去年第四季，多家銀行先後削減樓按優惠，尤其是轉按貸款，回贈金額更明顯低於新買賣按揭，令新按轉按宗數也出現明顯下調。但踏入新一年，銀行又再開始增加樓按優惠，優惠加加減減，所為何事？
銀行的按揭優惠，說穿了就是吸引客戶的手法，但銀行當然不願優惠過高，影響回報。亦正因為上季銀行削減回贈優惠，令轉按數字大跌。可能正是按揭申請數字回落，銀行又要轉取積極策略，爭取業績。
這又令人聯想到稅率，在討論稅率時，經常會提及Laffer curve，當稅率在某個限度以下時，政府提高稅率是可以提高稅收的。但過了此限度，再提高稅率便反而會令稅收下降(人民寧可減少工作和收入，也不願多付稅)。
對銀行來說，提高按揭回贈，可望吸引更多客戶(尤其是轉按客戶)借用按揭，收益增加。但在低息環境進一步提高回贈，卻會蠶食收益；反過來說，削減回贈理論上增加銀行每一宗按揭貸款的回報，但卻嚴重減少業主轉按的誘因，令按揭取用宗數大減。如何找出一個平衡，可說大傷腦筋。
更大的問題是，國家的稅率釐定，至少在國內不必考慮競爭對手。但對每一家銀行來說，即使一時找出一個合適的回贈比例，只要其他同業開出更優惠的條件，已會影響全盤大計。因此在實際操作中，只能以「試錯」的方式調整按揭優惠──要衝業績時加多一點，差不多夠數時又減一點來調節。
對客戶而言，面對銀行加加減減的按揭優惠，如果是新買賣，受限於成交日期，自然是在有限時間內找出較整體按揭優惠較高的銀行了事。相對而言，如果是轉按客戶，倒不必急於一時，不宜追求在舊按罰息期完後即時轉按。即使是罰息期完，可考慮暫時按兵不動，留意媒體資訊，發現銀行上調按揭優惠時，才計算轉按是否有利，決定是否行動。
原文刊於信報網站2020年1月14日
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