回贈優惠減 轉按數字料回落

滙豐銀行帶頭將轉按貸款的現金回贈大幅削減。如無意外，其他銀行較大機率跟隨，不少人可能會問，如果原有按揭已過罰息期，是否還值得申請轉按？

近年轉按活躍，每三宗新批按揭中，有一宗是轉按。背後的最主要原因是轉按有實際上的好處，例如今年上半年，一般轉按可獲貸款額2%的現金回贈，相當於抵消大半年的利息支出。在條件合適的情況下，按揭借款人理應善用轉按，變相節省利息支出。

兩星期前，筆者提到過，由於拆息持續高企，銀行不太可能長期維持現時低息、高回贈的按揭優惠；而小業主或許不應將「轉按可獲高回贈」視為必然。不旋踵，便傳出銀行大幅削減轉按現金回贈的消息。

現時值得留意的是，6月半年結之後，拆息是否會有明顯回落。如果一個月拆息回至2厘以下，大致表示拆息上升只是一時波動，甚至不排除銀行稍後又再增加按揭優惠；相反，如果一個月拆息仍然維持在2.5厘水平，那麼銀行收緊按揭優惠，便會是新常態。

值得留意的是，現時銀行只是削減轉按的優惠，而不是沒有優惠。如果置業人士的按揭罰息期即將屆滿，考慮是否轉按時，便要考慮新舊按揭之間有沒有息差，息差是多少；扣除律師費支出外，實際「落袋」的現金回贈是多少。

如果新按揭的按息是略高於舊按，便要計算，實際「落袋」的回贈，可以抵消多少因轉按而出現的額外利息支出，再從而衡量是否值得轉按。在一般情況下，已過罰息期的按揭，仍是轉按較為有利，但優惠減少，估計會令未來的轉按數字稍為回落。

原文刊於信報網站2019年7月2日


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