財政司司長公布新一份預算案，政府未有放寬樓市辣招，但調整了自置買家的印花稅稅階。整體而言，此取態可說在方向上正確，但對樓市應該不會有太大刺激作用。
不助長買樓投資 鼓勵置業自住
在財政預算案公布前，本地地產發展商、物業代理都要求港府全面取消樓市「辣招」（一般指買家印花稅、從價印花稅第一稅率及額外印花稅），或至少有一定程度「減辣」。此等要求的理據是近兩年樓價回落、成交量縮減、投資需求疲弱，「辣招」已經不合時宜。但樓價去年調整幅度只約15%，對中等收入家庭來說，要購買所謂「上車盤」，不論儲首期、抑或應付每月按揭供款，壓力仍大。撤回多種針對投資需求的印花稅，會予人政府「不容樓價下調」的錯覺。
現時政府沒有「減辣」，但調整從價印花稅第二稅率的稅階，令首次置業*的用家可節省印花稅支出。會向市場發放「政府不助長買樓投資，但鼓勵市民置業自住」的信息，可說是方向正確。
慳稅數萬元 難改入市決定
不過，有關措施應該不會刺激大量準買家入市。新印花稅階之下，自住用家購買樓價高於$200萬、低於$1,000萬的物業，所需支付的印花稅都會減少。而樓價愈平，新稅階下可節省的幅度愈大。不過，實際節省的額度不算高，以$450萬物業為例，原有稅率為3%，新稅階下為1.5%，稅額減少一半，但實際的金額只為$6.75萬。
下調自住買家的印花稅率，對本來有意入市的買家來說，會輕微節省「儲首期+印花稅」所需的時間。但應該不會有太多買家因為一次過節省區區數萬元，而改變是否入市的決定。
比較一下，同為$450萬的物業，假設買家借六成按揭，以現時部銀行提供約2%的現金回贈計，按揭借款人已可取得$5.4萬回贈。而且按揭現金回贈可以重複取得，只要原按揭罰息期（一般為2年）完結、樓價沒有大調整、借款人維持良好的信貸紀錄、通過壓力測試，業主便可透過轉按取得新的回贈。我們過去很少聽到有買家因為「按揭回贈」而作出買樓的決定；估計今從價印花稅稅階的調整，也不會刺激大量用家決定入市。
註：*首次置業是市場及官方文件的用語，嚴格來說，購置物業時未持有本地住宅物業的永久居民，都會以第二標準稅率支付印花稅。
原文刊於置業家居2023年2月25日
沒有留言:
張貼留言