如在建築期內有較大調整，到物業落成前申請按揭時，有可能估價不足，買家需籌措額外資金以完成交易。

如果一手盤準買家因為按揭保險的因素，而決定以建築期付款的方式入市，宜有後備方案。即萬一因種種原因，未獲銀行批出足額貸款時，應有一定的儲備以支付差額，以完成交易。

原文刊於經濟日報網站2019年11月20日


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樓花按揭申請被拒因由

報載某樓花盤的買家，向多家銀行申請按揭時都被拒；香港樓花市場發展成熟，究竟為何會出現樓花按揭申請被拒的情況？

購買樓花時，買家選用的如果是即供付款(在簽訂買賣合約後指定日期完成交易)，如果需要銀行按揭融資，便需在簽約後、成交前找銀行申請按揭。按揭是以物業作抵押的貸款，樓花是未落成的物業。購買某新盤18樓C座的時候，建築可能只蓋至10樓，10樓以上的單位是名副其實的空中樓閣。一個尚未存在的物業可以用來抵押，是引用了衡平法的概念，有關按揭稱為(EQUITABLE MORTGAGE)；當有關物業完成建築工程，該「衡平法按揭」便會轉為正式按揭。

雖然香港的樓花交易監管嚴格，多年來未聞「樓花爛尾」，但始終會有理論上的風險。不同銀行對於樓花按揭，尤其是涉及較少往來的小形發展商，都會有不同的指引，例如限制在某一個樓盤中，可承造的按揭宗數或貸款總額，一旦達標，便不會再接受申請。

如果買家選用即供期付款，又未能找到銀行提供按揭，卻未必只有撻訂一途。其中一個應對方案是向發展商申請將即供期付款改為建築期付款，即待物業成為現樓時才交易。物業成為現樓，便完全沒有爛尾的風險，一般銀行都不會針對個別現樓新盤有特別指引，應可順利申請按揭。

當然，此應對方案有其代價：建築期付款安排一般較即供期付款的定價為高。另外，如果選用建築期成交，而期間樓價下跌的話，亦可能出現申請按揭時，估價較成交價為低，按揭借款不及預期的情況。

原文刊於信報網站2019年7月30日

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