拆息偏低僅曇花一現？

5月初開始，港元拆息回落，以H按還款的業主，接獲銀行有關下月還款通知，將看到每月還款隨按息減少。大家在高興之餘，可能已在尋思，究竟拆息回落，只是曇花一現的現象，抑或真的是趨勢改變，低息期持續？

眾所周知，5月開始港元拆息走低，源於資金流入，金管局承接美元沽盤，令銀行體系結餘由400多億元，升至1700億元水平。銀行體系資金充裕，令拆息走低。而5月至今，銀行體系結餘一直維持在1700億元以上，拆息亦維持偏低。

 

問題是，香港對資金流動沒有特別限制，資金可以一下子流入，也可一下子流走。我們可以由正、反方向，評估資金留駐的理由，一方面如果美國的不穩定因素持續，國際資金可能持續流入亞洲；另一方面，港美息差擴闊，隨時可觸發較大規模的套息活動，現時泊駐香港的資金也可隨時流走。簡單來說，我們無從斷定，資金流駐香港的時間會持續多久。不過，由本地銀行的動向，多少可以觀察，他們對資金流向的判斷。

4月底之前，多數新造H按以鎖息供樓，近2年取用H按的條件，鎖息利率一般為大P減2厘，即3.5%，多數時間比一個月拆息更低，反映按揭業務盈利空間有限。近日拆息按息回落之後，近年新批H按條件如為H加1.3%，按息已下調至1.9厘水平，較4月之前大降1.6厘。但對銀行來說，如果視一個月拆息為資金成本，可賺取的息差反而有所回升。

在5月拆息下跌以來，有多家銀行輕微增加了新批按揭的現金回贈，個別中小行的樓按現金回贈已回升至貸款額1%。這是銀行對按揭業務趨向積極的訊號，反映在利息成本(包括拆息及定期存款)回落的情況下，銀行由按揭業務賺取的息差回升，多了提供優惠的空間。

在回贈之外，另一個值得參考的訊號是銀行會否下調H按的封頂利率。如果我們回顧銀行H按的封頂利率走勢，會發現近年銀行逐步上調封頂利率。在2018年之前，一般H按封頂位為大P減3.1厘。之後隨拆息上升，銀行逐步調整H按鎖息上限，大致由2023年中起，一般H按鎖息上限上調至大P減2厘。理論上，如果拆息在現水平徘徊，銀行對按揭業務興趣進一步上升，或會有銀行將H按的鎖息調整。

視乎拆息走向、鎖息上限的調整幅度，銀行即使調整H按的封頂位，也不一定對借款人帶來實質的好處(拆息下跌，實際供款利率已經低於現行鎖息位)，但如果真有銀行調整H按封頂位，而且被同業廣泛跟隨，將會是拆息持續走低的一個訊號。當然，拆息低、銀行按揭優惠增加是一回事，借款人是否可長期承擔按揭還款又是另一回事。即使市場有眾多利好消息，準買家入市前，仍應量力而為。

原文刊於信報網站2025年6月10日 

「先住後付」隱藏風險

 近日一手市場因為按息下跌，成交轉趨暢旺，但同時也出現多宗涉及「先住後付」的撻訂個案。此類付款安排的共通點是涉及延後成交，當遇上市場價格大幅調整，買家都可能主動或被動地取消交易。

所謂「先住後付」，即一手新盤的買家，與賣方簽訂買賣合約，支付部分樓價後，未正式簽署樓契，即獲入住單位的權利。部分新盤提供的「先住」時期可長達數年，買家可先佔用單位，並在指定日期之後，才按合約列明的條款，支付樓價餘額，正式完成交易。\

 

持平而言，此類安排其實有效回應部分買家的需求。對換樓客來說，如果他們的原有居所尚有按揭貸款，在購買新物業、申請新居按揭時，銀行會同時計算新和舊居的按揭還款，兩筆還款的總額不逾規定(現時為收入的50%)，銀行才會批出按揭。對換樓客來說，此要求增添新居按揭的難度。而「先住後付」的安排，在一定程度上為此類問題提供了解決方案──買家為新居支付少部分樓價、物業成為現樓後，便可遷往新居，待賣出舊樓後，才為新居申請按揭，避免銀行同時計算新和舊居按揭還款的問題。

不過，凡事有利必有弊，此類安排也隱藏風險。類似於建築期成交，「先住後付」的安排下，買家簽署買賣合約的時間與最終交易日期相距一段日子。如果樓價調整，買家為新居申請按揭時，可能會遇上估價不足的問題。例如3年前簽約購買，價格1000萬元的單位，現時估值可能只有800萬元。如果買家真的是樓換樓的買家，連舊居的市值也一併下跌，可套現的金額較數年前的估計大減，反而令樓換樓的計劃難以推行。

「先住後付」的另一層問題，是如何解讀「先住」時期的價值。此部分的變數甚多，個別新盤的先住安排，要求買家支付佔用費(租金)、部分是有佔用費，但可在成交時退還、個別新盤則沒有佔用費的安排。原則上，買家未完成交易而先入住單位，銀行可能會視之為一種變相的優惠，可能在估價之後，再扣減相關優惠價值，再計算按揭成數。例如上文提及現時估值800萬元的物業，如有2年的先住期，銀行便可能按市值再扣減此2年的市值租金，再計算按揭成數，令買家可獲的按揭金額進一步減少。如果買家未能籌措資金完成交易，便可能被迫取消交易。

需要留意的是，不論因為任何原因取消交易，原則上發展商都可以向買家追收損失，包括重售單位時，如賣價較原有合約價下跌，發展商可能向買家追收差價。

原文刊於信報網站2025年6月3日 

拆息下跌的變與不變

 拆息反覆下跌，H按借款人的每月還款開始陸續下調。市場正在討論，拆息低企將持續多久。但要留意，假如拆息維持低位，自然會為樓市帶來不少正面的影響，惟單單是按揭，即使拆息下跌也有改變不了地方。

在5月初拆息下跌之前，一般H按會以鎖息上限計算還款，近幾年新批的H按，以現時的最優惠利率計，大概在3.5厘水平。在拆息反覆下跌之後，如一筆H加1.3%的H按在星期一計息，利率會低至1.87厘，較3.5厘的鎖息，低了163基點。換算成每月供款，如未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年。每月還款會由25031元，降至20878元。

 

除了每月還款減少外，還款當中的本和息比例亦會因應利率變化。在未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年的例子中，如按息為3.5厘，當月25031元的還款，當中約10448元為本金，14583元為利息。而在按息降至1.87厘的情況下，當月20878元的還款，當中約13086元為本金，7792元為利息。簡單來說，借款人每月還款減少之外，更會令償還本金速度加快。

不過，拆息推動按息下跌，在另一方面也會自動削減借款人獲得的優惠。近年新批按揭中，不少附帶按息掛鈎的存款戶口，坊間一般統稱為Mortgage Link，即銀行向按揭借款人提供一個活期存款戶口，存款利率等同於按息，而可獲此利率的存款金額上限，一般為未償還按揭金額的一半。由於此類戶口的存款利率遠高於一般活期存款，過去一段時間甚至逼近或超過港元定期存款，存入資金可抵銷按揭利息支出之餘，又可隨時提取，此類戶口可說深受借款人歡迎。而在拆息推動H按利率回落之後，按息掛鈎的存款戶口利率自然也會下跌。

最後，要留意的是，雖然拆息回落令H按借款人每月還款下跌。但無論是新買賣的按揭抑或轉按，銀行在計算H按借款人的供款與收入比率時，都需要以鎖息上限為準。

現時以供款與收入比率為基礎申請按揭，要求是在當前利率下，每月供款不逾月入一半。而在H按此類有多於一種計息標準的按揭計劃，當前按息會以高者為準。換言之，以借款500萬元，還款期25年，按揭利率為H加1.3厘，鎖息P(5.5厘)減2厘為例。銀行會計算申請人在利率為3.5厘的條件下的每月還款，不逾月入一半，才可批出按揭。由銀行體系的整體風險管理角度看，如此要求相當合理，為借款人應對按息反彈預留緩衝。

原文刊於信報網站2025年5月27日 

按息下跌 轉按有着數？

 隨着銀行體系結餘上升，拆息下跌，小業主的每月按揭還款開始下跌。但過去盛行一時的「進取式轉按」，短期內仍難成氣候。

近日拆息下跌，如按揭借款人的按揭計息是以拆息為準的H按，而又在近日計息，不用有任何動作，每月還款已會自動減少，而且跌幅可觀。例如一宗去年取用，按息為H加1.3厘，鎖息為大P減2厘的樓按。按揭餘額為500萬元，尚餘25年的按揭借款，如在4月30日結算利率，按息會是3.5%，當月還款是25031元。如同一筆按揭在5月19日結算，還款利率約是2.49厘，當月還款是22407元，減少2624元。

在被動等待按息下跌之外，過去也有不少業主會主動轉按，以取得更多優惠。轉按是指把按揭債務由原有銀行轉至其他銀行，通常的轉按理由包括套現、減省利息、賺取現金回贈及移除擔保人等。在多種可能的理由中，以轉按套現、減息利息、賺取現金回贈都可說是進取式的轉按行為，即透過轉按，在財務上獲得一定好處。過去在條件配合的情況下，不少借款人會在原有按揭的罰息期(一般為2年)後轉按，以爭取更多優惠。雖然近日一個月拆息下跌，但暫時來說，主動轉按獲利的操作空間並不大。原因包括：

 

一、新批H按的條件暫時未見變化。現時主流銀行新批H按的條件大致是H加1.3厘，附以大P減2厘或細P減1.75厘的鎖息上限；其中，H加1.3厘的部分，大致與2年前的一致，但2年前一般H按的鎖息是大P減2.5厘，或細P減2.25厘。假設現時成功轉按，供款利率仍是H加1.3厘，但對借款人來說，鎖息條件會比原有按揭略差，未來如拆息反彈，按揭改以鎖息計算，利率反較原有按揭為高。

二、估價下跌。近幾年樓價下跌，現時的樓價大概比2年前下跌20%。假設借款人在2年前借取的貸款成數為七成，現時的未償還按揭餘額大概會在現時市值的八成以上。而主流的高成數按揭計劃，例如按揭保險的轉按按揭成數上限是估值的80%。此情況下轉按，借款人可能需要準備額外的資金，以償還新舊按揭的差價。假設借款人的按揭餘額較估值為低，也要留意，銀行標準七成按揭，適用於轉按及套現；但按揭保險計劃對套現有較大限制，樓價600萬元以內物業的轉按容許套現，但不接受600萬元以上物業的轉按套現申請。

三、現金回贈未算吸引。現時一般住宅轉按的現金回贈不足貸款額1%，業主轉按，在扣除律師費後，所得金額有限。

總結來說，過去在極端低息的環境，有一段時間，轉按對借款人有利無害。但近年樓價下跌，令樓按借款的轉按難度上升；加上現時新批H按的鎖息較過去的較高，對借款人來說，轉按變成有得有失，自然減少了「進取式」轉按的動力。

原文刊於信報網站2025年5月20日

拆息下跌 樓價轉勢？

 銀行同業拆息回落，新批H按的實際按息開始回落。銀行體系結餘高逾1700億元，反映短期內拆息仍有下調空間。究竟低按息周期是否重臨香港？樓市又會否受惠？

4月底，與H按相關的一個月拆息為3.95厘，一般新批H按條件為H+1.3厘、鎖息上限為「大P」(最優惠利率，Prime Rate)減2厘」和「細P」減1.75厘，如按揭計息日為4月30日，按息會是3.5厘。隨着資金流入及金管局承接美元沽盤，銀行體系結餘從5月初的446億元，至5月9日，在一星期內急升至逾1700億元。5月12日，一個月拆息被推低至1.92厘，新批H按利率約3.22厘，全面低於鎖息上限。

 

目前H按利率回落幅度不大，計算每月按揭還款，節省金額或僅夠業主吃飯時點杯凍飲。但現時大家看到的，可能是一個重要的市場轉捩點。

今次資金流入源於美國市場不確定性上升及亞洲貨幣兌美元升值，顯示資金正流向亞洲市場。港元與美元掛鈎，滙價固定，但流入的資金仍會推低港元利率。而「美國不確定因素」，至少在短期內難以扭轉。

回看2008年金融危機之後的數據，銀行體系結餘若有逾千億元水平，一個月拆息可低見0.2厘以下。換言之，如果銀行體系結餘維持現有水平，合理的預測是H按利率仍有進一步下跌空間。過去幾年，整體上H按佔新批按揭逾90%，代表多數按揭借款人的每月供款支出將減輕。此外，現時小型住宅的租金回報率已達3.7厘，而且仍有上升壓力。按息下調而租金上升，可望推動更多租客轉為買樓自用。

拆息不單影響按揭借款人的每月供款，拆息也反映銀行的部分利息成本。過去幾年拆息高企、而大量H按事實上以鎖息供樓，以4月底的數據為例，H按借款人以按息3.5厘還款，當時銀行拆借資金的成本(3.95厘)較按揭貸款的利率為高，銀行對按揭業務自然欠積極。現時情況開始向相反方向發展，估計年內銀行對按揭、以至其他貸款業務會轉趨積極。這可能刺激按揭市場的競爭，進一步惠及借款人。

當然，利率只是影響樓市的其中一個因素。過去本地住宅樓價大升，是在低息、經濟擴張、住宅低供應等多個因素共同推動的結果。現時單看利率，似乎有機會重回低息年代，但住宅市場的存貨積壓，已落成未出售的單位相當於兩年的吸納量；加上零售、出口等行業都面臨新挑戰，低息環境對正在供樓的業主、或有意入市的準買家都是好消息；然而，欠缺其他因素配合，住宅成交量雖有望回升，樓價大幅上漲的空間或仍有限。

原文刊於信報網站 2025年5月13日

貿易戰2.0之下的香港樓市

 美國總統特朗普掀起的貿易戰2.0，無疑已引起環球資產市場波動，影響至香港房地產市場，一手樓的成交量較貿易戰開打前已見明顯回落。不過，貿易戰，或者說中美關係較前緊張，對香港樓市不是只有壞影響。

中美互加關稅，無疑會影響貿易往來，以至兩國關係，為地緣政治帶來更多不確定性。先不討論由貿易戰引發戰爭的機率，國際貿易在關稅下大減，的確有引發環球經濟大蕭條的風險。但另一方面，可能一通電話，中美雙方已可達成某種協議──貿易規模可能較過去減少，但至少雙方可找到一個大家都可接受的新平衡。

 

在可能達成任何協議之前，美國對中國出口貨維持徵收高額關稅，展望中國(包括香港)對美出口受壓，相關行業、甚至整體經濟增長都受影響，這是大家都看到的壞消息，而且影響未必完全反映在資產價格上。

不過，一方面，香港仍維持自由港政策，未跟隨國家對美國貨收關稅，這代表香港在關稅戰下，對內地轉口的空間擴大(包括將外國半成品加工、包裝為香港製造)。而美國威脅將中國企業由美國股票市場下架，無論此威脅是否成真，未來中國企業在美國上市前料會有更多考慮，需要在境外集資的中資企業，可能移至香港上市，香港傳統的金融業可望受惠。

在樓市方面，近年香港房地產價格調整，而住宅樓價調整幅度遠不及工商舖物業。其中一個眾所周知的原因，是住宅租金受到新來港專才及大學非本地生的支持。中美關係緊張，已經影響中國在美留學生，一些持學生簽證在美留學的中國學生，因為種種原因被美國政府取消簽證。個別受影響的學生甚至已臨近畢業，現時要回國，等於白交幾年學費。「美國留學」對中國學生來說，突然變成有風險的選擇。此等情況下，改在香港留學，便變得「價廉物美」。

對香港政府來說，本來已有意推動「留學香港」計劃，在去年的《施政報告》中，已提出2024/25學年起，八所資助大學非本地本科生限額提升一倍，由原有的20%提高至40%。「留學美國」變數增加，而增收「非本地生」也合乎香港政府目標，估計由此帶動的住宅租賃需求仍然看俏。

最後是美國的利率政策，特朗普在加收關稅的同時，也向聯儲局施壓要求減息。理論上，聯儲局獨立於美國行政當局，也有責任控制通脹；但在美國資產市場波動下，利率期貨反而顯示聯儲局減息機會較前增加。在貿易戰沒有再惡化為其他衝突的前提下，如果港息受美息帶動下跌，反而會為香港樓市帶來更多支持。

原文刊於信報網站2025年4月15日

按揭數據顯示一手主導情況持續

 3月底金管局公布2月的住宅按揭統計；其中，新批一手住宅按揭金額出現罕見的高於新批二手住宅按揭金額的情況，顯示一手主導的情況持續。

參考過去10年(2015年至2024年)的一手私人住宅成交註冊佔整體私宅的比例，由24.4%至36.6%不等，平均值為29.6%；即每10宗成交，大概有3宗為一手。同期一手私人住宅成交註冊的金額佔整體私宅的比例，則由28.8%至46.2%不等，平均值為38.8%。一手住宅成交金額佔比，相對一手住宅成交宗數佔比為高，有幾個可能的原因，包括傳統上一手樓較同區二手樓有溢價、近年一手住宅的成交金額被個別豪宅項目拉高等。

 

值得留意的是，2024年一手住宅成交註冊佔比為33.3%，未見大幅偏離平均值。但去年的一手私樓成交註冊金額佔比卻高達46%。

大趨勢上，新批住宅按揭宗數中的一、二手宗數、金額佔比，與上述的註冊宗數同向。原因很簡單，有成交才有涉及成交的按揭需求，買家向銀行申請、銀行批出按揭，便會反映在新批按揭的統計上。但最新的按揭統計數據反映，一手樓主導大市的趨勢有強化的跡象。

同樣參考2015年至2024年數據，新批住宅成交按揭宗數，一手成交佔比均值25.1%，而新批住宅成交按揭金額，一手佔比均值略高，為28.1%。而2025年2月，新批一手住宅按揭宗數佔比達46%，而新批住宅按揭金額中，更出現罕見的一手高於二手的情況，佔比達52.5%(見圖)。

 

新批一手住宅按揭比重增加，可能有多個原因，包括過去幾年的一手樓花集中在今年落成，過去幾年正好又有較多買家選用建築期付款，他們集中在今年申請按揭，可能暫時推高了單月的新批一手按揭金額。但撇開個別月份的波動不計，由10年圖表看，可以看到2021年後的樓價調整，二手新批按揭數字的跌幅較一手住宅為大。

背後的原因，可能與一、二手市場的賣方有不同策略有關。在一手市場，發展商大多為上市公司，樓價升跌，他們也要維持一定的銷售目標，換句話說，面對市場價格下調，他們較可能調整價格，以維持貨如輪轉。而二手市場的賣方由眾多分散的小業主組成，過去多年的樓市調控措施，大致上成功地趕絕了投資者，而嚴格的按揭指引，又保證了按揭借款人有充分的償付能力。由較具償付能力的自住用家組成的市場，面對樓市調整，業主減價放盤的動力遠較一手發展商為低。對新買家(不論是初次置業或換樓)來說，在考慮入市時，一方面是整個項目削價求售的新盤，另一面是減價並不積極的二手業主，他們自然更傾向在一手市場尋找入市機會。

由於一手市場存貨仍然充足，市場統計曾經推出又未出售的一手單位達2.25萬伙，估計發展商會維持薄利多銷的策略，一手樓主導的局面會維持一段時間，其在成交、新批按揭的佔比甚至可能進一步擴大。

 原文刊於信報網站2025年4月8日