顧問機構Demographia發表研究報告,顯示香港樓價連續10年成為全球最貴的地區,去年本地樓價中位數,相等於港人年收入中位數的20.8倍。
所謂狗咬人不是新聞,連續10年,年年第一名,其實也沒有什麼新聞價值。不過,正如新年總要善頌善禱,每年這個時候,總要說說報告的意義。
一、數據不反映小業主供樓辛苦:因為正常借取銀行按揭置業的業主,都需要通過壓力測試(最近按揭保險對有關要求放寬了,但仍要求借款人供款不逾月入五成)。金管局提供予立法會,新批按揭供款佔申請人月入,大概在35%水平。過去人口普查的數據更反映,逾半業主已無按揭負擔,而仍需要為按揭供款的業主,供款佔月入比率亦在20%以下。
二、數據反映「中產」難以負擔:樓價中位數是家庭月入中位數的20.8倍,反映的是,月入處於統計上「中等」水平的家庭,的確難以應付本地樓價。以去年第三季家庭月入中位數2.82萬元計,報告採樣的樓價中位數應該是703萬元左右,應該大致合乎現實。而703萬元物業,就算只借六成按揭,月入也要4萬元左右,才可獲批按揭,所需月入遠較家庭入息中位數為高。
如果只計居於私宅家庭的月入中位數,去年第三季為3.9萬元,透過一般按揭入市雖然不是不可能的任務,但問題會由「如何借按揭」轉換為「如何儲首期」。
三、數據在未來幾年都難有大變化:由於人口持續上升,而政府開發土地的工作仍然落後,可見將來,本地樓價中位數處於年收入中位數約20倍的情況難有改善。
近月政府在有意無意之間,似乎想把政治問題歸因於「樓價難負擔」(精確一點:中等收入家庭難以負擔中等價格物業)之類的經濟問題。如果被歸究的問題有可能在可見將來解決,那麼政府仍有機會打鑼打鼓,說自己「解決了問題」。但當大家都認定,樓價難負擔的問題難以解決時,將政治問題轉變成經濟問題,究竟是高招或低招,就實在令人難以明白。
原文刊於信報網站2020年1月21日
------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨,為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp:
(852) 5596 6181
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言