按揭風險管理──小心三高

上季負資產宗數上升14倍，各路人馬紛紛向買家獻計，如何減少物業成為負資產的風險。常見的高見是「提高首期支付比例」。此類高見在算術上正確，但卻無助於協助置業人士真正了解借款的風險管理。
負資產個案增加，金管局的報告內例必有幾句解釋：此類負資產個案，都是銀行職員相關貸款，或高成數按揭計劃，共通點是按揭成數高，樓價輕微下跌，物 業所值低於未償還按揭貸款餘額，便成為負資產。因為「使用高成數按揭，物業較大機會成為負資產」，所以坊間的高見是：支付更多首期，降低按揭成數，物業成 為負資產的機會便較低。有趣的是，今天建議你減低按揭成數的，可能與去年建議大家多借一點，高追入市的，是同一班人。
其實，在樓價下跌的場景，不管多付首期或少付首期，買家的損失是一樣的。400萬元購入的物業，樓價跌兩成，不管你之前支付多少首期，損失就是80萬元。
陳先生和何先生二人本來各有200萬元，同樣購入400萬元單位。陳先生用九成按揭入市，何先生用七成按揭入市。入市後樓價下跌兩成，400萬元購 入的單位市值320萬元，陳先生尚欠銀行360萬元，物業是負資產，但手持現金160萬元；何先生欠銀行280萬元，物業不是負資產，手持現金80萬元， 何先生的財務有更理想嗎？

高成數≠高風險
要控制按揭借款的風險，重點不在於控制按揭成數的高低，而是要避免以下三高：
一、高息：目前最優惠利率為5厘或5.25厘，以「大P」5.25厘計，一般P按利率是P-3.1厘起。正規的高成數按揭利率都在此水平，算是正常 息口；但部分人士會在一按之外，加借利率較高的二按，以減少首期支出，此類二按產品利率較高，由P至P加20厘不等。以年息15厘計，同一按揭金額，利息 支出相當於一般按揭的7.5倍；借50萬元的高息二按，等同借375萬元的一般按揭。高利息支出將嚴重蠶食借款人的負擔能力。選用此類產品時要細心留意供 款增加對財務的影響。
二、高負擔比率：利率高低是相對的，有人會認為5厘息平，有人會認為2厘息高；更客觀的標準是量度按揭還款相對於入息的負擔比率。常見的標準是 Debt-Servicing Ratio(DSR)，過去一般銀行要求的標準是供款不逾月入五成。近年金管局引入壓力測試，令近年新批按揭的平均負擔比率約35%。維持較低的負擔比 率，即使借入的按揭成數較高，對借款人的財務亦不會帶來太大負面影響。
不論按揭成數，如果負擔比率較高；當遇上經濟下行、利率上升或通縮出現時，都會令借款人的供款負擔上升，同樣會嚴重影響借款人的負擔能力。
三、高危行業：負擔比率的計算是靜態的，只反映一時的收入及供款支出比例。但職場是動態的，收入其實是一個變數。在香港，從事公務員、政府資助機構 僱員，收入可視為高度穩定。近期從事旅遊、零售的，卻可能面對收入減少、甚至裁員壓力，從事此類高危行業，衡量自己供款負擔時，便宜採取更為保守的態度。
附帶一提，有些人從事的行業在整體上未必是「高危」，但打混過日子，每天得過且過，一樣會令職位變高危。其實不論本身行業，打工仔都應該與時並進，令自己維持在職場上的議價能力，才是保障自己工作前景的應對之道。

正規高成數按揭拖欠比率反較低
在個人層面之外，也許有人會關注高成數按揭會否為貸款機構帶來更高風險。其實，從事高成數按揭的機構，都會有一套審批標準，將高負擔比率、還款能力 或還款意欲有問題的人排除。參考按揭證券公司按揭保險計劃的拖欠數據，其實一直較整體銀行按揭借款組合為佳。例如2001年4月，所有按揭拖欠供款的比率 是1.43%，為本地最高紀錄，而按揭保險計劃同月的同類數據是0.37%。
說到底，按揭借款的風險管理，在於借款人有沒有能力負擔有關債務，而不在於成數高低。

 原文刊於信報網站2016年5月10日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站