新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」(下)

 上星期本欄提到，新盤準買家在考慮是否申請由發展商安排的新盤按揭時，除了參考新推出的「財務計劃作業備考」，也有不少地方需要留意。本周我們嘗試列出一些選用新盤非銀行按揭時的注意事項。

先重溫一下，銷監局新推出的要求，包括發展商向買家提供一份就財務計劃的獨立「資料文件」。其實，現時新盤非銀行提供的財務計劃都要在價單中列出，「資料文件」只是就字體格式另有要求、另外要求發展商口頭提醒，準買家如有疑問，應向貸款機構直接查詢。

 

「資料文件」有助於準買家更清楚閱讀財務安排，但不能保證準買家在閱讀之後就了解財務安排隱藏的風險。就算準買家向貸款機構查詢，一般人亦未必有相關知識提出適切的關鍵問題。

對準買家來說，其實有幾個問題是較為關鍵的：

一、貸款機構的審批標準，例如對供款與負擔比率(每月按揭還款相對於收入比例)的具體要求；又或者更直接，如購買某個單位，申請指定財務安排，需要的最低收入標準是多少？

二、對於「入息」的計算標準，例如年尾花紅、佣金等是否當作收入？自僱人士的入息計算標準又如何計算？

三、供款與入息比率中，「每月還款」的計算是以優惠期內，抑或優惠期後的利率為準？是否會計算其他債務的還款？

四、貸款機構需要申請人提供什麼入息證明？

五、信貸評級是否對貸款申請有所影響？

其次，準買家宜要求貸款機構提供一份「本金利息清還表」，假設按揭貸款獲批，列明在當前利率下，優惠期內及優惠期後，每期還款中償還本金、利息的金額、每期還款後的未償還按揭本金餘額等。我們亦建議準買家，要求貸款機構計算，當市場利率上升時，每期還款中的本金、利息變化。

一般新盤的非銀行按揭，都設有初期還款較低的優惠。準買家手持本金利息清還表，可預算在按揭優惠期完結後，未來每期還款是多少、屆時如果要申請轉按，原有按揭尚有多少未償還本金等。

最後，準買家也要留意，如果選用「建築期」付款，而付款安排涉及發展商財務安排，當物業落成期間，如遇上樓市調整，即使入息、審批等都沒有問題，也可能出現按揭估價不足的風險。當估價不足時，買家可獲的樓按成數不變但額度減少，便需要另行籌措資金，以完成交易。

原文刊於信報網站2023年2月28日

政府調整自置買家印花稅稅階 料對樓市未有太大刺激作用

 

財政司司長公布新一份預算案，政府未有放寬樓市辣招，但調整了自置買家的印花稅稅階。整體而言，此取態可說在方向上正確，但對樓市應該不會有太大刺激作用。

不助長買樓投資 鼓勵置業自住

在財政預算案公布前，本地地產發展商、物業代理都要求港府全面取消樓市「辣招」（一般指買家印花稅、從價印花稅第一稅率及額外印花稅），或至少有一定程度「減辣」。此等要求的理據是近兩年樓價回落、成交量縮減、投資需求疲弱，「辣招」已經不合時宜。但樓價去年調整幅度只約15%，對中等收入家庭來說，要購買所謂「上車盤」，不論儲首期、抑或應付每月按揭供款，壓力仍大。撤回多種針對投資需求的印花稅，會予人政府「不容樓價下調」的錯覺。

 

現時政府沒有「減辣」，但調整從價印花稅第二稅率的稅階，令首次置業*的用家可節省印花稅支出。會向市場發放「政府不助長買樓投資，但鼓勵市民置業自住」的信息，可說是方向正確。

慳稅數萬元 難改入市決定

不過，有關措施應該不會刺激大量準買家入市。新印花稅階之下，自住用家購買樓價高於$200萬、低於$1,000萬的物業，所需支付的印花稅都會減少。而樓價愈平，新稅階下可節省的幅度愈大。不過，實際節省的額度不算高，以$450萬物業為例，原有稅率為3%，新稅階下為1.5%，稅額減少一半，但實際的金額只為$6.75萬。

下調自住買家的印花稅率，對本來有意入市的買家來說，會輕微節省「儲首期+印花稅」所需的時間。但應該不會有太多買家因為一次過節省區區數萬元，而改變是否入市的決定。

比較一下，同為$450萬的物業，假設買家借六成按揭，以現時部銀行提供約2%的現金回贈計，按揭借款人已可取得$5.4萬回贈。而且按揭現金回贈可以重複取得，只要原按揭罰息期（一般為2年）完結、樓價沒有大調整、借款人維持良好的信貸紀錄、通過壓力測試，業主便可透過轉按取得新的回贈。我們過去很少聽到有買家因為「按揭回贈」而作出買樓的決定；估計今從價印花稅稅階的調整，也不會刺激大量用家決定入市。

註：*首次置業是市場及官方文件的用語，嚴格來說，購置物業時未持有本地住宅物業的永久居民，都會以第二標準稅率支付印花稅。

 原文刊於置業家居2023年2月25日

人工智能AI對負資產有什麼好建議？

 CHATGPT成為環球熱話，有人開始利用AI提高工作效率，有人開始擔心AI冒起會威脅人類—開始時是部份工種被取代，往後甚至可能出現AI反過來控制人類的情況。在按揭層面，例如當物芋金成為負資產時，AI又會有什麼建議？

對負資產的建議大致準確
試用CHATGPT一段時間，此類AI相對於傳統搜尋引擎的優勢，是可以用人類語言提問，由AI整合完整的答案。不過現時較明顯的問題是：AI有時會一本正經地胡說八道，即提供一些明顯為錯的答案，尤其以中文提問時情況較為嚴重，可能與其參考的中文資料相對於英文資料較為有限有關。但對於負資產，AI提出的建議算是合格，相當準確，略有不足的是「不夠本地化」。即部份建議可能在特定國家有用，但在香港的情況便不一定。

以下為CHATGPT對「對負資產業主有什麼好建議」的回答︰

• 如果自用的自置物業成為負資產，意味著該物業的市值低於房主欠銀行的按揭貸款金額，這種情況通常被稱為「負資產」或「負債房產」。如果您是這樣的業主，以下是一些可能有幫助的建議︰
• 尋求專業意見︰首先，您可以咨詢財務顧問或律師，以獲取專業建議。他們可以幫助您了解可能的後果，並提供有關您可以采取的行動的建議。
• 與銀行交涉︰與銀行溝通，嘗試達成協議以降低貸款利率、延長還款期限或重組貸款等方式來緩解您的財務壓力。有時銀行可能會同意將您的房產以低於市值的價格出售，並允許您不必支付剩餘的貸款金額。
• 減少開支︰嘗試減少生活開支，盡可能節省每一筆開支，並尋求額外的收入來源來彌補財務缺口。
• 準備出售房產︰如果您無法承受按揭貸款和日常生活費用的負擔，那麽出售房產可能是最好的選擇。雖然這可能會導致您的損失，但可能是避免未來更大損失的最佳方法。
• 無論採取哪種方法，重要的是採取行動，盡早尋求幫助，以避免負債不斷累積。

有經驗的香港業主會發現，AI不太「在地化」，例如「銀行可能會同意將您的房產以低於市值的價格出售，並允許您不必支付剩餘的貸款金額。」的建議在香港並沒有可行性。

AI會認錯並修正答案
其次，AI也和普通人一樣，會把「負資產」與「供款壓力增加」混為一談。其建議會涉及延長還款期、減少開支等建議。有意思的是，當筆者指出AI回答的錯誤時，它會表示歉意，並對答案修正（同意負資產本身不會增加還款壓力，但仍建議有壓力的業主採取其建議來面對負資產問題。）

整體而言，用AI協助日常工作，例如草擬電郵，甚至查問特定領域的資料，無疑可大大提高工作效率。但如果針對一些不同地域會有重大差異的領域，求問於AI時便要十分小心了。

原文刊於經濟日報網站2023年2月22日

新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」(上)

 一手住宅物業銷售監管局上周發出「作業備考」，要求發展商或指定財務公司就一手項目的財務計劃提供更多資料。目前有關「備考」只屬建議性質；而準買家即使詳閱有關資料，也不一定可避開「借不到列明於價單貸款安排」的結果。

多年以來，不同的發展商都有為新盤買家提供有別於銀行的財務安排，一般是借貸成數較銀行為高的按揭。準買家可能被類似的財務安排吸引，而作出入市決定。過去曾出現個別買家因不同原因最終未能成功取用貸款而需要取消交易、損失訂金的案例，但未引起廣泛注意。直至去年一家發展商旗下項目，大量買家未能向指定財務公司取得原定的貸款，才引起市場留意。

銷監局新推出的「作業備考」，要求新盤賣方向準買家提供「資料文件」，詳細說明新盤財務計劃的內容。另外提供一份「給準買家的提醒」(下稱「提醒」)，針對新盤的財務安排，提出一些準買家在簽署買賣合約前需注意的事項。

不過，要留意的有幾點：備考僅為建議性質，即使賣方不按其行事，也不會違法。不過，「提醒」算是一個好開始，即使個別新盤的發展商未有提供，準買家可以此為基礎，在作出置業決定前，細加考慮。

 

「提醒」對準買家有一些很有用的建議，例如細閱價單、不要輕信有關貸款的口頭承諾、直接向指定的貸款機構查詢申請資格；以及如以「建築期(Stage Payment)」計劃入市，要留意物業估價對借款額的潛在影響、留意貸款條件對未來供款安排的影響等。新盤準買家如願意細閱，已可避開不少置業陷阱。

持平而言，「提醒」中有部分建議，在執行時有一定難度。例如「賣方或其指定財務公司，以書面形式確認根據財務計劃可取得的貸款額及相關條款前，切勿貿然簽訂臨時買賣合約」。

新盤按揭其實涉及一個三方關係：準買家與發展商簽訂買賣合約是一回事，準買家作為按揭申請人，向指定財務機構申請樓宇按揭，又是另一回事。如果發展商(或其關連財務公司)為新盤提供按揭，並作出「無條件批核」的承諾，當買家未能取用貸款，以致未能完成交易時，買家自然可向賣方追究。但不少新盤按揭安排，往往由第三方貸款機構提供，他們往往有一定的審批要求，例如按揭每月還款不可高於月入一定比例。部分機構對借款人的還款與入息要求、以至壓力測試更會完全跟隨金管局的標準。

或者有人會問：如果由貸款機構直接在現場提供批核服務是否可能？那些按揭申請即被拒批的準買家，知道自己不會取得貸款，便不會簽署買賣合約了。

問題在於，按揭審批的標準流程遠較私人貸款複雜。貸款機構往往要求較充分的證明文件、也會查證申請人有沒有其他債務。一般銀行處理按揭申請，最快也要數天的時間。而在新盤銷售節奏較快的日子，一個新項目可以在一天內有數百宗的成交，要求貸款機構在即日作出批核決定，在人力物力上都不大可行。

對準買家來說，要避免因為未能成功取用貸款而需要取消交易的風險，除了參考「給準買家的提醒」外，究竟有什麼地方要留意？下星期再談。

 原文刊於信報網站2023年2月21日

樓市辣招未是放寬時

 財政司司長將於下星期公布新一份《財政預算案》，而近期一些市場聲音呼籲政府撤回部分遏抑樓價措施，即所謂「減辣」，原因是去年樓價下調15%，但審視各種數據，現時「減辣」未必是明智的選擇。

 所謂「辣招」，較狹窄的定義是2010年11月起，政府推出的幾種印花稅；較廣闊的定義包括金管局在2009年10月起開始的收緊按揭指引。背景是2008年之後利率長期偏低，引發資金流入樓市，政府要推出不同印花稅壓抑投資需求；而金管局也推出「逆周期」措施控制按揭風險。

 

樓價在去年下跌15%，單獨地看，此跌幅不算小；以現時新發展區10年樓齡二手兩房單位成交價約600萬元，15%已是90萬元，大約是居於私人住宅家庭月入中位數的23倍。由「保障中等收入家庭資產」的角度看，似乎有一定理由支持政府作出「減辣」的決定。

不過，要留意15%下調幅度的背景，是長年上升的樓價。以金管局收緊按揭的2009年10月為基準，當時樓價指數為131.7，居於私人住宅家庭月入中位數為2.5萬元。去年最新數字，兩者分別升至332.5，及3.91萬元，升幅分別為152.5%及56.4%。

不單止樓價遠高於遏抑措施推出時的水平，而且樓價與家庭收入的差距反而比「辣招」推出時更闊。對於收入處於中等水平，而又有意置業的家庭來說，置業難度在十多年來持續上升。如果政府有意協助市民置業，現階段非「減辣」理想時機。此外，高樓價對香港吸引外來人才也有不利影響。當外地人才面臨負擔過高的住房費用時，他們很可能會選擇在其他地方工作。

最後，在放寬防疫措施後，香港的樓價已見穩定，二手樓價指數較去年底有輕微回升。如今年加息周期告終，樓價可望出現更強的反彈。除非樓價持續下跌，否則現時不應放寬遏抑措施。

原文刊於信報網站2023年2月14日

負資產非樓市準確指標

 早前金管局發報2022年底的負資產統計，量數達12,164宗，比前季的533宗急升21.8倍。沒有業主會希望物業成為負資產，但由大市的角度看，負資產增減，未必是良好的判斷後市指標。更值得留意的相關數據，其實是銀主盤數量。

所謂負資產，指物業資不抵債，即物業估值低於按揭未償還餘額。去年負資產數字急增，原因是按揭保險計劃下的按揭成數上限可達9成，部份銀行又會為員工提供9成或以上的員工按揭計劃。此些新批的高成數按揭，在首1、2年償還的本金有限，而去年樓價又下跌逾15%，結果統計上負資產數目便會大增。

 

負資產不一定帶來直接影響
早前我們討論過，對業主來說，物業成為負資產代表資產貶值，但在日常理財上，並不會帶來直接的影響。而對大市來說，負資產增加因為反映樓價下跌，不免會成為報章頭條，但也不會對市場帶來直接的衝擊。部份人的回憶中，上世紀末、本世紀初負資產大量出現時，眾多負擔不了樓債的業主斷供按揭，銀行收樓變賣，市場上放盤大增，而正好市場欠缺購買力，樓價被反覆推低。

以上都是發生過的歷史，但要留意，真正推低樓價的，不是負資產，而是銀主盤。單純負資產，物業不會變為銀主盤。要業主斷供，銀行收回單位，才會變成銀主盤。銀主盤對大市的影響有兩方面：其一是直接增加二手市場供應；其二是銀主盤多多少少會被標籤，買家會期望以比正常放盤較低的價格成交。

上一季負資產數量增加，但據報導，銀主放盤並沒有明顯上升，去年10月銀主盤數量大概200個，今年1月數字約為260個。比起一個月幾千宗的二手成交，此程度的銀主盤量應該不會為市場帶來太多負面影響。另一方面，銀主盤的數量亦未必會有太多增加的空間。

逾期數字沒惡化  銀主盤難增加
首先，一般來說，財務有問題的樓按借款人，會先出現延期還款，拖延一段時間，才會正式斷供。而香港銀行按揭的延期還款比例極低，12月延期3個月以上的還款比例為0.06%，而在失業率持續回落的情況下，預期延期還款的數字不會惡化。

其次，在政府放寬防疫、中港通關、市場對加息預期降溫的情況下，預期樓價在今年將可回穩。樓價止跌，負資產數量會減少、少部份因個人財務問題而變得難以應付供樓的業主，可以選擇在二手市場放盤。簡言之，市場欠缺銀主盤增加的因素。

沒有人會希望看到負資產大增，但負資產是樓市的滯後指標，反映去年加息、疫情的負面因素。真正影響供求的銀主盤數量未有大升、宏觀利好因素增加的大環境下，不宜因為負資產數量增加而看淡後市。

原文刊於經濟日報網站2023年2月8日

拆息回落未必長久

 近日港元拆息急回，一個月拆息上周五回調至2.41厘，較年初下調達180點子。一般人的理解下，拆息回落，反映資金充裕、借貸成本下跌，應該有利於樓市。但要留意，近日港元美元拆息息差擴闊，可能為新一輪套息活動積聚能量，港元拆息偏低的現象未必持久。

要談近日拆息為何回落，先要討論之前為何上升。港元拆息由去年隨美國進入加息周期上升，美國聯邦基金利率去年一共上調4.25厘。而港元一個月拆息由2022年初低於0.2厘，升至年底一度高於5厘，12月平均為4.77厘。港元拆息升幅略高於美息同期升幅。

 

在聯繫滙率下，港息跟美息走向是「自然現象」。如果港息明顯低於美息，便會觸發市場套息活動，即投資者借港元買美元，賺取息差。但由去年底起，市場開始預期美國加息周期即將見頂，港元利率包括拆息、定期存款等均告回落。

不過，要留意近日港元拆息回落的幅度似乎過急。一個月至一年的港元拆息，全面低於同期的美元SOFR。去年初一個月SOFR大致由零起步，上升至去年底4.3厘，而近日也未因市場預期美息上升周期完結而回落，反而上升至4.6厘水平。以上周五計，一個月港元拆息為2.41厘，一個月SOFR為4.57厘，息差達216點子。

上述港美息差擴闊的情況出現，理論上有很多可能性，例如資金流入香港，推低了港元拆息，但銀行體系結餘近日只是穩定於958億元水平，未見上升，反而較年初微跌數億元，不似有大量資金流入。

如果無特別利好因素支持資金留駐香港，港美息差擴大，可能觸發新一輪套息交易，此舉會令投資者沽港元買美元，如令港元觸及弱方兌換保證，金管局便要承接港元，並引發銀行體系結餘進一步下跌，直至市場找到下一個平衡點：或者美元SOFR因其他理由回落，或者港元拆息回升。而在達成平衡前，銀行體系結餘回落可能先引發資產市場波動。

要留意的是，雖然近日拆息回落，但暫時對絕大多數供樓人士來說，未帶來實際好處。近幾年新批H按的「H+」仍普遍高於「P-」的封頂位，H按借款人大多以P-的鎖息供樓，簡單而言，多數小業主未有因拆息回落而令每月按揭還款減少。在大市方面，即使有通關等消息刺激，樓市整體成交量也仍在相對偏低水平。在此種市場氣氛未見好轉的環境下，如上述套息交易增加、港滙轉弱、銀行體系結餘下跌的場景出現，可能會令地產市場再被觀望氣氛濃罩。

原文刊於信報網站2023年2月7日