以退為進的按揭策略

9月底多家銀行上調最優惠利率，香港正式告別極度低息年代。在利率向上的周期，傳統智慧是減債應對。但在現時流行的按揭產品影響下，適度加債可能是更佳的策略。

假設按息為2厘，貸款額100萬，一年的利息支出大約是2萬元(因為每月供款，息隨本減，實際利息支出會略低)。同樣條件下，如果按息升至3厘，一年利息支出便升至約3萬元。在息口上升時要減少利息支出，過去惟有減債，例如進行部份還款，將未償還按揭金額減少，利息支出便可相應回落。

不過，近年按揭市場競爭激烈，按揭存款掛勾戶口幾乎成為了市場標準安排，在此機制下，透過轉按取得更多銀行回贈，以進為退，反而成為慳息的有效手法。

同樣以貸款額100萬元為例，貸款利率由2厘升至3厘。如果業主轉按時，其他條件(包括物業估價、申請人收入)附合要求，同時將借款額加大至200萬元，表面看，一年利息支出會升至6萬元。不過，如果按揭計劃有掛勾的存款戶口，借款人借入200萬元後，100萬用以償還舊按，100萬存入戶口，便可取得等同借款利率的存款利率，一年利息收入約為3萬元(實際數字會略低，因為此類產品一般會限制可取得較高存息的上限為未償還按揭本金的一半，隨每月還款，欠款下跌，可取得的存款利息亦會略為減少)。

一來一回，借款多了，利息淨支出反而與借款較少時的情況一樣，不足3萬元。而轉按可獲現金回贈，以一般回贈為貸款額1.7%計，借200萬元的回贈為3.4萬元，相當於逾一年的利息支出。達成了「借得多慳得多」的目標。

必須強調，此一操作有一定限制，例如物業估值300萬元，標準按揭貸款上限便只有180萬元。而要提高借款額，個人收入也要附合要求。此外，大部分銀行有提供按揭存款掛勾戶口，但個別銀行的計劃下，存款利息不會派予存戶，而是用作扣減貸款本金，此種情況下，慳息效果會較不明顯。部署轉按時，便要細心比較了。

原文刊於iMoney 2018年10月13日

4種未能轉按的原因

今年按揭市場的轉按十分活躍，大概每3宗按揭申請，便有一宗是轉按，但不少業主是想轉按，卻轉不了，究竟原因何在？

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朝三暮四的供應比例

施政報告落實將公私營房屋比例由6:4，調整為7:3。即未來每一萬個新單位，有7成為公營房屋、3成為私樓。此舉可望增加申請居屋的中籤機會、縮減公屋輪候時間。但反過來，在未能增加整體供應量的情況下縮減私樓比例，反而會令私樓供應緊張的情況惡化。

「朝三暮四」現代多以形容用情不專，但原本故事說的是對猴子的食物供應，只是改變朝暮之間的供應比例，但實質數量不變；恰似在未能有效增加整體住宅供應的情況下，調整公私營房屋比例應對。

公平而言，增加的公營房屋，性質上與私樓有所不同。後者在商言商，發展商市好市淡也希望盡量推高成交價。在供應不足的情況下，樓價高企，能負擔私樓的都是中高收入家庭。相反公營房屋有福利性質，租金/售價有一定限制，供應不足是，租金價格也不會升，只是輪候時間增加。而多了供應，會多了基層家庭受惠。

整體供應不變 私宅量或減25%

問題在於，現時公屋輪候平均時間已逾5年(目標原為3年)、上半年居屋未調整折扣時，4,400伙供款引來15.2萬個申請。在整體住宅供應維持、而只是調整公私房屋比例的情況下，公營房屋每年供應量大概較現時增加17%，對下調公屋輪候時間，或增加新居屋買家置業機會的作用相當有限。

相反而言，同樣假設整體房屋供應量不變，私樓比例由4變3，卻等同減少25%供應量。情況可能令私樓價格難負擔的問題惡化。當然上述計算是基於「整體供應量不變」的假設，如果政府有方法增加住宅供應量，故事的發展便會大為不同。

究竟是朝三暮四，整體供應不變；抑或整體供應增加之餘，再增加公營房屋比例，效果可以完全不同，現時的主要變數，便是政府能否在可見將來，能否提供更多土地了。

原文刊於經濟日報網站2018年10月10日

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滯脹是更大問題

最優惠利率回升，暫時看來對樓市的影響未算太大。反而貿易戰持續，環球債市均見拋售，是否預告新一輪滯脹來臨，中長線更值得置業人士留意。

不少分析均已指出，單是加息，不見得會令樓價下跌。遠的不說，2003年前後，香港樓價觸底回升，當時正好處於加息周期，最優惠利率反覆上升至2006年，累積升幅3厘，期間樓價一直回升。究其原因，在經濟增長的大環境下，輕微加息的負面作用相當有限；相反而言，如果經濟欠增長，那麼即使減息，資產價格也會受壓；如果在經濟欠增長之時，利率又告上升，壓力便更大。

2008年金融危機以來，一個有趣的現象是各國增加貨幣供應，資產價格應勢上升，但通脹卻維持偏低水平。現象的解釋眾多，其中之一是中國的生產力強勁，價廉物美的出口，抵消了貨幣增加的影響。

通脹+低增長成新常態？
近兩年多國央行收水，理論上，貨幣供應增速放緩，通脹應該更易受控。但貿易戰白熱化，中美互相加徵關稅，卻可能刺激入口貨價上升。外加美國制裁伊朗，原油價格上升。通脹預期升溫，反映在債市，多國國債均見拋售潮，孳息上升。未來低增長環境下的通脹，或成新常態。

債券市場的訊號，預示未來通脹可能較過去10年為高。美國的增長是否可維持暫且不論，其他國家包括中國的增長似乎難免放緩，香港過去一段長時間的增長較中國低一截，再下調一下，經濟增長似有若無又碰上通脹，便成了典型的滯脹。在滯脹環境，經濟增長(及個人收入)升幅有限，但通脹、利率卻偏高，對小市民的財政會構成較大壓力。

當然，局勢發展充滿變數，向壞的方向想，可能會擔心中美進入新冷戰，就算不會擦槍走火，貿易量下跌之下，經濟增長也難以樂觀。但另一方面，中美的衝突雖然涉及意識形態，但程度又比不上上世紀八十年代列根總統視蘇聯為邪惡帝國般極端。如果傳統經濟學有關貿易的理論仍然正確，貿易戰會令中美各蒙其害，在美國中期選舉後，兩國未必不能找到下台階令戰火降溫。

大環境充滿變數，小業主可做的，仍是持盈保泰，避免作出高風險的借貸，為未來變化預留財政上的緩衝。

原文刊於信報網站2018年10月9日

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免費查信貸資料？

申請按揭時，要授權銀行查閱自己的信貸資料。而一般人，其實都可查看自己的信貸紀錄，但要支付數百元的費用。近年有公司提供「免費查信貸資料」的服務，究竟原理為何，又有什麼地方要注意？

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加息與壓力測試

本地銀行上調最優惠利率，除了對供樓業主的影響，不少分析亦指出，在按息上升後，如壓力測試的要求不變，按揭申請人可借入的按揭金額會逐步減少。更有意見認為，當局應該修訂壓測標準，究竟加息對壓測有何影響？而後者又是否應該因應市場利率修訂？

金管局在2010年引入壓力測試，最初是「現行按息加2厘時，供款不逾月入6成」；其後在2013年，標準收緊至「現行按息加3厘時，供款不逾月入6成」。以一個月入3萬元，無其他債務，置業為自用的按揭申請人而言，當按息為2.25厘時，可通過壓測借入的按揭貸款上限為325.9萬元；加息0.125厘後，如壓測標準不變，可借入樓按貸款會輕微減少4萬多元。當按息進一步上升，如升至3厘時，同一申請人可借款的金額會跌至300萬左右。

現行壓測標準對月入3萬元按揭申請人的影響：

按息	「+3厘」壓測下的借款上限
2.25厘	325.9萬元
2.375厘	321.4萬元
2.75厘	308.4萬元
3厘	300.2萬元

#假設借款人置業為自用、並無其他債務、還款期30年

部份意見認為，當初壓測的設立，背景因素是極低息環境。壓測可以有效提醒置業人士，利率回升的風險。而一旦利率慢慢正常化，壓測的標準便可相應放寬。

以上觀點並非無理。問題有兩個，在風險管理上，其實難以判斷利率正常化的步伐終點何在。參考聯儲局聲明，可以預期在今次美息上升周期，大概會在2020年止步，而美息尚有約1.25厘的上升空間。可說現時的「+3厘」的壓測標準十分保險。但誰又可保證聯儲局不會看錯市？美息不會有更大的上升幅度？

第二個問題是，如果下調壓測要求，會否被解讀為「減辣」？反而刺激樓價上升？以上問題，特別是後者是近乎無解。雖然下調壓測標準的意見並非無理，但連帶影響太大，估計現行的壓測標準，會再延續一段時間。

原文刊於經濟日報網站2018年10月3日

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