不少人在計算選用定息按揭利率是否化算時,會比較息口走勢、定息按揭與浮息按揭的息差。但嚴格而言,其實尚有其他因素要考慮。定息按揭背後涉及按證與銀行的財務安排,可能會影響到其他貸款條件。例如,現金回贈的多寡、是否與近年流行的存款掛勾戶口兼容等。此些都會影響到選用定息按揭是否化算的考慮。
以一個月入4萬元的樓按申請人為例,現時浮息按揭利率約2.5厘,如按揭年期為25年,要通過壓測,可借入的按揭上限是3,908,237元,每月供款為17,533元,實際供款佔入息比率為43.8%。
如選用供款期25年,定息期20年,定息2.95%的計劃,可借入的樓按上限是4,240,748元,每月供款20,000元,供款佔入息一半,借款額較浮息上升33萬元。
市場上總有一些買家,希望用盡自己的借貸能力。定息按揭+無需壓測的產品組合,雖然供款利率較浮息高,其他貸款條件亦可能較不吸引。但「可以增加借款額」對他們卻會有莫名的誘惑。
要留意的是,「不需壓測」是監管機構的要求。銀行的審批尺度是否會相應放寬,又是另一回事—去年底當局將按揭保險的適用範圍由樓價600萬元,上調至1000萬元時,也一併放寬了壓測的要求:供款比率在50%以下,但未能通過壓力測試要求的按保申請人,只要支付略高的保費,仍可申請。但實行下來,卻罕見銀行以最寬鬆的尺度批會。換言之,就算置業人士對後市極度樂觀,希望在撈底之餘用盡借貸能力,也應該先留意銀行的批核取態,才好作出最後決定。
原文刊於經濟日報網站2020年3月4日
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