轉按好日子不復再？

市場上多家銀行將新造按揭利率上調0.1厘，並下調轉按客戶的現金回贈，估計其他銀行較大機會跟隨。過去數年轉按好處多多，不少業主養成了定時轉按的習慣，在銀行陸續削減轉按優惠後，轉按獲利的好日子，是否已走至盡頭？

轉按賺現金回贈 本小利大
過去幾年，新批按揭利率大致持平，按揭借款人轉按，新按揭與舊按揭的利率可能沒有分別，卻平白可由轉按獲新銀行提供現金回贈，金額可達貸款額2%。以近期新批按揭平均金額約$400萬計，2%回贈便是$8萬，相當於大半年的按息支出。而轉按的成本，只是數千元的律師費。本小利大，自然吸引大量借款人定期轉按，6月份新批按揭中，35%為轉按申請。
但情勢在近日有變，多家銀行上調新批按揭利率0.1厘，市場估計其他銀行會陸續跟隨。銀行上調新批按揭利率，對轉按人士來說，便代表轉按之後，如果未償還按揭餘額、供款年期不變，每月供款及利息支出都會上升。以一筆未償還按揭餘額$400萬，還款期25年的按揭為例，如舊按揭供款利率2.375厘，轉按後利率為2.475厘，其他條件不變，每月供款會由$17,694，上升至$17,894，增加$200。

已過罰息期 把握機會轉按
另一方面，現時多家銀行為轉按客戶提供的回贈，已由貸款額2%，下調至1.5%。同樣以$400萬貸款額計，轉按可獲的現金回贈會由過去的$8萬，減少至$6萬。

現時考慮轉按是否有利，便要計算可獲的現金回贈，扣除律師費後，可以抵銷轉按多少個月的供款差額。以上述例子而言，假設律師費為$6,000，轉按一次，實際可獲$5.4萬，可抵銷15.5年增加的月供差額。基本上，借款人部署在原有按揭罰息期後轉按，仍是合理選擇。
如果小業主原有按揭的罰息在近期屆滿，宜趁尚有銀行提供較高額的現金回贈，盡快申請轉按，以享更多優惠。

原文刊於置業家居2019年8月24日

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