官方統計的最新失業率已升至3.2%,大約重回2017年水平。早前有官方消息估計,2020年的失業率更可能升至5%水平—大約回到2009年金融海嘯後一段時間的水平。在樓市及按揭市場而言,失業率回升,又會有何影響?
機械式的比較,2008年中,失業率本來處於下降周期,低位為3.2%,其後受金融危機影響,失業率持續上升,至2009年中,觸及5.5%高位後逐漸回落。參考中原城市指數,2008年中亦是樓價較高的時段,但在失業率未見達高峰的2008年底,樓價指數已較高位下跌約2成。反而在2009年失業率仍在上升期的2009年上半年,樓價已見反彈17%。原因可能是減息、量寬已刺激資金入市,抵銷了失業率上升的影響。
失業人士非置業主力
但要留意,2008年金融海嘯,首當其衝的是在樓市中購買力較強金融從業員。而在近月加入失業大軍的,暫時以飲食、零售、旅遊相關行業為主。此類行業從業員多,但卻未必是現時樓價高企情況下的置業主力。估計2020年失業率即使升至逾5%水平,對樓價影響亦不及2008年的情況。
在按揭市場方面,2008、09年的按揭供款3個月拖欠比率反而出現下降趨勢,由2008年初的0.09%,下跌至同年底的0.05%,2009年底更進一步回落至0.03%。原因可能與金融海嘯的衝擊來得快、去得快有關。要留意的是,金管局是在2009年之後,逐步收緊按揭指引,包括限制按揭成數、推出壓力測試等,借款人的財務較為穩健。加上同期港府逐步推出的多項印花稅,令近十年入市的都以有較強負擔能力的用家為主;如果今輪失業率上升的情況沒有長期持續,按揭拖欠比率應該也不會出現明顯惡化。
原文刊於經濟日報網站2020年1月1日
------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨,為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp:
(852) 5596 6181
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言