一手新盤銷情暢旺,有準買家向記者表示,「除非再有一次沙士」否則樓價難大跌。似乎不少香港人真的認為2003年沙士(非典型肺炎)是足以令樓價大跌的因素,但這可能是一個不美麗的誤會。
除了上述的準買家外,似乎坊間不少人也認為當年沙士導致樓價大跌。甚至去年黃子華的棟篤笑,也有此話題,笑點是買家如想樓價跌,不如左手拖一隻穿山甲,右手拖一隻果子狸去睇樓。皆因沙士由此等野味而來,而沙士期間,樓價又曾大跌。笑話引起共鳴,原因自然是不少人認為沙士與樓價跌有因果關係。
討論沙士是否樓價大跌的因素之前,先分享一個《老夫子》漫畫的故事:老夫子拿出一塊木板,讓一班大隻佬、黑帶高手來打板;多人挑戰後,木板還是不斷開。最後老夫子拿起被眾高手打完一輪的木板,輕鬆把它打爛。究竟是不是老夫子的武功比眾高手更高?
沙士疫病與樓價下跌是港人的集體回憶。一場當時無以名之、傳染途徑不明的致命疫病令社會幾乎停頓,應該是2003年樓價持續下跌的原因之一。問題是,再看回各類樓價指數,沒有沙士之前,樓價由1997年金融風暴後,持續跌至2003年初,沙士其實只是「踩多一腳」。之前樓價大跌,其實有其他更根本的原因──政府的八萬五建屋目標、美元當時持續幾年維持強勢、金融風暴後初期按息高企等。
歷史沒有如果,我們難以判斷,沒有其他負面因素已經作用已久的話,單純一場疫病是否也會令樓價下跌。但客觀而言,樓價由1997至2003年初約六成的跌幅,卻是無論如何與沙士無關的。
原文刊於信報網站2019年4月30日
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
2019年4月30日 星期二
2019年4月29日 星期一
轉按攞着數遊戲 難長期持續
近年轉按日趨活躍,銀行新批按揭合約中,轉按宗數超越二手成交按揭,已成新常態。轉按活躍原因眾多,業主轉按最主要的動力是有着數。大致上,現時轉按對借款人有好處是事實,但花無百日紅,在開心參與轉按遊戲之時,不宜抱有遊戲可以長期持續的心態。
十多年前,香港業主轉按的主要理由是減息。而近年在銀行水浸、按揭貸款的優惠愈來愈高。現時一般按揭貸款,利率約2.375厘,而銀行回贈可達2.1%。業主單純在按揭罰息期(一般為2年)後根據未償還貸款額原額轉按,已經接近抵銷一年的利息支出。如果計算存款掛鈎按揭等的優惠,實際利息支出可以更低。甚至有提議,在可以通過壓力測試的前提下,業主可透過加按,以增大借款額的方式增加現金回贈,而加借出來的現金,便存入掛鈎戶口,抵銷利息,令實質利息支出進一步減少。
熱錢倘流走 拆息回升優惠減
以上種種操作,在算術上都是成立的。但如果基於現時按息低,優惠多,而期待未來每2年可以轉按一次,令全期實際按息支出大幅減少,可能便過於樂觀。舉例而言,不少人比較「租樓好/買樓好」時,會計算按息支出及租金支出;如果計算中假定每2年轉按一次都可獲相當的現金回贈的話,即使不計資產升值,都會令買樓的贏面大增。
但需知道,近年按揭利率優惠增加,是銀行體系資金充裕、存款多、貸款少的結果。而未來充滿變數,當銀行體系的熱錢減少時,不見得銀行會維持現時的按揭優惠。以現時的市場情況而言,一個可能出現的變數是現是美元利率高於港元,令市場沽港元、存美元的套息活動持續,令銀行體系結餘減少。結餘減少至接近歸零的「正常水平」時,一個結果是拆息回升,另一層影響是銀行的貸款優惠減少。
說了那麼多,不是主張「不要轉按」。而是指出業主在轉按時,應該要明白有利於借款人的情況不可能永遠持續。對於未來情況的可能變化,宜有一定的心理及財務準備。如果最終較壞的情況未有出現,大可繼續參與轉按遊戲,以回贈減抵銷利息支出;萬一優惠不再,也不會因為始料未及而出現心理、財務負擔。
原文刊於置業家居2019年4月27日
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十多年前,香港業主轉按的主要理由是減息。而近年在銀行水浸、按揭貸款的優惠愈來愈高。現時一般按揭貸款,利率約2.375厘,而銀行回贈可達2.1%。業主單純在按揭罰息期(一般為2年)後根據未償還貸款額原額轉按,已經接近抵銷一年的利息支出。如果計算存款掛鈎按揭等的優惠,實際利息支出可以更低。甚至有提議,在可以通過壓力測試的前提下,業主可透過加按,以增大借款額的方式增加現金回贈,而加借出來的現金,便存入掛鈎戶口,抵銷利息,令實質利息支出進一步減少。
熱錢倘流走 拆息回升優惠減
以上種種操作,在算術上都是成立的。但如果基於現時按息低,優惠多,而期待未來每2年可以轉按一次,令全期實際按息支出大幅減少,可能便過於樂觀。舉例而言,不少人比較「租樓好/買樓好」時,會計算按息支出及租金支出;如果計算中假定每2年轉按一次都可獲相當的現金回贈的話,即使不計資產升值,都會令買樓的贏面大增。
但需知道,近年按揭利率優惠增加,是銀行體系資金充裕、存款多、貸款少的結果。而未來充滿變數,當銀行體系的熱錢減少時,不見得銀行會維持現時的按揭優惠。以現時的市場情況而言,一個可能出現的變數是現是美元利率高於港元,令市場沽港元、存美元的套息活動持續,令銀行體系結餘減少。結餘減少至接近歸零的「正常水平」時,一個結果是拆息回升,另一層影響是銀行的貸款優惠減少。
說了那麼多,不是主張「不要轉按」。而是指出業主在轉按時,應該要明白有利於借款人的情況不可能永遠持續。對於未來情況的可能變化,宜有一定的心理及財務準備。如果最終較壞的情況未有出現,大可繼續參與轉按遊戲,以回贈減抵銷利息支出;萬一優惠不再,也不會因為始料未及而出現心理、財務負擔。
原文刊於置業家居2019年4月27日
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【按揭一分鐘】買車先抑或買樓先
買樓、買車是不少香港人的人生目標,問題是,有沒有想過,兩個目標之間,都要有緩急先後呢?
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2019年4月24日 星期三
影響樓價的不是單程證
香港人口越來越多,近年社會上興起「香港已經迫爆」的意見,而且部份輿論將問題焦點集中在單程證:認為房屋、醫療資源都是因每日150個單程證新移民而被攤薄、價格被搶高。單程證制度是否令醫療資源緊張可能有討論空間,但樓價高企,單程證恐怕不是最主要的外來因素。
據報過去10年,15歲以上新移民有過半人報稱居住在公營租住房屋,整體租住房屋比例6-7成,自置物業水平約1成左右。數據似乎與社會大眾的印象接近:單程證新移民以較低收入人士為主,需求的房屋資源集中在公屋。
當然,沒有直接影響,也有間接影響。公屋供不應求,排隊上樓的時間拉長,最終會為私人住宅租住市場(例如劏房)帶來強大的需求。間接上對整個私人市場都帶來利好作用,不過此類間接影響不宜被誇大。
在輿論焦點的單程證之外,更值得留意的是「其他」外來人口。現時香港有5個人才輸入計劃,一個一般就業政策,2017、18年度共批出6.6萬人留港。單計5個輸入入才計劃,2018年的名額達2.5萬人,較2017年上升逾5%。此些人未必全部都會住滿7年,成為永久居民;但大致上,他們留在香港工作,就會有居住需求(包括租、買,由於各種印花稅,相信初期會以租住為主),而且需求集中在私樓。
如果不同類型的專才選擇定居、住滿7年的話(對非本地畢業生來說,在學年份也包括在內),他們便會同其他香港中產打工仔一樣,面對要買樓抑或長期租樓的問題。透過一般就業政策,在2016年有3,600人取得居留權。而去年其他各類專才取得居留權的總數為5,375人。大致上,近幾年每年有近9,000個中、高收入人士透過不同計劃,取得居留權。
要留意的是,取得居留權要時間,而過幾年不同專才計劃的名額持續增加,一般估計,未來幾年,按年取得居留權的數字會持續上升。此些穩定增加的中高收入人口,看來會成為持續支持本地樓價高企的力量。
原文刊於經濟日報網站2019年4月24日
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據報過去10年,15歲以上新移民有過半人報稱居住在公營租住房屋,整體租住房屋比例6-7成,自置物業水平約1成左右。數據似乎與社會大眾的印象接近:單程證新移民以較低收入人士為主,需求的房屋資源集中在公屋。
當然,沒有直接影響,也有間接影響。公屋供不應求,排隊上樓的時間拉長,最終會為私人住宅租住市場(例如劏房)帶來強大的需求。間接上對整個私人市場都帶來利好作用,不過此類間接影響不宜被誇大。
在輿論焦點的單程證之外,更值得留意的是「其他」外來人口。現時香港有5個人才輸入計劃,一個一般就業政策,2017、18年度共批出6.6萬人留港。單計5個輸入入才計劃,2018年的名額達2.5萬人,較2017年上升逾5%。此些人未必全部都會住滿7年,成為永久居民;但大致上,他們留在香港工作,就會有居住需求(包括租、買,由於各種印花稅,相信初期會以租住為主),而且需求集中在私樓。
如果不同類型的專才選擇定居、住滿7年的話(對非本地畢業生來說,在學年份也包括在內),他們便會同其他香港中產打工仔一樣,面對要買樓抑或長期租樓的問題。透過一般就業政策,在2016年有3,600人取得居留權。而去年其他各類專才取得居留權的總數為5,375人。大致上,近幾年每年有近9,000個中、高收入人士透過不同計劃,取得居留權。
要留意的是,取得居留權要時間,而過幾年不同專才計劃的名額持續增加,一般估計,未來幾年,按年取得居留權的數字會持續上升。此些穩定增加的中高收入人口,看來會成為持續支持本地樓價高企的力量。
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