樓市難跟足股市跌幅

港股近期隨外圍調整，樓市中一個熱門話題是樓價會否隨股市下調。宏觀而言，股市下跌，負財富效應下，可以預期樓市將有一定壓力；但由於官方近年大力干預，樓市形態與過去不大相同，調整可能會較為溫和。

過去廿多年，恆指較急遽的大跌有3次，分別是97年金融風暴、08年金融海嘯及11年歐債危機；由最高位至最低位，三次跌幅分別是55%、60%及26%；同期樓價跌幅大概為54%、13%及不足5%。除了97至98年樓價幾乎跟足恆指調整外，其後2次股市大跌，樓市都未有跟足。幾次股市大跌，樓價各有不同跌幅，自有不同原因。但觀乎現時樓市結構，似不具備類似97年，與股市同步大跌的條件。

1997年的樓市的一大特色，是處於高度放任狀態，除了按揭成數有所限制，政府對其他大致不管。投資者購入多個單位，大可向不同銀行申請按揭，反正銀行之間不會交流按揭紀錄，只要申請人沒有欠債不還紀錄，很容易由不同銀行取得多個物業的按揭。借款容易，市場氣氛又一面看好，結果在97年，市場有13萬宗二手成交，大至上每8個單位便有一個在年內轉手。樓市流通率高，反映市場可能已經過熱，投資者比重亦大，跌市時如一時周轉不靈，便唯有將手持單位放售減債，形成跌市循環。

但近年在政府辣招及金管局逆周期措施下，增加了的印花稅令投資者交易成本上升、按揭信貸資料庫及壓力測試不但局限了投資者的按揭槓桿，亦確保了借款人(不管其為用家抑或投資者)有一定的負擔能力。

而以成交量計，2011、2012年二手住宅成交量分別只有6萬多宗，在眾多招數陸續推出後，2013、14年的二手成交量更跌至3.6萬宗及4.3萬宗水平。

由於入市的買家數量被壓制，即使樓價回調一、兩成，出現帳面損失的業主數量有限；加上自2010年起多項措施壓抑投資者入市；樓價下跌，一般用家也沒有壓力減價清貨，樓市難出現滾雪球式下跌。
簡單來說，如果政府近年沒有推出樓市措施，近年二手樓市成交量又維持於10萬宗以上偏高水平的話，遊資盡入樓市，一旦回落，跌幅驚人。但近年成交受壓，入市者以用家為主，而且平均按揭成數偏低，業主普遍持貨能力強。即使外圍有風吹草動，樓市也難見災難式下跌。

當然，樓價即使不會滾雪球式下跌，也不代表樓價完全不受股市影響。港人只要有涉足股市，財富多少有點收縮。負財富效應下，有意入市的準買家取態料更為觀望，急於套現的業主亦難免要擴大議價空間，近日市場已出現較大幅減價、已購入幾年物業蝕讓的個案。加上近期樓花供應增加、美息又可能上調，都會為樓價帶來一定壓力。

原文刊於iMoney 2015年9月5日 

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給樓市淡友的留言

股市回落、美息仍然看升、人民幣貶值，再有市場人士大膽估計樓價將見頂回落。部分看淡的分析，更有詳實的數據作為立論基礎。但筆者覺得有些根本改變已在樓市出現，分析後市時應有更全面的考慮。

一般說本地樓價偏高，其中一個很堅實的數據是平均樓價持續跑贏市民入息──目前的樓價與收入比率，已較1997年中更高，即反映樓價脫離購買力的程度較上一高峰期更甚。

樓價對收入比偏高
本地居於永久私人物業的家庭今年首季月入中位數為3.34萬元；土地註冊處統計，7月二手住宅平均成交價675萬元，即二手樓平均價為私樓家庭收入 中位數16.8倍。與1997年中比較，當時樓價與收入比只是14.6倍。目前樓價的確較1997年中更難負擔。形象一點的比喻，上次舉重選手揹起本身體 重14.6倍槓鈴，不支倒地，但今次舉重選手卻負起了體重16.8倍槓鈴，情況令人擔心。
二手樓價已高至一個地步，統計上的中產，已難以負擔一般私樓價格，甚至已迫得官方機構推出中產資助房屋，例如市建局煥然壹居；中產都需要資助才可入市，正好又是九十年代樓市爆煲前出現過的訊號。
樓價與收入比偏高的現象，其實已持續數年，樓價仍居高不下，一般均指與按息有關── 1997年中新造按息平均是8.25厘，目前卻不足2厘，低息環境令每月供款大幅減少。低息環境支持了高樓價，不少分析因此估計，一旦港息隨美息上調，業 主供款支出大增，將難以支持，樓價會有下調壓力。

實際按揭負擔較97年低
有關數據絕對準確，也解釋了為什麼樓價偏離月入中位數程度較上一周期更甚，卻維持高企。看來「中等收入家庭難以負擔一般私樓的價格」，此點無容置 疑；但有關分析卻忽視了一個事實：目前樓市的成交量遠低於1997年，幾乎只有當年三分一，實際上入市買樓的，其實是中等收入以上家庭，以他們的角度考 慮，負擔其實不算高。
金管局統計，新申請按揭個案，供款佔家庭月入比率只在35%水平。我們在按揭業務的數字亦顯示，典型的客戶約是月入8萬至9萬元的家庭，按揭負擔大概是500萬元，供款佔月入大約三成，而且基本上全部是自住用家。
數字的意義是，考慮中位數的話，目前樓市負擔比率較1997年更高，但實際申請或取用的按揭個案，目前的負擔比率，或者說借款業主的負擔能力，反而 是有史以來最理想的情況，因為供款佔月入比例偏低，就算利息回升，供款佔入息比仍然在合理水平。而且絕大部分為自住物業，負債對比家庭收入跟槓桿都是在一 個可控範圍。此類業主對樓價上落的敏感程度遠較投資者為低──他們不大可能因為樓價升跌二、三成，而改變住屋規劃。

如果說1997年金融風暴後，因為投資者借貸過度，按息上升、租金下跌，投資者止蝕，觸發連環跌價的話；可以說有關情況已被當局的辣招/逆周期措施 有效管理。當然，筆者此言不是說樓價永不下跌，但今天基本因素是，高樓價基礎由一眾自用買家築成，他們投入相對多的首期、以較穩定的收入，真金白銀的支持 樓價，樓房對於用家有實際使用價值，因此樓市的抗跌力應遠較上一個周期為高。似乎真的要頗具驚嚇度的事件出現，樓價才會大跌！
先前寫一篇「給好友的留言」，現在此篇留言給淡友，不代表筆者滑頭，只是想指出市場本身就存在一些吊詭局面，看好看淡，似乎各有道理。

然而，市場上充斥各種利益糾纏的言論，有說某某吹淡風其實為壓價入貨、又有說樓市已成牛市N期，買家最好魚貫入場。筆者認為，有幸能在公共空間獻曝，實應堅守持平、陳明利害，不能只有一己之利的視野。在此分享一個戰時故事，向各位專業博客致敬之餘，同時亦幫助筆者自省。
話說，一場戰事之中，雙方領袖都在戰前祈禱，尋求造物者祝福。一方說：「我們一起禱告，祈求上帝站在我們這一方！」另一方的領袖同樣地說：「我們都一起祈求，盼望在這戰役中，能夠站在上帝的一方。」後者正是林肯總統，由他領導的聯邦政府，在南北戰爭中戰勝南方邦聯。
樓市充斥好淡爭持的言論，立場固然重要，但更重要的是視野，是我們用什麼態度去塑造論點，能否抱持開放的心，讓更有力、更有用的觀點改變出於一己之私的立場和看法。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年9月1日

環球股災 賣樓離場訊號乍現？

環球股市大跌，少不免對樓市有一定衝擊，有説現時都似97年金融風暴，樓價已經見頂，往後要出現調整，醒目業主賣樓離場的開始？
今次股災的導火線似曾相識，97年由亞洲貨幣貶值引發—上一次是泰銖，今次是主角是人民幣。另一方面，又有分析指，香港私人債務比重(私人債務 /GDP)、樓價負擔比重(平均樓價/中息中位數)均已逾1997年水平，一旦利率回升，已然偏高的債務及樓價更難負擔。有關論點當然有理，不過情况未至 於出現類似97年恐慌性拋售、用家業主離場的條件！
股市大調整後，有說投資者將沽樓去低位溝貨買股，因此會觸發樓價下調。要出現此情況，要處理兩個先決條件：1.股價是否已跌至抵買 (bargain) 地步；2. 業主有賣樓離場的誘因 (incentive)。
「平到抵買」的股市調整
先說股市，恆指由28,000水平跌至21,000水平，跌幅看似巨大。但由2月底博鰲亞洲論壇年會，習近平表明「一帶一路」建設的願景與行動文件 已經制定，觸發北水南下、一帶一路概念，恆指由24,000點水平起動計，股市只下跌一成多。相關概念股，如中國中鐵，由2、3月的6元水平，升至4月高 位11.9元，近日調整至6.6元，比對3月水平仍是上升。在高位看的回落幅度當然是高 (約 44%)，但應對3月的起步價卻仍有溢價。市場認定「一帶一路」是概念潛質股，所以可以理解在大跌市中，仍企穩6元水平；但另一角度，也可以說此類概念股 尚未到抵買水平。什麽叫抵買？一個粗疏又不太專業的講法便是去年(即 2014) ，一帶一路概念炒起前的水平作標準---以中國中鐵計，大概是4元。此批概念股尚未調整至「抵買」水平，說股市下調，會吸引業主賣樓溝貨，筆者有所保留， 因為未達抵買地步。 (話得說回來，之前股市暢旺，部分意見認為股場投資者會獲利套現買樓，亦如筆者論股般欠缺實證支持！)
業主欠賣樓誘因
另一方面，近年按揭監管趨嚴，不但借款人有更強的支付能力(新取用按揭平均供款負擔在35%水平)、多借標準按揭2成以上的高成數按揭，包括二按、 按保的壓測標準更高；而且持有一個以上已按揭單位的業主再借用按揭入市的門檻亦提高，令近年入市業主多為自用，情況都與97年大異。投資者活躍的樓市，在 市場氣氛不景，或會觸發過度借款的投資者收縮投資規模，放盤增加，引發跌浪。但用家為主的市場，卻難出現類似情況—現是用家入市，首期往往達樓價4成，按 揭槓桿不高，相對利息支出有得計，就算樓價下跌2、3成，甚至按息回升，出現租樓平過供樓的情況，用家都不會輕易賣樓，更遑論放棄住房投身股海！
不過，股市由高位回落逾2成多，當然不會對樓市了無影響，負財富效應下，可以預期買家入市的取態會更審慎。一手市場供應增加，但買家觀望，新盤的開價會更貼近二手之餘，預料發展商也會以低首期方案如二按，吸引買家進場。
事實上，近月新盤二按使用數字有上升趨勢—去年中至今年4月，金管局統計每月新批按揭中涉及二按的比例不足200宗，但5、6月已連續兩月升破 200宗，達240、231宗水平。據了解近日多個新盤選用二按付款安排的成交比例達3成，較過去一般約1成，升幅達2倍。情況多少顯示發展商在股災前已 有去貨壓力，不惜成本推出二按吸引買家；除非股市有明顯反彈，財富效應引導購購買力進入樓市，否則新盤以貼市價開盤，配合二按安排搶客的情況不會變。顯而 易見，發展商的開價和爆升的二按使用量，是勢頭所在。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於dbc數碼電台網站2015年8月27日