滯脹與樓價

 俄烏戰爭持續，市場估計能源和糧食價格會被推高，令物價指數高企。但另一方面，本地疫情持續，政府也估計今年經濟增長放緩、失業率反彈，香港可能出現滯脹(Stagflation)，此情況下，樓價會何去何從？

所謂滯脹，指高通脹及經濟停滯同時出現。通脹可以源於寬鬆貨幣政策，也可以是原材料供應緊張推動。俄烏戰事，令西方制裁俄國，包括減少入口俄國天然氣、石油，令油價上揚。而俄烏都是主要糧食出口國，戰事一時三刻停不了，勢令烏克蘭農夫錯過春耕時間，如無意外，今年的能源和糧食價格會持續高企，即高通脹的環境會持續。

另一方面，香港去年經濟增長6.4%，今年財政司司長估計增長為2%至3.5%，雖然仍有增長，但預期失業率會因疫情持續而上升，初步符合滯脹的定義。

 

一般來說，高通脹是有利資產價格，而經濟低增長、高失業率、市民收入增長放緩，卻是不利資產價格。如果滯脹持續，對樓價又會有什麼影響？

在滯脹期，居民實際收入下跌，衝擊房地產的需求。原材料價格上升亦可能影響發展商對新建住房的投資，在供給和需求雙重下滑的因素影響下，樓市成交料會放緩。

在價格方面，關鍵卻是按揭的實際利率。在高通脹背景下，央行以加息的貨幣手段去抑制通脹。高利率會增加以按揭槓桿入市的成本，削減置業人士的負擔能力。不過，如果通脹率高於名義貸款利率，那麼實際貸款利率(名義利率減通
脹率)便會處低位，甚至為負數。實質為負的借貸成本，卻反過來會催使仍有能力入市的居民選擇購買資產投資保值，對抗通脹。

因此，未來一段時間，利率走勢可能成為樓價是否可以企穩的關鍵；如果按息升幅較高，實際利率達1厘、2厘，而失業率又同步惡化時，樓價可能有較明顯的調整；相反，如果港元按息的升幅低，實際利率接近零，甚至為負數時，會對樓價有較強勁的支持，甚至仍會出現輕微升幅。

要留意的是，滯脹期樓價有機會上升，此個「上升」可以只是名義增長，即可能會出現通脹率升5%，樓價升3%此類實際上資產價格升幅低於通脹的結果。至於具體的結果，便要看滯脹持續多久、通脹及失業率的變化了。

 原文刊於信報網站2022年3月17日

 

滯脹是更大問題

最優惠利率回升，暫時看來對樓市的影響未算太大。反而貿易戰持續，環球債市均見拋售，是否預告新一輪滯脹來臨，中長線更值得置業人士留意。

不少分析均已指出，單是加息，不見得會令樓價下跌。遠的不說，2003年前後，香港樓價觸底回升，當時正好處於加息周期，最優惠利率反覆上升至2006年，累積升幅3厘，期間樓價一直回升。究其原因，在經濟增長的大環境下，輕微加息的負面作用相當有限；相反而言，如果經濟欠增長，那麼即使減息，資產價格也會受壓；如果在經濟欠增長之時，利率又告上升，壓力便更大。

2008年金融危機以來，一個有趣的現象是各國增加貨幣供應，資產價格應勢上升，但通脹卻維持偏低水平。現象的解釋眾多，其中之一是中國的生產力強勁，價廉物美的出口，抵消了貨幣增加的影響。

通脹+低增長成新常態？
近兩年多國央行收水，理論上，貨幣供應增速放緩，通脹應該更易受控。但貿易戰白熱化，中美互相加徵關稅，卻可能刺激入口貨價上升。外加美國制裁伊朗，原油價格上升。通脹預期升溫，反映在債市，多國國債均見拋售潮，孳息上升。未來低增長環境下的通脹，或成新常態。

債券市場的訊號，預示未來通脹可能較過去10年為高。美國的增長是否可維持暫且不論，其他國家包括中國的增長似乎難免放緩，香港過去一段長時間的增長較中國低一截，再下調一下，經濟增長似有若無又碰上通脹，便成了典型的滯脹。在滯脹環境，經濟增長(及個人收入)升幅有限，但通脹、利率卻偏高，對小市民的財政會構成較大壓力。

當然，局勢發展充滿變數，向壞的方向想，可能會擔心中美進入新冷戰，就算不會擦槍走火，貿易量下跌之下，經濟增長也難以樂觀。但另一方面，中美的衝突雖然涉及意識形態，但程度又比不上上世紀八十年代列根總統視蘇聯為邪惡帝國般極端。如果傳統經濟學有關貿易的理論仍然正確，貿易戰會令中美各蒙其害，在美國中期選舉後，兩國未必不能找到下台階令戰火降溫。

大環境充滿變數，小業主可做的，仍是持盈保泰，避免作出高風險的借貸，為未來變化預留財政上的緩衝。

原文刊於信報網站2018年10月9日

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