負資產與CALL LOAN

樓價調整，一些消失一時的怪論又重現江湖。其中一個與按揭有關的，是物業成為負資產，銀行會CALL LOAN（收回貸款）。在某討論區，正反意見可以持續幾十版，蔚為奇觀。

說「負資產會被CALL LOAN」者，引述「他朋友」的經驗，說朋友在上一個高峰期買樓，結果樓價下跌，市值低於按揭欠款，即使期準時供樓，銀行亦來電要他補差價。朋友無錢，被迫向同一銀行借取個人貸款頂數。

有一定年紀的香港人，應該記得十年多年前，樓價較高峰期下跌6、7成，負資產遍地的情況。金管局統計，2003年負資產按揭達10.6萬宗，但那時業內鮮有聽聞銀行會向準期供樓的業主CALL LOAN。原因很簡單︰負資產的出現，不是個人行為，而是整體樓價下跌的結果。如果銀行以負資產為CALL LOAN準則，當年便會有數以萬計的業主被追收貸款。而業主無現金支付欠款，銀行收樓，收回的物業資不抵債，拍賣賣出便即時變壞帳——CALL LOAN不單不能保護銀行利益，反而會影響整體銀行體系穩定。銀行出於自身考慮，對付負資產的較佳策略，是讓借款人慢慢還款，令欠債逐漸下跌。

要留意的是，上一個高峰期，香港的按揭監管相對寬鬆—整體按揭成數較高、也無壓力測試，投資者亦容易以一份收入，向多家銀行申請多個物業的按揭。在此背景，加上樓價大跌7成的情況下，香港小業主的還款紀錄仍然優異，90日拖欠還款的最高紀錄是1.4%——大約相當於美國「正常日子」的拖欠數據。

在近年按揭指引更趨嚴格、平均按揭成數又較低的今日，按揭成為不良貸款的機會較之前大跌，銀行又為何要採取有別於上個高峰期的策略？

原文刊於經濟日報網站2018年12月12日

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