「呼吸PLAN」埋債務炸彈

近年個別一手盤，有為買家提供不需入息證明的按揭安排，市場俗稱為「呼吸PLAN」，取其無審批，只要申請人「有呼吸」，都可批出按揭。但在官方多次表達關注之後，此類安排開始式微。市場上絕大多數發展商的按揭安排，都已不是「呼吸PLAN」。

「呼吸PLAN」審批寬鬆　超借款人還款能力
不同的分析都指出過「呼吸PLAN」的危害—由於審批寬鬆，買家可能借入超出自己負擔能力的貸款。尤其是審批上寬鬆，而還款安排又設有初期供款優惠的按揭產品。初期優惠可以包括「只供利息」或「以較低利息供款」等，更可能令借款人低估優惠期後，供款回升時的影響。

相對而言，如果新盤的按揭安排涉及銀行，例如是「銀行一按」+「發展商二按」；壓力測試的要求便會計算貸款的總供款，而即使按揭有分段利率、也會取較高的利率作為計算標準，基本上可通過壓測的借款人，應該有足夠的財政實力，應付此類按揭組合的供款。

「非呼吸PLAN」不一定安全
但在「呼吸PLAN」與審批要求跟足銀行標準之間，其實也有寬闊的空間。部分財務機構為新盤提供的按揭，本身對申請人收入有一定要求，本質上並非凡申請必批，因此不符「呼吸PLAN」的定義。不過，此類機構的審批要求又不如銀行嚴謹，例如供款佔入息比例偏高，一樣會批出按揭。

對借款人來說，此類產品優勢是容易取得貸款；而缺點也是太容易取得貸款，供款負擔可能偏高。尤其是貸款本身如有初期供款較低的設計，仍然可能令借款借入超出自己負擔能力的貸款。

借定唔借　還得到先好借
買家在面對市場上林林總總的新盤付款安排時，宜小心比較個別付款方式的具體條文，不宜因為「非呼吸PLAN」就放心申請。

原文刊於經濟日報網站2018年11月21日

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中產買樓的心結

有網媒報道，一對月入6萬元，儲蓄100萬元的年輕夫婦難以置業的故事。「中產難置業」已是老生常談。問題是，如果設身處地，假設自己處於類似情況，又應如何部署？

「中產難買樓」是一個很受歡迎的題材，它綜合了兩個香港人的熱門話題，一個是樓市，另一個是「什麼是中產」。看網上討論，焦點十之有九都會轉向「故事主角算不算中產」、「如何才算中產」等。雖然月入6萬元，在香港應該已是最高收入的12%家庭之一，但有趣的是，似乎香港人不視此為「中產家庭」的充分條件。高收入只是部分人心目中「中產」的必須條件。

說回故事主角的難題，夫婦二人租住市區樓，租金支出約2萬元，扣除雙方家用、自己使費，每月儲蓄只有萬多元；而幾年下來，二人儲蓄約100萬元。他們的難題是，希望置業，避免長期租樓，但財務狀況不足以購買心水單位。

簡單計算，二人年齡在30歲以下，按揭可選用較長年期，月入6萬元，如無其他外債，大致上借640萬元仍可通過壓測。如購買二手樓，選擇600萬元物業，八成按保借480萬元，供款會較現時月租便宜，問題出在首期不足。首期不足的原因，自然是開支過高、儲蓄不足。
其實，他們是有可能大幅改善自己財務狀況的。其中一個考慮是面對現實，視租住物業為臨時居所。二人已婚，但未有子女，其實可考慮暫時住得遠一些，面積小一些。在郊區不難找到月租1萬元左右的小型單位。暫且屈就的話，便可提高儲蓄水平，按他們過去的儲蓄紀錄看，可望於幾年內把儲蓄倍增。

其次，他們也許要面對現實。很多中高收入家庭的一個心結，是自己明明月入處於全港最高的一、兩成家庭之列，為何租樓、買樓要選又遠又小的單位？
問題是，即使家庭收入穩佔全港最高12%之列。但其他收入較低的家庭，如果有上一代資助的話，其實會更易達成上車目標。報道中的事主要明白，市場上有能力和他選擇類近單位的，絕不止於最高收入的12%家庭。

中高收入家庭難於置業，某程度上應已引起政府注意。分屬資助房屋的首置上車盤，家庭收入上限是7.4萬元。在政府的心目中，此等中高收入家庭也需要購買資助房屋。也許也是由另一角度提醒中高收入家庭，買樓有時真的要「睇餸食飯」。

原文刊於信報網站2018年11月20日

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9成按揭保險的申請條件

樓價調整，樓價400萬元以下，可以申請9成按揭保險的成交增加。但要留意，除了樓價，申請9成按保，亦要符合一系列條件。

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辣稅宗數急升兩面睇

報載10月份需要繳付買家印花稅（BSD）的物業買賣個案，按月大幅增加6成。由於此稅主要針對分本地買家，部分意見認為，在樓價稍為調整後，已開始吸引外來資金入市。

10月份要支付買家印花稅的成交個案為371宗，按月急升6成。買家印花稅在2012年引入，徵收對象是對非香港永久居民及所有公司購買本地住宅，在既有的印花稅外，一律加徵樓價15%印花稅。一般認為，政府當時引入此稅，是回應本地樓價被外來需求炒高的輿論。

有分析指，近月香港樓價調整，人民幣匯價向下，均可能吸引內地資金泊駐本地物業，令需要支付BSD的成交宗數急增。

但要留意， 371宗BSD成交個案，其實未算嚴重偏離常態，2017年涉及BSD的成交，按月平均為318宗，而去年12月的更一度高達534宗。10月份的「急升」，可能仍是正常波動。究竟外來資金入市個案是否有上升趨勢，有待更長期的觀察。

另一個有意思的是：要支付買家印花稅的個案，也應該要以15%的稅率，支付從價印花稅。即置業時，此類買家的印花稅支出達樓價30%。在交易成本如此高的情況下，BSD交易一年仍佔住宅成交6、7個百分點，原因之一可能是此類買家已「適應」辣稅，或者真有不得不在香港購買住宅的理由。而原因之二，可能是部分新盤，為外來買家提供度身優惠，令辣稅的影響減少。

樂觀地看，在重稅之下，外來資金仍持續入市，可能預示樓價輕微調整，已見支持。但審慎地看，此類成交增增減減，可能是受新盤開售及當中有沒有印花稅回贈等優惠左右。究竟何者較為接近事實，市場仍需更詳細觀察。

原文刊於經濟日報網站2018年11月14日

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