供貴過租, 未必即時利淡樓市

多個地區有大型新盤入伙，由於額外印花稅的影響，令新盤入伙時，大量非自住的業主不選擇放售，改為放租。但同一新盤大量租盤應市的結果，卻是租金大幅下 跌，甚至出現「新盤呎租平過同區老牌屋苑」的現象。此外近月銀行新造按息上升，筆者便留意到有報道以「供貴過租」為題，認為將窒礙用家入市意慾。究竟「供 平過租」是否利好樓市？「供貴過租」又是否不利樓市？

在討論前，先定義甚麼叫「供平/貴過租」；一個單位是否供貴過租，只要看看供款、同類單位租值即可。而市場上說的「供平/貴過租」，是說一般的情況。傳媒在計算「供平過租」時，通常會以「樓價七成按揭、月供20年、當前利率」與「當前市值租金」比較。

以$600萬物業，「樓價七成按揭，月供20年、當前按息2.5厘」為例，月供為$22,256，即一年供款為$267,072，相當於樓價的 4.45%。換言之，如果物業的年租金收入低於$267,072，或租金回報率低於4.45%，便是「供貴過租」。而根據差餉物業估價署數字，10月份不 同類型單位的平均租金回報率，是2.5%至3.9%。換言之，現時一般來說，住宅物業都是供貴過租的。

利率極低 方見「供平過租」

事實上，「供平過租」普遍出現，一般都是利率極低又或樓價偏低的時候。以年初一般拆息按揭為H加0.65厘，而拆息又低至0.2厘以下時為例，同 樣$600萬物業，按七成，供20年，月供為$19,036，即年供款為$228,432，相當於樓價的3.8%；當時個別屋苑單位如有3.8厘以上的回 報，便是「供平過租」。

嚴格來說，「供平過租」可視為一個利好的訊號，反映的不但是同類單位，供款較租金更低，更反映樓價偏低。對一般用家來說，供平過租，意味只要解決首期問 題，購入單位後，每月開支比租住同類單位更相宜。在持續通脹的情況下，如果收入追得上通脹，供樓會愈來愈輕鬆；但租金卻往往按年上升，住屋開支佔收入比例 維持不變。

97高峰期 供貴過租1.3倍

以平均的租金回報率3至4厘計，正常情況下，按揭供款是很難低於租金的，惟有在按息不正常偏低時，供平過租才會出現。換言之，現時出現「供貴過租」的情況，代表樓價不屬偏低，但現象本身卻不一定預示樓價有下調壓力。

以97年為例，當時D、E類單位（即中大型單位）的租金回報率為3.5%，以一個$600萬物業計，年租值$21萬，月租$1.75萬。同一單位，以當時 平均按息10厘，按七成，供20年計，月供$40,530。換言之，樓市上一個高峰期，供貴過租131%，樓市才轉勢下跌。

筆者不是認為現時樓價合理，或認為要「供貴過租」1.3倍樓價才會下跌；想說明的是，供貴過租令樓價下跌，其實有一個過程，並不是只要供款一旦高於同類單位租金，樓價就會下調。

原文刊於置業家居 2011年12月24日

檢討SSD或要待明冬

昨文提及，雖然代理界要求檢討特別印花稅（SSD），但普遍民意未必認 同，明年立法會及行政長官選舉；政界各方人馬根本不會在現時表態支持檢討。早前「誤傳」官方有意檢討壓抑樓價措施後，行政長官更明確表示現階段不會檢討特 別印花稅。那麼，究竟官方會在什麼時候，才會檢討有關措施？

料明冬檢討SSD

「我想大約會是在冬季」。當然，冬季是指2012年的冬季。原因是去年推出特別印花稅時，官方表明會在2年內檢討。2012年11月，便是檢討之時 了。問題是，「檢討」有時間表，但「檢討結果」可以是維持不變。現時物業代理界說的「檢討」，大致是希望「撤銷特別印花稅」或「只向有賺價的轉讓個案徵收 特別印花稅」，以此為準，究竟官方會在什麼情況下「撤銷特別印花稅」或「只向有賺價的轉讓個案徵收特別印花稅」？

筆者提過，官方多次干預市場，都欠缺「退場機制」，即沒有明確表示，那些干預措施會在什麼條件下暫停或收回。基於「寬以待人」的原則，我們傾向相 信，決策官員在推出措施時，不會完全是見步行步、摸著石頭過河的心態；至少在他們的心中，有一個「撤銷／收回／更改措施」的標準。那麼，在特別印花稅的檢 討上，官方「撤銷／收回／更改措施」的標準，大概會是什麼？我們認為這裏面，有的是不同的防線（tripwires）可作行動指標：

樓價跌3成才考慮

代理界要求官方現時就進行檢討特別印花稅的理由，是「成交量大減，已跌至SARS期水平」。但我們相信「成交量」並不是官方心目中檢討特別印花稅的主要標準，官方撤銷特別印花稅的第一條界線，應該是「成交價」。

有人相信，經過1997至2003年樓市暴跌，間接迫使前任行政長官董建華提早下台，本港官員最不願意看到的是樓價大跌；前車之鑑下，筆者估計官方 去年推出特別印花稅時，心目中的檢討標準，是「樓價一旦大幅下跌」，便考慮收回特別印花稅。現時主流按揭成數上限是樓價7成，估計決策官員心中，具體的 「特別印花稅檢討條件」，大概是「樓價一旦下跌3成，便考慮收回特別印花稅」，畢竟負資產將影响銀行資產質素。但假如樓價如市場的分析般下跌只是 10% 到 20%，那麽特別印花稅是繼續、抑或收回？

宏觀經濟仍是關鍵

除了樓價，我們相信宏觀經濟數據會是港府決定是否收回特別印花稅的重要防線，如失業率、 GDP及利率走向，此中失業率會是重中之重。或者很快會有地產代理將特別印花稅跟代理行業的收縮掛鉤，要求撤特別印花稅、保就業。不過，我們相信港府不會 單單因為代理行業的裁員而收回特別印花稅，畢竟過去經驗反映，這些過剩人力資源會被保險等行業所吸收。

不過當失業情況橫向發展，整體失業率推近4%時，政府將無可避免要全面檢討現行的經濟政策，有關樓市的種種措施，包括特別印花稅的檢討當然會在其中。

另一個限制官方不會在現時檢討特別印花稅的，是外圍因素。外圍因素現時是極不明朗，歐美債務危機下，悲觀的意見認為危機將衝擊現代貨幣體系，甚至出 現上世紀30年代式的大蕭條。相對而言，另一派意見認為，債務危機最終仍會以新一輪量化寬鬆、增加貨幣發行方式「解決」；結果熱錢追逐資產的情況將再出 現。

外圍因素難估計

前景不明，沒有人可以準確估計會發生什麼事，官方的想法都傾向保守。估計官方寧可現時掌握多一些調控的手段，在環境轉差時放寬；總比現時放寬措施，明年萬一熱錢流入，樓市又瘋漲時，朝令夕改恢復特別印花稅為好。

綜合而言，我們估計官方最早檢討特別印花稅的時間，會是明年接近年尾的時間。一來歐美債務危機轉好轉壞會較為明朗；二來過了9月的立法會選舉；三來 是接近當初「兩年內檢討」的承諾。在此之前，官方主動提出檢討特別印花稅的可能性並不大。地產代理行業在過去十二個月，高價搶租和增加人手，現時將無可避 免瘦身求存！

原文刊於經濟日報網站 2011年12月22日

反SSD 別有用心

二手樓市成交量持續下跌，物業代理齊齊發聲，建議政府檢討特別印花稅 （Special Stamp Duty；SSD）。早前我們撰文提及，由成交量走勢判斷，令樓市成交放緩的，不是去年底推出的特別印花稅，而是年中金管局再度收緊按揭指引，及銀行主動 關水喉。而要求「檢討特別印花稅」，根本是斷錯症或是別有原因。我們認為一眾地產代理應該也理解當中關係，那為什麼他們仍然眾口一詞，要求官方檢討？反過 來，究竟官方又會不會順應地產代理意見，進行檢討？

代理要求檢討SSD 別有用心

先說地產代理要求檢討特別印花稅的原因：無疑，特別印花稅基本上趕絕了短線的炒家。半年內轉讓物業加徵樓價15%特別印花稅的規定，加上原本的印花 稅、代理佣金、律師費等，除非炒家有信心樓價在半年內可上升20%，否則根本會放棄入市。炒家在旺市中佔市場一定比例，特別印花稅推出，的確令投機活動減 退。代理紛紛要求取消特別印花稅的原因，可能與行內生態有關。

據市場人仕透露，香港的物業代理市場，有約三份一是以中小型代理為主，它們的主要收入來源，除了代理佣金，還有是直接參與買賣，透過買賣賺取差價。 尤其是舊區，單棟式物業分散，市場成交欠缺指標，代理更容易善用自己對小範圍市場的了解，購入筍盤，善價而沽，此等以市場資訊不平衡 （information asymmetrical）作 買貨賺價活動，一直是中小型代理其中一項收入。特別印花稅的推出，令中小型代理再難直接下場買賣，代理唯有單純依靠佣金收入；碰上銀行關水喉，成交量減 少，自然叫苦連天。

大型代理方式，因內部監管較多，而且集中在大型屋苑經營，成交較透明，代理自行參與買賣的空間較少，他們面對的是另一類問題。消息人仕指出，新盤市 場主要由幾家大代理行主導，市場有所謂「跳BAR」制；例如代理行成功銷售某個數量以上的單位，或銷售最多單位的代理行，便可獲較高的佣金。在只差一個或 幾個單位便可「跳BAR」，但又真的沒有客人之時，代理行的高層自然有充足動機透過的公司購入單位。此些情況下購入的單位當然不是自用，購入之後都希望出 售賺錢離場。但當SSD推出後，根本不可能短期內轉手，代理被迫坐貨，徒增風險。

對於地產代理而言，大旺市跟大淡市的做法並沒有很大分別，只要有人願賣、又有人肯買，他們袋裏的佣金就不會缺；但SSD的推出，短線炒家離場，這令市場潛在買家銳減，而不論大中小代理，生態都因此備受衝擊；代理自然齊心合力，要求官方檢討。

政黨未必支持修改SSD措施

站在法制層面而言，特別印花稅是以立法形式推出的，修訂也要在立法會進行。在政治上，立法會內可分為「泛民」與「建制」兩大陣營，建制佔多數。但在 民生議題上，「泛民」、「工會」、「傳統左派」等的立場其實甚為一致。在樓價未見明顯下調，而來年有立法會及行政長官換屆選舉的情況下，我們不認為「民生 派（包括泛民及建制中偏向基層的）」議員，及特首候選人此刻會贊成檢討或修改特別印花稅這措施。

另外，在民意（包括網上論壇、身邊朋友的意見）方面，似乎多數與地產行業無關的人都反對刻下取消特別印花稅。畢竟樓宇涉及民生自用，多數人對炒家不 會有好感；為炒家歌功頌德者亦是極少數，其動機大家亦心中有數。有地產代理認為，官方現時不撤銷特別印花稅，是怕了「官方維護地產霸權、高地價政策」的印 象，這其實只說對了一部份，還有其他相對重要因素需要處理。

特別印花税推出後不久，我們亦曾撰文，批評欠缺「退場機制」，令市場充斥著有心與無心的猜測。但相信在決策官員心中，理應有一個「檢討特別印花税」的標準，只是沒有明確公開。明天，我們嘗試推論官方會在什麼條件下檢討特別印花税。

原文刊於經濟日報網站 2011年12月21日

按揭擔保人須知

銀行審批按揭貸款，計算申請人的負擔能力，如果申請人的收入不穩定，銀行往往需要買家增加擔保人。

他們一般接受具收入證明的直系親屬為擔保人；擔保人所擔保的，便是「借款人不會拖欠供款/斷供」；一旦借款人拖欠供款時，銀行便可採取行動，向擔保人追收欠款。如果讀者被親屬要求作為按揭擔保人，要留意除了借貸人斷供時會被追收餘下欠款外，仍有其他影響。
擔保人的身份，在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業，銀行計算其負擔能力時，會一併計算其所擔保的按揭供款；換言之，有擔保人身份人士，自己可借入的按揭金額，會比條件相若、但不是擔保人的人士為少。
其次是，市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」，簡單來說，如果A先生為家人於甲銀行的按揭作擔保，家人其後在同一銀行的其他借貸，A先生亦自動作了擔保。此位家人在該行借了其他借貸而未能償還，銀行亦可向A先生追收。
按揭擔保人的身份是可以取消的，但必須經銀行同意，但除非借款人的財政有明顯改善，否則銀行一般不會同意取消擔保。另一個取消擔保人的方式是轉按，如果樓價上升了，借款人收入亦較前穩定, 同時又希望取消家人擔保的身份，可考慮透過轉按進行。

原文刊於信報網站 2011年12月18日

解讀拆息上升

有留意資金流向的讀者，應該會注意到近日拆息上升。以一個月港元同業拆息為例，11月長期維持在0.22厘水平，至11月底，開始穩定上升，由0.23厘，上升至本周四的0.29厘。以幅度計，升幅達32%。
由於近2年估計逾10萬宗住宅按揭以拆息為計算基準(即H按)，拆息上升，意味市場上逾10萬名業主每月開支上升，對成交淡靜的樓市會否再添壓力？
近日拆息的走勢，不論是以幅度或調整的速度看，都是近3年來較為罕見的。在2008年美國金融海嘯，聯儲局實行量化寬鬆後，港元拆息長期低企，2009年中至2010年中，長期維持在0.13厘水平，其後逐步上調至去年底的0.17厘水平，今年以來拆息再緩慢上升，但升至0.22厘水平見橫行，平均下來，一個月的升幅不足0.01厘。而11月底以來，拆息已累積上升0.07厘，以速度及幅度計，均值得注意。
一般來說，拆息上升有幾個原因，其一是市場有龐大集資活動，11月底至12月初，正好是周大福珠寶(01929)上市，據悉是全球下半年最大的IPO活動，但公開發售股份約11億元，超額認購5倍，凍結資金約66億，對比於香港市場的規模，未足以影響拆息大幅上升。
第二個拆息上升的原因是資金流走，但近日銀行體系結餘相當穩定，維持在1486億元水平，數字甚至比11月初略高，未有資金流走跡象。
第三個港元拆息上升原因是美息帶動。一個月倫敦美元同業拆息(LIBOR)在11月初報0.245厘左右，新近報0.283厘左右。由於聯繫匯率因素，如果港、美息差過大，會引發套匯活動，當市場上的美元利率上升時，港元匯率亦難免波動。
暫時來說，近期美元拆息上升，可歸因於歐洲債務危機，歐洲銀行融資需要增加，令美元拆息上升。現時歐洲已達成財政聯盟協議，如果歐債問題未有持續惡化，估計短期內的拆息升幅會放緩。
值得留意的是，雖然拆息「升幅」很大，但那主要是基點太低的影響。以一筆200萬元按揭，20年期供款計算，如當初選用H+1厘的計劃，一個月拆息由0.22厘升至0.29厘，每月供款只是由9396元，上升至9459元，影響輕微。
實際上，對本地樓市真正有影響的，將是聯儲局調整其利率政策，聯儲局已表明低息政策將維持至2013年中；在此之前，拆息或會受短期因素影響而波動，但對樓市的實際影響不會太大。問題反而是在2013年，美國真的結束低息政策後，美息及港息會否出現類似2005年的大幅上升，那才是真正的問題。

原文刊於信報網站 2011年12月18日

存款掛勾組合按揭

在主流的浮息按揭計劃(包括P按及H按)之外，銀行亦有不同的按揭產品，其中一種較為繁複的，是不同名目的存款掛勾按揭，一般以「存款可獲等同按息的利率」作招徠，選用此類計劃時，究竟有什麼地方需要留意？

一般來說，銀行的存款掛勾按揭計劃，概念是借款人借取按揭的同時，可以在有關銀行存款，存款可以收取等同於按揭息口的利率，一般來說，可享受此存款利率的存款上限是未償還按揭貸款餘額的一半。例如客戶仍欠A銀行200萬元按揭未償還，利率是2.5厘，客戶可存入最多100萬元的現金，享受2.5厘的利率。

此類戶口有不同的變種，有些可容許客戶隨時提存現金，有些更可整合支票及出糧戶口。一般來說，此類戶口較適合生意人選用。例如自己公司的業務不時會積存現金，又難以安排作為定期存款，便可以透過此類產品獲得較高利息。理論上，即使一般打工仔選用此類戶口作出糧之用，也會較一般儲蓄戶口獲得較多的利息。

原文刊於2011年11月19日晴報

中央放水 利好樓市？

11月30日，中國人民銀行宣布下調存款準備金率，其後六國央行宣佈下調美元掉期利率，市場視為大國間的救市聯合行動。尤其是人民銀行下調存款準備金率，更被股市投資者視為內地新一輪量化寬鬆的開始，利好樓市。

今非昔比 不一定利好樓市

2008年金融海嘯，本地樓市經過一輪調整後急升，除了市場利率維持低位外；另一個主要因素，是內地以四萬億元人民幣刺激經濟，一般分析認為，此批 款項相當部分未有投入實體經濟，而是經銀行以不同名目貸出，最終進入不同類型的投資市場，包括內地及香港的樓市。但在2011年，因應內地經濟及樓市過 熱，人民銀行開始收緊貸款，結果不單是內地樓市，連帶香港的樓市，尤其是一手銷售亦轉靜。

當然，本地樓市轉靜，有多個因素共同發揮作用，包括土地供應增加、特別印花稅的推出、銀行調升新造按揭利率、金管局限制按揭成數、投資移民計劃剔除 物業投資等。但內地收緊貸款，無疑是令本地樓市，特別是一手市場成交放緩的原因之一。所以，當11月底，人民銀行宣布下調存款準備金率後，投資市場將訊息 演繹為「中央放水」，利好樓市及股市。

但筆者認為，一本通書不可睇到老，今次調整存款準備金，的確是信貸放寬的信號，但不一定利好有形資產市場。

「放水」非為刺激投資市場

2008年底出台的四萬億元人民幣刺激經濟計劃，的確成功令中國經濟渡過了金融海嘯後的市場波動。但中央政府同時清楚其相關代價：當時國內銀行幾乎 是以「完成政治任務」的方式貸出款項，不少款項最終以不同名目進入投資市場，特別是國內的樓市。樓市大升，導致各地市民難以追價入市，結果近一年內地接連 推出不同的遏抑樓價措施，包括推出限購令、物業稅（類似香港的差餉）等，結果近月內地樓市才見轉向。

有上次四萬億救市的經驗，筆者不認為今次人民銀行放寬存款準備金率會是歷史的簡單重複。為了應對歐美債務危機、出口收縮，內地不得不以「開水喉」方 式應對，但經一事長一智，估計在放寬信貸的同時，內地政府會對資金流向有較嚴格的監管，避免出現「有關係人士借款投資」的情況大量出現。

根據我們理解，內地中小企現時要靠擔保及小額借貸公司，借取利息高昂的貸款作流動資金，其支付的息口平均在2分息（20厘）以上。如這情况持續，中 小企的盈利能力將大量地被侵蝕，最差的情況下，中小企大規模結業潮並不是沒可能出現。萬一出現大量下崗工人，民生議題將演化成中央政府最關注的政冶事件。 所以，我們相信新一輪信貸政策，是讓騰出的資金有指向地流向有實務營運的中小企，讓借貸成本下降，免成災難。

因此，同樣是「開水喉」，筆者相當懷疑今次調整存款準備金率及其後寬鬆政策，不會對內地樓市帶來太大的刺激作用，遑論是再隔了一層的香港樓市。

原文刊於2011年12月14日經濟日報網站

欄名:宏觀論按