供樓初期還息為主？

老一輩「食鹽多過你食米」，總結出不少人生道理。不過，時移勢易，部份「傳統智慧」，即使未至於棄如敝屣，也有需要大幅修正。例如上一代常掛在口邊的「供樓初期還息為主」，便大有檢視必要。

故老相傳，借銀行按揭供樓，供款初期本少息多，之後每期供款中，還本比例才會逐步回升。其實以上的傳統智慧，只有一半正確。正確的是：假定年期及利率不變，每一期供款中，還本的比例會逐步增加。但「供款初期本少息多」卻不一定是正確的。

不論按揭貸款的本金、年期、利率為何，只要三者是固定的話，在息隨本減的原則下，每一期供款中的還本比例都會持續上升。而供款初期的供息比例會較後期為高。將每期供款的還本的比例畫一條線，會得出一條平穩向上的曲線。但要留意，此不代表任何情況下，供款初期的還息比例一定較還本為高。

以現時新造按息約2.4厘、借100萬元為例，如選用30年期還款，每月還款3,899.41，第一期還款中2,000元為供息，佔約51.3%；其餘1,899.41為還本，供息比例高於供本。

不過，同樣是新造按息約2.4厘、借100萬元，如選用25年期還款，每月供款4,435.97元，第一期還款中，2,000元為利息，佔供款45.1%；其餘2,435.97元為還本，已是供本比例較高。
所謂「供樓初期還息多於還本」，在按息偏高年代，多數情況下是正確的。但近十年按息偏低，除非選用較長的還款期，否則在很多情況下，按揭還款初期的供本比例已經高於還息。

原文刊於經濟日報網站2019年5月8日

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再出辣招遏市？

樓市在過年後走勢凌厲，不單多家大行發表看好後市的報告，連著名的樓市淡友也轉為看好。一般估計樓價於年內有約一成升幅，個別人士更預期樓價今明兩年可大升三成。在樓市預期大升之際，不少人又會疑慮，香港政府會無所作為，抑或再出辣招？

樓市近年上升，始於2008年金融海嘯後的量化寬鬆，而樓價上升，亦觸發港府多次出招，分別是：
2010年：特別印花稅，2012年「加辣」，取得住宅物業後36個月內轉讓會被徵收，稅率為樓價10%至20%，視乎持有時間而定。

2012年：買家印花稅，非永久居民購買物價時徵收，稅率為樓價15%。

2013年：雙倍印花稅，將原有的從價印花稅稅率調升一倍(即「第一標準稅率」)，只有未持有物業的香港永久居民可獲豁免，可以「第二標準稅率」，即上限4.25%付稅。

2016年：調整從價印花稅，將印花稅第一標準稅率劃一為15%，只有未持有物業的香港永久居民可獲豁免，可以「第二標準稅率」，即上限4.25%付稅。

回顧一下港府的招數，不可謂不辣，一個外來買家現時要購買香港的住宅，便要先付樓價30%的印花稅，3年內轉讓，不論升跌，再收賣價10%至20%的印花稅。如果是手上有住宅的永久居民再置業，印花稅亦達樓價15%；只有未持有物業的永久居民，印花稅支出較低。

眾多招數推出，不可以說沒有效果，至少成交量是大為減少。2010年二手住宅成交量達12萬宗，是年港府推出特別印花稅，2011年的二手成交跌至7.5萬宗水平，2018年數字更只有4萬餘宗。但問題是樓價卻是反覆上升。

近期樓價回升，因為勢頭強勁，市場在看好後市之時，亦開始討論官方會不會出招遏市。政府不願樓價升幅過高，再出招是高機率事件。問題是過去多輪的出招，事實上並未令樓價回落，再出類似的招數，為何又會有不同的效果？

後記：世事如棋局局新，本來世人預期本周中美貿易談判達成協議。但美國總統特朗普突然在Twitter寫幾句增收關稅，結果全部專家跌眼鏡。如果中美再啟動貿易戰，本地樓市氣氛亦勢將惡化，也許官員也不必頭痛是不是要再推辣招了。

原文刊於信報網站2019年5月7日

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【按揭一分鐘】十萬家庭睇錯市?

有人計算過，過去十年，有高達11萬戶家庭曾經有樓，但看錯市、賣錯樓、落錯車。究竟數字由何而來，又是否真的有逾十萬家庭「落錯車」？

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沙士與樓

一手新盤銷情暢旺，有準買家向記者表示，「除非再有一次沙士」否則樓價難大跌。似乎不少香港人真的認為2003年沙士(非典型肺炎)是足以令樓價大跌的因素，但這可能是一個不美麗的誤會。

除了上述的準買家外，似乎坊間不少人也認為當年沙士導致樓價大跌。甚至去年黃子華的棟篤笑，也有此話題，笑點是買家如想樓價跌，不如左手拖一隻穿山甲，右手拖一隻果子狸去睇樓。皆因沙士由此等野味而來，而沙士期間，樓價又曾大跌。笑話引起共鳴，原因自然是不少人認為沙士與樓價跌有因果關係。

討論沙士是否樓價大跌的因素之前，先分享一個《老夫子》漫畫的故事：老夫子拿出一塊木板，讓一班大隻佬、黑帶高手來打板；多人挑戰後，木板還是不斷開。最後老夫子拿起被眾高手打完一輪的木板，輕鬆把它打爛。究竟是不是老夫子的武功比眾高手更高？

沙士疫病與樓價下跌是港人的集體回憶。一場當時無以名之、傳染途徑不明的致命疫病令社會幾乎停頓，應該是2003年樓價持續下跌的原因之一。問題是，再看回各類樓價指數，沒有沙士之前，樓價由1997年金融風暴後，持續跌至2003年初，沙士其實只是「踩多一腳」。之前樓價大跌，其實有其他更根本的原因──政府的八萬五建屋目標、美元當時持續幾年維持強勢、金融風暴後初期按息高企等。

歷史沒有如果，我們難以判斷，沒有其他負面因素已經作用已久的話，單純一場疫病是否也會令樓價下跌。但客觀而言，樓價由1997至2003年初約六成的跌幅，卻是無論如何與沙士無關的。

原文刊於信報網站2019年4月30日