放寬按揭 重點不在成數

 政府發表新一份《施政報告》，把所有物業的標準按揭成數上限劃一至70%，成為市場討論焦點。其實，比起放寬按揭成數，「調整供款與入息比率」對樓市的實質影響較大。

在2009年之前，香港的「標準按揭成數」是70%，當時一般銀行亦以「借款申請人按揭還款是否高於50%」為批核標準。其後因金融危機，環球央行以量化寬鬆救市，才引發監管機構以「下調樓按成數、按揭壓力測試」等方式，試圖控制資金流入樓市的規模。例如2009年10月，2000萬元以上住宅的按揭成數收緊至五成、2010年4月引入按揭壓力測試、2012年收緊第二套物業的供款與入息比率上限等。

 

到了近2年樓價由升轉跌，按揭成數及壓力測試等開始放寬。到了上周三，金管局把標準按揭成數上限劃一至70%，同時把申請按揭時的供款與入息比率，劃一至50%。從此以後，按揭指引重回2009年之前的「正常水平」。坊間將焦點集中在放寬按揭成數，其實單論「放寬按揭成數」，影響其實有限。在放寬之前，樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數已是70%。換言之，放寬其實只對3000萬元以上物業有實際影響。而統計1至9月的住宅成交登記，成交價在2000萬元以上的佔比約5%。

是次放寬按揭，最受惠的其實是投資者，或持有多於一個物業的人士。對他們來說，由上周三起，不論買第幾套房、是否公司持有，物業類別是工商舖或住宅，供款與收入比率也劃一由40%上調至50%(即所有住宅物業按揭，加上其他欠債的每月還款不可高於月入50%)。借錢買樓的限制大幅放寬；加上此前取消所有針對投資者的印花稅，可說政府為了穩定樓價，向投資者大開綠燈。

由2009年至2021年，按揭成數、供款與收入比率大致上持續收緊；加上重重辣稅，都沒有成功壓低樓價。現時政府改開綠燈，是否代表投資者會蜂擁入市，仍有待觀察。不過，近年住宅租金持續上升；加上利率看跌，樓價成功整固的機會不低。

在系統風險方面，雖然針對投資者的限制都已撤消，近日開售的樓盤，代理亦反映投資者佔比增加。但整體上，不管投資者持有多少個物業，整體的供款負擔仍在月入50%以下；加上今明兩年利率下調的機會較大，估計放寬按揭不會為按揭逾期還款比率帶來太大的影響。

原文刊於信報網站2024年10月22日

供平過租趨普遍 或刺激用家入市

 近兩年的租金上升，按息亦在9月開始回落。在特定條件下，已出現同一單位的按揭供款低於租金的現象。由於租金上升、按息下跌的趨勢持續，預料情況有利於樓價回穩，甚至支持樓價出現小幅度回升。

過去幾年樓價回調，其中一個背景因素是按息高企，同一個住宅單位的每月按揭還款，大幅高於租金支出，令更多用家傾向以租樓解決居住需求。以一年前即2023年10月的數據為例，當時新批按揭的利率約3.625厘，以一個樓價400萬元單位為例，七成按揭，30年還款期，每月還款約12769元。當時A類住宅單位(面積40方米以下)的租金回報率約3.1厘，即市值400萬元住宅，年租金12.4萬元，月租10333元，供款高於租金。如果我們改變條件，例如調升按揭成數，又或還款年期縮減，供款高於月租的幅度會更大。

 

不過，過去一年，租金持續上升，今年8月A類住宅單位的租金回報率升至3.7%，市值400萬元的單位，每月租金大致上升至1.23萬元。如果買家以近月大銀行推出的定息按揭計劃還款，以七成按揭，30年還款期，首5年定息3.125厘計，月供11995元，已輕微低於每月租金支出。

考慮到近2年租金在各類專才計劃推動下持續上升，而減息周期才剛開始，供平過租的情況料會漸趨普遍。如果準買家以租金與每月按揭還款作為是否入市的衡量標準，那麼天秤會持續向「買樓較有利」的方向傾斜。

當然，按揭供款多寡涉及多個變數，利率只是其中之一。尤其是當市場氣氛改善，樓價回升時，將抵消按息下跌對每月供款減少的影響。

不過，考慮到其他基本因素，展望未來，租金仍有上升壓力。租金上升，而按息下跌，仍是大趨勢。早前有國際機構公報大學排名，香港有5家大學擠身首百名，對非本地生入讀有一定吸引力，政府亦銳意增加本地大學的國際生名額，把香港打造為高等教育中心。問題是，國際生來港就讀，如不能居於大學宿命，他們便需要在市場上租用住宅。

有研究顯示，隨本地大學增收非本地生，假設全部非本地生都需要宿位，而25%本地生住宿，至2028年，各大學的宿位短決達12萬個。考慮到本地私人住宅存量約127萬個，未計專才計劃的持續影響，本地大學持續增加下本地生的名額，都可能會持續推高住宅，特別是小單位的租金。

展望未來數年，租金上升而按息趨跌的局面形成，可能會是左右用家是否入市的一個重要因素。

原文刊於信報網站2024年10月15日

減息期申請定息按揭的考慮

過去多年，本地銀行的按揭，都以浮息按揭為主導。有幾次銀行、按證公司曾嘗試推廣定息按揭產品，結果都不能改變浮息按揭主導的地位。近期有銀行再推定息按揭，標榜還款初期，利率已較主流浮息按揭為低，究竟能否吸引按揭客戶？

香港的浮息按揭，主要錨定最優惠利率及同業拆息(即大家所說的P減或H加)。而拆息或最優惠利率並非固定不變，當錨定的基準有改變，按揭利率便會隨之變化。相對來說，定息按揭，指的是在指定期限內，利率固定不變。

 

在理論上，當利率預期看升，即市場估計最優惠利率或拆息上升時，按揭申請人選用定息按揭的誘因較大。過去幾次銀行、按證推出定息計劃，都是在美國加息周期前或加息周期初段。問題是，當時銀行開出的定息利率，往往比浮息按揭為高。例如市場浮息按揭利率是2厘，市場預期利率上升，而銀行開出的定息條件是3厘。對借款人來說，要享受按揭還款不受利率變化的穩定，代價便是先支付較高的利率。對借款人來說，會有「和銀行對賭(賭未來利率上升多少、加息周期持續多久)，但開局初期必輸」的感覺。結果幾次加息初期推廣的定息按揭，使用率都在低單位數。

今年比較有趣的是，美息開始回落，市場大致估計美息(及受其帶動的香港最優惠利率、銀行拆息)都會進入下行周期。對大多數以浮息供樓的借款人來說，躺平不動，每月還款都可望減少。此時銀行推出定息按揭，如果利率水平仍是較浮息按揭為高，必定更加乏人問津。結果現時兩家推出定息按揭的銀行，策略都是「定息比浮息為低」；例如現時新批浮息按揭的利率，大概在3.875厘的水平，兩家銀行開出的定息按揭利率，都較此為低。例如首5年定息3.15厘。

理論上，借款人如果成功取用此類樓按，一開始的每月還款，都會低於主流的浮息產品。當然，如果未來最優惠利率或拆息的下跌幅度較快，浮息按揭用戶的利率便可能會較定息按揭用戶為低；相反，如果最優惠利率或拆息的降幅不似預期，選用定息按揭的用戶，便可望長期以較浮息按揭的用戶更低的利率供樓。

要留意的是，暫時兩家推出定息按揭的銀行，最長的「定息期」都只有5年，一定程度上削減了定息按揭還款長期穩定的優勢。而在利率以外，其他的優惠都遜於同一銀行的浮息按揭。例如不設與按息掛鈎的存款利率，又例如在定息期後，在同一銀行轉用浮息按揭，利率會高於現時的浮息按揭等。

雖然現時申請定息按揭，會有「利率比浮息更低」的好處。但由於有以上的限制，估計仍是難以動搖浮息按揭的主導地位。

 原文刊於信報網站2024年10月8日

按息、定期存款與租金回報

 香港多家銀行下調最優惠利率0.25厘，預料樓市氣氛會受消息刺激改善。雖然部份分析認為，輕微的降息為樓價帶來的刺激有限。但市場可能忽視了幾個利好樓市的因素。

過去2、3年，港元定期存款利率一度高逾4厘，為持有大量資金的投資者提供一個近乎無風險，回報穩定的資金出路。2024年7月，本地港元、外幣定期存款的規模達10萬億元水平。而2022年初，美國加息周期前，定期存款規模僅5.7萬億元。換言之，2年間，定期存款規模上升了4.3萬億元。(作為對比，2023年全年本地樓宇買賣合約的註冊總值只是4,779億元)

 

在9月下旬，12個月的港元定期存款利率，大致上降至3厘水平，幾家主要銀行甚至不再提供12個月港元定期存款的報價。當定期存款隨美元利率下調，相當部份的定期存款料會另覓出路。

而近2年在樓價下行的同時，租金卻反覆上升。2024年7月，租金指數已比2023年初上升11.8%。受惠於政府的各類輸入人才計劃獲良好反應、各家大學調高非本地生的入讀名額。租金升幅看來會維持一段時間‧小型單位在7月份的租金回報率已達3.6%，較2023年初的2.7%，上升了0.9個百分點。

9月份本地銀行下調最優惠利率，使新按揭利率由4.125厘降至3.825厘，新按揭利率已經貼近小型單位的租金回報率。

過去2年，按揭利率高於定期存款利率、也高於租金回報率時，令投資者寧可把資金放入定期存款戶口、有住屋需要的人士，也可能傾向租住單位。

9月的利率調整，對按揭借款人每月還款的即時作用未必太大。500萬元的貸款，還款期25年，銀行降息25基點，每月還款只會下調約700元，看來的確不多。但要留意，現時按揭利率(3.875%)、定期存款利率(一年期港元約3%)，小單位租金回報率(3.6%)，可能已接近一個改變趨勢的臨界點。美息在未來2年較大機率持續下跌，港元按揭利率、定期存款利率都會受牽動持續下行。相對來說，多個專才計劃刺激租金上行的趨勢仍在持續。

如果按揭利率持續低於租金回報率、而定期存款利率又不再吸引時，更多資金料將買樓收租(尤其是現時投資者已不需支付高額印花稅)；那些在過去幾年租用住宅的用家，看到租金上升，而按揭利率下跌，也可能改變他們的住屋規劃，由租用，改為購買。

展望未來，按揭利率與定期存款利率、租金回報率的動態變化，有可能扭轉市場的氣氛。

 原文刊於置業家居2024年9月28日

銀行取態趨積極 建期按揭問題待解決

 

多家大型銀行近日再度推出樓按現金回贈；加上金管局關注下，銀行審批按揭流程恢復正常，顯示銀行對按揭業務轉趨積極。新入市的買家暫時不必擔心銀行取態影響按揭審批。不過，早兩年以建築期入市的新盤買家，面對的按揭問題仍有待解決。

8月底金管局與銀行開會後，多家銀行承諾，在收齊所需文件後，可在兩星期內發出按揭申請結果。幾星期下來，我們發現銀行整體上的按揭審批流程有加快，「兩星期有結果」的承諾大致有落實。

上星期多家大型銀行恢復為按揭借款人提供現金回贈，更是銀行對按揭業務轉趨積極的訊號──如果銀行對爭取按揭貸款興趣缺乏，根本不必在按揭優惠上大費心思。

 

銀行取態轉趨積極，在金管局的關注外，更主要的原因應該與拆息回落有關。新近一個月拆息約3.88厘，較一個月前的4.5厘回落約62點子。以近期新批按揭利率約4.125厘計，對那些資金較依靠拆借的銀行來說，按揭業務由微蝕轉變成微利。整體上銀行利息成本下跌，按揭胃納自然回升。由於預期美元將進入減息周期，展望拆息及存款利率持續回落，在短期內，銀行按揭業務再收繮的機會不大。對有意入市的準買家來說，至少不必擔心找到筍盤卻找不到按揭融資。不過，對市場上另一群買家來說，他們的按揭問題仍未解決。

說的正是過去幾年以建築期付款方式購買樓花的買家。過去幾年，樓價下跌，不少曾推出的樓花項目在加推單位時，都需要提供較大的折讓。令較早購入單位的買家，面對申請按揭時估值不足的問題。粗略計算，由現時至明年上半年，有2000多個在2021、2022年樓市高位以建築期付款購入的單位入伙，而此批單位中，部分出現估值較購入下下跌15%至30%的跌幅。

估值下跌，令此批單位的買家在樓按之外，需要另外籌措資金以完成交易。例如原先樓價1000萬元的單位，買家在樓花階段支付10%，即100萬元的樓價。現時物業估值如為800萬元，即使申請九成按保，可借的樓按上限亦只有720萬元，買家需要另外籌措180萬元才可完成交易。

如果有相當數量的建期樓花買家因為按揭問題未能完成交易，不單這些買家會損失訂金，可能面臨發展商追收損失。發展商收回大量單位重售，勢必調整售價，進一步影響市場氣氛。

如何協助此批買家完成交易、減低建期樓花取消交易的衝擊，便有待當局或相關機構提出更有創意的解決方案了。

原文刊於信報網站2024年9月10日

減息之外的樓市因素

 

香港由發展商到小業主，眾人都翹首以待美國減息，以帶動本地樓市。但眾多分析都預期，在美國減息初期，本地按息下調空間極為有限。展望未來，樓市情況也不是一面倒的悲觀。

在利率走勢以外，第一個要留意的是近年推升住宅租金的住屋需求，會不會、會在何時、有多少轉化為購買力。眾所周知，最近兩年香港樓市出現一個較罕見的現象；租金持續上升而樓價反覆下跌。樓價下跌，一般認為與利率高企有關。而租金上升，主要推動力來自透過不同人才計劃新來港的專才。

這些專才來港，帶來新的住屋需求。一般估計他們初來步到，不會立即作出置業的決定，而是先行租樓；待事業發展、收入穩定後，才會考慮買樓。現時新來港專才大概仍處於第一階段，以租樓解決住屋需要。因此首先受帶動的是租金。

 

如果相當一部分專才在來港幾年後，認定在香港有發展空間，有長遠的住屋需求，他們可能會轉租為買。此方面的動力可望在未來一、兩年開始陸續出現。至於是否推起樓價，便要看決定長期留港發展的專才有多少。

近年影響樓市的另一主要問題是存貨量高企。地產代理統計，貨尾(曾推售而未售出的單位，包括現樓及樓花)逾2萬伙，相當於一年多的新盤銷售量。

貨尾量高企，要去庫存的發展商需要向買家提供更多優惠、以至直接下調新盤售價。情勢反過來令準買家期待未來新盤開售時有更多優惠，而推遲置業決定。最終出現類似近月的樓市下行循環，買家放慢入市步伐、發展商推盤時提供更多折扣、買家更加推遲入市。

庫存不是一個固定不變的數字。發展商在提高賣樓折扣的同時，也放慢了投地，據傳部分新項目工程也見放慢。在供應放緩的情況下，一手貨尾可望慢慢消化。值得留意的是，不需要市場完全消化2萬多個貨尾，樓市才會穩定下來。2021年之前，「正常」的貨尾量約在1萬至1.5萬個中間；期間未礙樓價上升。

租住需求何時轉化為置業需求、貨尾需要多少時間消化，都有待時間觀察。但無疑利率如出現較大幅度的調整，可能會加速相關進程。

現時市場上對美息下調較樂觀的估計，是年內可下調100至125點子。如果本地拆息有相對應的跌幅，港元最優惠利率可能有半厘左右的調整空間。配合新來港專才開始轉租為買，新盤可望逐步被消化。在較理想的情況下，樓價有望在今年底、明年初穩定下來。

原文刊於信報網站2024年9月3日

銀行審批按揭 會否轉趨積極？

 對於地產業界有指近來銀行對按揭業務不積極，上周金管局連同銀行公會幾家主要銀行開會，獲多家銀行承諾，可在收齊客戶文件後，在兩星期內發出按揭申請結果。不過，承諾是否代表銀行對按揭業務轉為積極，仍有待觀察。

2月港府撤辣後，一、二手市場成交量曾一度轉旺，但踏入5和6月，成交量已見放緩。有分析認為原因與銀行近月對按揭業務不積極有關，包括銀行審批按揭速度放慢，甚至向客戶表示：「暫時額度已滿」等。

 

雖然銀行高層在公開場合一直表示業務如常。不過，客觀數據顯示，銀行對按揭業務的確不如往年積極。

今年上半年住宅成交註冊金額約2423億元，與去年同期的2427億元相若，但按揭取用金額大致只為去年同期的四分三。可見市場上「銀行收緊按揭」的感覺，有一定事實根據。

在金管局與三家銀行代表會面後，最少已有6家主要銀行表明，可在收齊客戶文件後，兩周內會發出按揭申請的審批結果通知。初步可視為銀行業界向市場放出「沒有收緊，業務如常」的訊號。

不過，什麼是「收齊客戶文件」，並沒有完全客觀的標準，大有演繹的空間。對於現時/即將申請按揭的客戶來說，更不宜預設銀行一定可在兩星期內批出按揭。準買家不妨向賣方爭取較長，例如60天的成交期，以免按揭申請出現阻滯，影響交易。

客觀來說，在市場反映及金管局表態之外，利率因素可望促使銀行對按揭業務轉趨積極。在美元減息的預期下，本地定期存款利率、拆息都出現偷步下跌。例如一個月拆息在7月中大概在4.6厘水平，上周五已回落至4厘以下。如情況持續，銀行按揭業務的回報可望有輕微改善。如9月之後，美息下調，帶動銀行資金成本下跌，銀行的按揭胃納可望回升。

 原文刊於信報網站2024年8月27日