另類定息按揭 吸引力曇花一現

 理論上在加息周期，定息按揭會有較大吸引力。但2022年1至9月，定息按揭的使用率卻甚為「穩定」，一直只佔新批樓按的0至0.5%水平。但金管局最近的報告顯示，定息按揭的使用率近月卻急升，由去年9月的不足1%，升至11月的逾10%，究竟原因何在？

理論上，在市場預期浮息按揭利率會持續上升時，定息按揭的吸引力會相應增加。即使同一時間新批定息按揭的利率略高於浮息按揭，應該仍會有一定數量的按揭申請人為免日後加息、自己的還款大升，而選用定息按揭。但在去年首三季，此現象未有出現：每月新批樓按中，定息按揭所佔比例一直維持在0至0.5%。

 

原因可能是普遍用家認為定息按揭與浮息按揭的息差「太大」，也可能是因為定息按揭的其他條件，例如現金回贈較少、不設存款掛鈎戶口等有關。

有趣的是，去年第四季，定息按揭佔新批樓按的使用量卻急升，10月有4.6%、11月升至10.4%。為什麼在加息周期開始大半年後，定息按揭會變得吸引？

背後的原因是，香港有兩種定息按揭。一種是由按揭證券公司提供，定息期10年至20年的產品。此類產品定息期較長，理論上較能發揮定息按揭穩定還款的長處、免卻利率波動的風險，整個架構也較接近美國、加拿大流行的定息按揭產品。但可能由於此類定息按揭的利率較同期的浮息按揭有較大息差，例如1月按證公司的10年定息計劃，利率是4.5厘，較一般銀行新批H按利率3.2至3.5厘高出一截；令此類產品在香港的受歡迎程度一直較低。

推動去年第三季定息按揭使用率上升的，反而是架構上較為另類定息產品。去年9月底，一家大銀行推出定息樓按計劃，首2年定息2.75厘，定息期後可轉用H按或P按(H+或P減)。其定息利率與當時主流浮息產品的利率(以當時的封頂利率計，約2.75至2.85厘)接近；2年後轉按，可獲的H+或P減條件也不會變差。簡單而言，此是一個定息期只有2年，之後轉回一般浮息的安排，但特點是定息當下不比浮息利率為高。

對於預期利率上升，但又不願為定息按揭的「好處」(供款固定)付出代價的人來說，此類產品有其吸引力。據了解，去年第三季「定息按揭使用率上升」，主要也是來自此家銀行此種另類產品的貢獻。

不過，上述2年期定息按揭計劃在早前已暫停，而目前市場上也沒有其他類似的產品。估計定息按揭市佔率在去年10月上升，只是曇花一現。而隨市場預期美息將在年內見頂，稍後定息按揭市佔率估計將回落至正常，即接近的水平。

原文刊於信報網站2023年1月10日