新盤優惠 對按揭有何影響？

在FACEBOOK看到兩個有關物業的帖，一個是內地發展商宣傳在大灣區的樓盤，說單位的窗台是免費贈送的。另一個是香港地產KOL評論，某新盤連電梯大堂都算成銷售面積。感覺上，買樓有額外優惠似乎較好，但事情又未必可以如此計算。

在香港，窗台面積在過去會算成建築面積，但近年的新例不計入實用面積(情況一如大陸)，如果新落成物業有窗台的設計，其實也可以說是「送」的。當然，近年改例之後，的確少見了新盤有窗台的設計。至於某些低密度屋苑，如果電梯大堂本身只有一戶可用，其面積究竟應不應算成銷售面積，其實也是數字遊戲，影響的是名義的呎價，但買家可排他地使用的空間面積其實一模一樣。

另一方面，有一些「賣方贈送」的優惠，反過來會影響到買方。雖然我們經常聽到，一手樓（尤指即供付款）一般不會有估價問題，但一涉及優惠，卻反過來一定會影響到按揭估值。最常見的是新盤的各類回贈、或標明「價值N元」的裝修、禮物甚或律師費。銀行在處理新盤按揭申請時，按指引需要自樓價扣除所有優惠，再計有按揭成數。

例如一個樓價800萬元的一手物業，發展商標明贈送價值10萬元的家具，那麼銀行在提供按揭時，估值便要扣除10萬元，按790萬元計算，並由此再計算按揭成數。但要留意，任何標明的回贈、優惠，會影響按揭估價，但卻不會影響成交價，印花稅的計算，仍是會按面價為準。

原文刊於經濟日報網站2020年1月22日



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估價與按揭申請

對用家來說，如果認定「平買平賣、貴買貴賣」，只要有實際需要，即使社會氣氛波動，大概都不會影響入市決定。但在落實交易前，亦宜留意估價，以免影響財務安排。

對按揭批核的其中一個影響因素是按揭估價。銀行批核按揭申請時，都涉及估價程序，確保作為抵押品的資產價格。如果物業估價低於成交價，便代表按揭金額減少，買家需要調動更多資金完成交易。

以一個成交價800萬元的單位為例，如果估足價，在現行按揭指引下，按揭成數上限為六成，貸款額可達480萬元，買家首期支出為320萬元。如果估價不足，例如估值只有700萬元，按揭成數同樣是六成，貸款額上限便會下跌至420萬元，意味買家要準備380萬元首期以完成交易，較估足價的情況增加60萬元。如果買家無法籌措足夠資金，便可能需要取消交易，撻訂離場，損失訂金及雙邊代理佣金。

要避免出現估價不足，影響財務預算的情況，準買家可以考慮在簽署買賣合約前，參考銀行的網上估價，作為入市準備。要留意網上服務不是正式的估價，就算網上系統估足價，亦不意味正式申請按揭時，估價一定沒有問題。不過，如果參考數家銀行的網上估計均沒有太大的偏離，而成交日與簽署臨時買賣合約的日子相距不遠，實際上出現估價不足的可能性便會大減。

當然，選用較長成交期的買家，為減少撻訂風險，宜預留更多的備用資金，以便一旦出現估價不足時，仍可完成交易。

最後，香港的住宅物業估價，一般是參考最新成交價為標準。為什麼你想買的這個單位值500萬元？因為同區類似條件的單位最新成交價大約就是500萬元。而在市況向好或大致平穩時，輕微高出新近成交價的單位，亦較易在估價程序時被估足價。但如果市況向淡時，便較易出現估價不足的情況。

原文刊於信報網站2019年7月22日

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