未來轉按需求何來？

 多家銀行減低轉按客戶的優惠，如果現有按揭的客戶現時轉按，可能會出現按息較原有按揭計劃上升、零(或低)現金回贈、失去按息掛鈎的存款戶口等其他附帶優惠。在無利可圖的情況下，未來還有什麼人會轉按？

2023年，金管局統計銀行批出76752宗按揭申請，當中轉按申請佔21378宗，平均每月1782宗，轉按佔新批按揭申請27.8%。不過，由去年12月起，已見銀行對轉按申請態度有變的跡象。當月銀行批出的轉按申請，出現多年以來首次跌穿1000宗的情況，只得994宗，佔當月新批按揭申請24.8%。

今年首季，每月的新批轉按申請均不足1000宗，3個月加起來只有2162宗，佔同期新批按揭比重16.4%。簡單來說，在3月中有銀行表明削減轉按優惠之前，銀行界似乎早已自行調整對轉按申請的審批。

 

在3月中之後，隨着更多銀行宣布下調轉按優惠，甚至上調轉按利率。未來因為節省利息、賺取現金回贈等的轉按理由開始消失，預期稍後的4月轉按數字會進一步下跌。

不過，慳息、賺回贈都只是部分業主的轉按原因。在此以外，市場上仍會有其他正常的轉按需求。

一、轉按套現：按揭始終是市場上利率較低、還款期較長的貸款產品，過去不少人創業的資金都來自物業轉按/加按。此方面的需求料不會因為轉按的優惠減少而受太大影響。

二、移除擔保人：個別置業人士因收入不足以滿足供款與入息比例要求，在申請按揭時，可能需要親人作擔保。但按揭擔保人未來如有置業需要，會因為他人擔保按揭，而影響按揭申請。解決方式便是原按揭借款人以轉按方式移除擔保人(當然前提是其收入足以通過轉按時的供款佔入息比例要求)。

三、慳息：雖然在個別銀行調整轉按利率後，借款人在銀行之間轉按，按揭利率會因而上升。不過，那些非銀行按揭的客戶，轉按至銀行，按揭利率仍然可能較原有按揭為高。例如不少新盤，發展商提供的典型按揭安排，在數年優惠期後，利率會上升至P或P+，這些按揭的借款人，仍然有充分理由轉按至銀行，以達到節省利息支出的效果。

綜合而言，銀行調整轉按優惠後，預期未來轉按佔新批按揭的比重會進一步下跌。但市場上總有其他林林總總的轉按需求，那些業主仍會申請轉按。只是，他們由轉按而取得的優惠，將大不如前。

原文刊於信報網站2024年5月21日

如何解讀撤辣後的「蝕讓」個案？

 港府撤辣之後，市場仍出現大量住宅成交蝕讓個案。部分評論更認為，大量蝕讓個案，反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。但撤辣是否會令樓市轉勢，未必可由蝕讓比率看得出來。

市場上指的「蝕讓」，是售出價格較購入價低的個案。參考利嘉閣統計，首季二手市場成交的住宅物業中，有29.7%的售出價低於購入價，即10宗成交中有近3宗為蝕讓個案，而且蝕讓的比率較2023年第四季增加3.5個百分點。部分評論便認為，數字反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。

一定程度上，蝕讓個案佔比上升，反映樓價在下調。同樣根據利嘉閣的統計，由2010年第一季至2022年第二季，蝕讓的住宅成交個案，長年都在10%以下。直至2022年第三季，數字升穿10%。參考樓價大致在2021年中見頂回落，情況反映蝕讓個案的比率上升，輕微落後於樓價走勢一年。

以上情況可說十分合理，樓價由2008年後因量化寬鬆而上升，由2008年至2021年樓價見頂，期間大部分轉讓的個案自然是賣方獲利。只有個別成交可能因為業主急讓，甚或內部轉讓等原因，壓低了成交價，才會出現蝕讓成交。2021年後樓價轉勢下調，由於有特別印花稅此因素，即使2021年入市的買家看淡後市，可能也會傾向繼續持有物業而非即時止損，因此樓價開始調整時，蝕讓比例未見明顯增加。直至樓價進一步調整，那些更早時間入市的放盤以市價成交也出現較購入價為低，蝕讓比例才會上升。

 

明乎此，我們回頭再看市場統計2024年第一季蝕讓比例增加。在跌市時，蝕讓比例的上升會滯後於樓價的下跌。反過來，就算樓價因為政府撤辣而上升，其實我們也不應預期情況會立即在蝕讓比例中反映。何況2024年第一季成交的註冊登記，並未反映2月底撤辣的影響。

另外，假設樓價在未來一年維持穩定，我們仍然可能會見到蝕讓比例在現水平上再上升。港府在2月底撤銷了特別印花稅，一定程度上會刺激在過去2、3年入市的業主，把物業在二手市場放售。在特別印花稅撤銷前，不論賺蝕，購入後3年內轉讓的住宅都要向政府繳付特別印花稅，稅率為物業估值10%至20%。

簡單來說，一個在2021年年中至年底「摸頂」購入的單位，業主為免在樓價損失之外再多付稅金，可能傾向持貨。在特別印花稅撤銷之後，他的轉讓成本下跌，便較有可能接受以現價放盤。而大致上，所有「受惠」於特別印花稅撤銷的物業，都是在2021年打後購入，現時市值都會較購入價為低，以市價轉讓，都是蝕讓。簡單來說，現時及稍後看到的蝕讓個案增加，一定程度上是反映稅務政策改變，刺激了過去3年入市業主的放盤意欲──只不過正好過去3年樓價都較現水平為高，這些單位一旦成交，絕大部分都會計入蝕讓中。

我們甚至可以預期，未來樓價指數即便出現回升，會有一段時間，蝕讓個案也會同步增加。假設樓價在2025年平均比2024年上升，只要升幅不大，那些在高位入市而屆時放盤的轉讓個案，仍是會蝕讓離場。

總結而言，蝕讓個案的統計，主要反映的是過去的樓價走勢，其對未來樓價的走向，參考作用可能稍遜。

原文刊於信報網站2024年5月14日

港美最優惠利率變化的啟示

 港元與美元掛鈎，理論上港元利率大致上會跟隨美息。美國在今年有沒有機會減息、會減多少，仍是本地樓市的一個不明朗因素。而由港元及美元最優惠利率的變化看，就算今年美息回落，港元最優惠利率亦未必有太多調整空間。

港元在1983年10月與美元掛鈎，理論上港元利率會跟隨美息走勢(附圖為美元最優惠利率及香港滙豐銀行最優惠利率由1983年至今的走勢)。

大致上，八十年代中期至2008年，兩個最優惠利率的走勢接近，或者可說，滙豐的最優惠利率，大致與美國的同步。2006年6月，美國最優惠利率最高為8.25厘，當時滙豐最優惠利率為8厘。2008年金融危機後，美國聯儲局下調聯邦基金利率，美國的最優惠利率亦下調，在2008年3月降至5.25厘，之後進一步下跌至低位，即2008年12月的3.25厘，並維持至2015年底。

 

同期，滙豐的最優惠利率在2008年3月亦跌至5.25%，低位為2008年11月的5%，並持續至2018年9月。換言之，由2008年底起，港元最優惠利率開始長期高於美元最優惠利率。期間滙豐的最優惠利率較美國的高175點子，而且持續時間逾7年。

 

之後美國在2022年進入加息周期，美國最優惠利率由2022年初的3.5厘，上升至2023年7月的8.5厘，升幅500點子持續至今。而滙豐的最優惠利率，由2022年初的5.125厘，升至2023年7月的5.875厘，升幅75點子，目前滙豐的最優惠利率較美國的低262點子。

在2022年後，由於港元最優惠利率升幅遠低於美元最優惠利率升幅，在較悲觀的情況下，往後2、3年，即使美國最優惠利率跟隨聯邦基金利率下跌2.5厘，本地最優惠利率都有可能完全沒有調整。

以近年新批核按揭的條件，一般為Hibor加1.3厘，鎖息為細P減1.75厘計算，現時大部分新按揭還款利率約是4.125厘。意味在一個月拆息低至2.825厘前，如果最優惠利率沒有下調，近年新借用銀行按揭的借款人，他們的按揭利率亦不會下跌。或者說，在最優惠利率不變的情況下，香港拆息需要較現水平下調約150點子(1.5厘)，本地按揭利率才會下跌。

當然，以上極端情境出現的機會不大，預期美國開始減息後，如果本地銀行確認利率進入下跌周期，亦可能略為調整最優惠利率，但幅度及速度料遜於美國最優惠利率。

在香港，自2009年起，P按比重已落後於H按。換言之，此前最優惠利率的變動會直接影響銀行的收入，但自2009年起，這種影響已變得較小。這可能是香港最優惠利率在金融危機後與美國最優惠利率脫鈎的原因。

直至近年Hibor上升，名義上的H按，也是以P減來計算按揭利率，最優惠利率對銀行盈利的影響又再增加。問題是，按揭業務的利潤率微薄，銀行在現階段可能會考慮自身利益，下調最優惠利率的步伐可能會比較慢；加上現時港元最優惠利率遠較美元最優惠利率為低，未來可能會出現美息降半厘，港元最優惠利率減0.25厘的情況。

原文刊於信報網站2024年5月7日

銀行削減按揭優惠的影響

 2月港府撤辣後，一手成交量回升，一手貨尾存量開始下跌。但與此同時，大型銀行開始削減按揭優惠，也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標，幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意？銀行的取態，又對樓市有何影響？

在3月中，我們提到銀行削減現金回贈的理由：市場成交量回升，按揭借款需求增加，加上利息成本未見明顯回落，按揭業務利潤微薄，銀行自然傾向削減用於吸引按揭客戶的按揭優惠。

踏入4月底，暫時未見銀行改變取態。由於樓市成交量維持活躍；加上市場對美國年內減息的預期降溫，估計年內亦難見銀行大幅增加按揭優惠。

 

4月下旬，作為H按計息基準、反映中小銀行利息成本的的一個月同業拆息，曾低見於4厘以下，但其後又回升至4.2厘水平。現時市場已調整美國年內減息幅度及速度的預期。現時水平的一個月拆息、按揭利率在年內可能沒有多少下調空間。相對於新批樓按的4厘多的按息，銀行可說是無利可圖，但要維持多元化的貸款組合，又不可能完全放棄按揭業務，折衷的結果，便是陸續削減現金回贈等優惠。個別按揭業務已達標的銀行，對新按揭申請也見放慢處理。

雖然銀行現時看來對爭取按揭業務不算積極，但預期銀行的取態，不會對樓市有太大的負面影響。過去銀行界為爭取按揭業務，向借款人提供的現金回贈曾高達貸款額2%，視乎按揭成數，只相當於樓價的1%多一點。相對於港府調整印花稅的刺激作用，銀行減少現金回贈應該不足以為樓市帶來太大的負面影響。

不過，置業人士宜留意，在削減按揭現金回贈外，不排除銀行會調整其他按揭條款。例如與按息拆鈎的存款戶口，甚至新批按揭的利率，未來都可能陸續調整。

其次，成交量回升，亦可能令銀行調整審批的標準。過去成交量低，銀行要維持一定的按揭規模，審批按揭申請時可能較有彈性。但在成交量回升的情況下，過去可批可不批的邊緣個案，現時獲批的的機會相對減少。最後，由於成交量回升，銀行手上可能積壓較多的按揭申請個案。建議準買家入市時，向賣方爭取較長的成交期，例如45天至60天，以方便申請按揭。

原文刊於信報網站2024年4月30日

建築期付款買家提早完成交易的考慮

 過去幾年，樓花新盤交易中，選用建築期付款的買家佔絕大多數，個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動，影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉，曾選用建築期付款購入樓花的買家，或可考慮提早完交易，一方面避開估價不足的風險，另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。

在港府撤辣之後，雖然樓市(特別是一手市場)成交量回升，但樓價暫時未見有明顯回升。展望未來，如果出現偶發式的負面消息，不排除樓價再有輕微調整。而樓價波動，對以建築期付出購入樓花而尚未完成交易的買家最受影響。

 

以建築期付款方式購入樓花，如果物業交樓時估值下跌，可能影響按揭申請。由於簽署預售樓花合約及交樓的日期相距較遠，而銀行對於建築期物業按揭的估價，原則上是按申請時的市值計算。例如簽約時成交價1,000萬元的物業，交樓時估值800萬元，原則上銀行便會按市值800萬元，再根據簽署臨約當時按揭指引的限制，計算按揭成數。例如簽署臨約時的按揭成數上限是八成，現時物業可獲的按揭金額上限便是640萬元。如果買家已支付1,000萬元樓價的一成作訂金，現時便需在按揭借款以外，另外準備260萬元才完成交易。如果買家未能籌措資金，後果輕則被賣方沒收訂金，重則在發展商以市價售出單位後，被追收差價。但這種風險，在一定程度上是可控制的。

大部份提供建築期付款的樓花項目，都附有提早完成交易的條件，多數情況下，買家如順利提早完成交易，更多獲得發展商提供樓價數個百分比的回贈。此類買家如果其他財務條件配合，可考慮提早成交，避免了樓價萬一再有調整、新居估價下跌影響按揭的風險。

注意事項：並非每一個樓花項目都會為提早成交的買家提供額外回贈。具體優惠請參考項目價單。另外，發展商任何名目的回贈，在買家申請按揭時，都會在物業估值中扣除。例如以建期購入價1,000萬元的物業，現時估值800萬元，假設提早交易，發展商回贈成交價(1,000萬元)的3%，即30萬元。申請按揭時，估值便是770萬元(800萬元減30萬元)，再按此計算按揭成數。

最後，由於撤辣後成交量回升，近日銀行按揭申請有「塞車」現象，買家可能需要預留稍長的時間，以完成按揭申請及取用按揭。

原文刊於Now 財經 2024年4月25日

撤辣刺激作用消退？

 周末一手成交回落，有外資大行發表報告認為，撤辣的刺激作用消退，並預期樓價仍然受壓。一手成交量的確有所回落，但撤辣帶來的，應該不止是一時的刺激。今年一手住宅的成交量仍可望挑戰新例以來新高水平。

說撤辣的刺激作用減弱，是一個公平但容易引起誤判的評估。說「公平」，因為無論由按月或按周的數據變化，都可發現一手住宅成交量減少。受惠於港府撤辣，3月一手成交飆升至逾4100宗，而4月上半月，一手住宅成交量只約1000宗。客觀上，撤辣後次月，一手成交量大幅回落。

不過，「撤辣的刺激作用減弱」同時也是一個容易引來誤判的說法。自2013年香港實行「一手住宅銷售條例」以來，一手住宅按年成交量都在9000至1.9萬宗之間波動，11年的按年銷售平均數約1.48萬宗，按月平均約1233宗。

 

類似3月成交量高於4000宗的情況不可能長期維持。發展商因應市場氣氛輕微提升價格，也令準買家的入市步伐放緩。4月截至14日，一手住宅成交量暫錄1000宗，由於仍有幾個大型項目將在月內推售，估計全月一手住宅成交量會在1800至2000宗。

任何政府政策的改變，都帶來短期及中長期的效果。撤辣的短期刺激，是一部分因過去辣招的購買力因印花稅減少，而立即作出入市決定。而中長期來說，非永久居民、新來港專才、有意買樓作投資用途的各類購買力，入市的意欲都不再受壓，理應為樓市帶來中長線置業需求。

假設4月至12月，平均按月成交維持1500宗，全年一手住宅成交量便會達1.8萬宗。一手住宅成交量仍會較過去11年平均數高出兩成。簡單來說，撤辣本身當然有其短暫的刺激作用，而此作用可能已經消退。但撤辣帶來的中長線利好作用，此刻仍未完全反映出來。

當然，以上集中討論的是成交量。在成交價方面，參考地產代理統計，3月一手貨尾量仍達2萬個以上。由於發展商會持續推出新項目，即使今年一手成交上升至1.8萬至2萬宗，估計一手貨尾量仍會維持在1.5萬個以上，相當於一手樓市一年的吸納量，在貨尾被大規模消化前，樓價難有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2024年4月16日

臨約簽署日期 如何影響按揭成數

 2月底港府撤銷辣稅、金管局放寬按揭成數及暫停按揭壓力測試的要求後，市場氣氛急速改善，3月一手市場更創下2013年一手住宅新例實施以來的新高成交紀錄。不過，不少人對撤辣存在不少誤會，可能會嚴重影響他們的財政部署。

香港政府及金管局是在2月28日同一天公布撤辣措施，但要留意，兩者有關樓市措施的改變，在適用對象的標準上其實大有不同。港府撤銷三種印花稅，是即日生效的。例如原有的特別印花稅(SSD)，針對的是短炒買家。撤銷前，只要購入住宅不足2年轉讓，不論賺蝕，都要向港府付稅，稅率為轉讓時估值10%至20%，視乎持有物業時間而定。而在2024年2月28日起，業主出售住宅物業，無論持有時間多久，甚至只是2月27日購入單位，均毋須繳付額外印花稅。

 

相對而言，金管局暫停壓力測試，調整按揭成數，雖然也是即日生效，但新的按揭指引也列明：「所有修訂適用於今日(2月28日)或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易」。如果買家是在2月27日簽署臨時買賣合約，銀行便要按當時生效的按揭指引來處理，受影響的包括按揭成數上限，以及仍需進行壓力測試。令情況更為複雜的是金管局在2023年7月7日也調整過按揭成數。在此日之前簽署臨約，而現時申請按揭，便需要按另一個標準計算按揭成數上限，當然，借款人也需要通過壓測。

主要受影響的，包括在預算案前看好減辣偷步入市的人士，也包括在過去選擇建築期付款購買一手樓花的買家。舉例而言，如果一位買家在2023年7月6日簽署臨約，購買了一個1000萬元的一手樓花，在2024年中交樓。他可申請的按揭成數上限，便只是60%(當然估值的調整可能會令借款額進一步下跌)，而且也需要進行壓力測試。

如果選用建築期付款安排的樓花買家，在看到「減辣」的新聞後，大安旨意以為自己購入的單位可獲較高的按揭成數，不只是天大的誤會，也可能直接影響到他們是否可以順利完成交易。

原文刊於信報網站2024年4月9日