每次新盤開售之後,都會出現一定數量的撻訂個案,最近有統計顯示,2017年至今,新盤撻訂個案近250宗。不少人認為撻訂反映買家不看好樓市,寧可損手離場,但此判斷可能與實際情況有點差距。
據報,今年至10月初,新盤共有約250宗撻訂,平均每宗90多萬元。一個常見的觀點是撻訂反映買家看淡後市,計數之後,認為放棄訂金,他日低位入市損失更少。
的確,以撻訂金額平均90萬元計,買家「沒有理由」不計算清楚就作出入市決定。在就業情況穩定、年內股市大致上升,又沒甚天災人禍的情況下,應該沒有多少買家是簽約後遭遇巨變而放棄成交。「看淡後市」/認為「撻訂再買」更抵似乎是合理推測。
以上假設有如傳統經濟學,假設每個人都以理性計算得失,作為每個決定的基礎。今年的諾貝爾經濟學得獎者塞勒(Richard
Thaler),卻正好提醒大家,一般人所做的決定經常不符自己的最佳利益,完全偏離經濟理論的理性決策。當新盤開價愈來愈高、新盤售樓處氣氛熱烈時,很容易產生「非買不可」的感覺。當簽約之後,要處理按揭事宜,才發現自己難以申請按揭的,其實大有人在。計錯數或無計數便膽粗粗抽新盤,也許才是撻訂個案持續出現的原因。
某程度上,近年按揭指引陸續收緊、新盤按揭層出不窮也許增加了準買家計數的難度,例如市場上仍會有人誤以為標準按揭成數是樓價七成、更多人不了解有其他按揭負擔會影響新購物業按揭申請。過去幾年一度流行的「必批PLAN」、「呼吸PLAN」亦易令人誤會買新樓向發展商申請按揭一定獲批。但現時新盤的「呼吸PLAN」買少見少,多數會要求買家提供入息證明,符合一定條件方會批出按揭。
在計錯數買家角度看,可能寧可借入必批的按揭,而不願撻訂離場。但從宏觀角度而言,新盤按揭需要審批,一定程度上減少了準買家借入超負荷債務的風險,會比免審必批更健康。
最後,行為經濟學雖然說明人在作決定時,不一定時時理性。但此卻不是準買家懶計數的藉口,在作出置業之類的重要決定時,還是跟隨傳統經濟學的假設,事事計算便理想一點。
原文刊於信報網站2017年10月17日
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