定息按揭的悖論

香港按揭市場以浮息按揭為絕對主導，在市場預期利率向上時，理論上由浮息按揭轉為定息按揭，對借款人較為有利。但現實中，面臨加息，香港轉用定息按揭的借款人卻是絕無僅有，甚至可以預期，美息及港元拆息如持續向上，香港小業主轉用定息按揭的心理障礙會更大。

本來，展望浮動利率上升，定息按揭應該會爭取到一定的市佔率；「浮息上升，市場轉用定息疑慮更大」可說是定息按揭的悖論。悖論成真的原因之一是新批定息按揭的利率，都會比同期新批的浮息按揭利率為高。以6月新批定息按揭為例，10年定息期為2.7厘，20年定息更達3厘；比起年初，10年期定息利率只為1.99厘，半年下來，10年定息期新批按揭利率上升0.71厘。

 

相對而言，本地新批H按的利率，年初至今大致維持在H+1.4厘，而同期的一個月拆息，只由0.15厘升至0.27厘，半年下來，浮息按揭利率只升0.12厘。年初10年定息按揭比浮息按揭利率高0.44厘，但隨着美息上升預期升溫，新批10年期定息按揭利率比新批浮息按揭利率高出1.03厘。

對大部分以H按供樓的借款人來說，即使一個月拆息持續上升，只要最優惠利率未上調，按息也會暫時鎖定，近幾年的H按鎖息上限一般是2.5厘──比新批定息按揭利率低0.2厘。以上情況部分解釋為何市場明明預期浮息會上升，但定息按揭產品卻未見市場受落的原因，此處尚未計算定息按揭不設回贈、無按息掛鈎存款戶口、罰息期較長的缺點。

單單討論利率，定息按揭對借款人來說，可視為一種保險，在付出利息較高的代價，換來利率不會變化的保障。但近半年此代價是反覆增加。一位借款人只有在理性上預期拆息及最優惠利率都會大幅上升，並維持一段較長時間時，才有足夠理由考慮定息按揭。而理論上選用定息按揭的最佳時間是加息周期的初段，即定息按揭略高於浮息按揭的利率，很快會因浮息上升而被抵消。

展望未來，估計往後新批定息按揭的利率也會隨美息而上調，定息按揭比同期新批浮息按揭利率為高的現象難以改變，除非市場預期利率長期居高不下；否則，定息按揭的使用比率也會處於似有若無的水平。

原文刊於信報網站2022年6月14日