無父幹上車要預幾錢？

樓價回升，之前一心等樓價下調，可以輕鬆置業的準買家可能又再望樓興嘆。對於有家庭資助的年輕人來說，情況可能還好，但對於「無父幹」的準買家來說，現時入市，又要如何預算？儲蓄多久？

因應600萬元以下二手物業可申請按揭保險，市場一般以600萬元為「上車盤」的界線。如果再細分的話，400萬元以下最高按揭成數9成，對新晉買家來說，就是難度較低的目標。

參考某大地產集團網上放盤，400萬樓元以下的放盤，全港不足400個。而400至600萬元的區間，放盤量有2,600多個。暫時而言，如果不是太揀擇，初次置業的買家仍可以較低首期入市。(當然，要特別指出，幾千個600萬元以下放盤中，有相當數量是未補價的居屋，要是公屋戶或綠表買家才合資格購買)

以兩個樓價分別為500萬及600萬元的二手盤而言，買家要準備以下開支：

目標樓價                        500萬元         600萬元

首期                                100萬元         120萬元

印花稅                            15萬元           18萬元

代理佣金                        5萬元             6萬元

律師費                            1萬元             1萬元

基本裝修下限                10萬元           10萬元

總預算                            131萬元         155萬元

按揭方面，以借8成、按息2.375厘，30年期還款，保費上會分期攤還計，兩個物業的供款及通過壓測收入如下：

目標樓價                        500萬元         600萬元

借款額(連保費)*            407萬元         488萬元

月供                                15,819元        18,967元

通過壓測收入下限        35,985元        45,545元

(*保費以面價7折計)           

換言之，家庭月入46,000左右，有現金160萬元以上，可以考慮購置600萬的上車盤。如果目標樓價是500萬元，也要有現金131萬元，月入要在36,000左右。好消息是，成功申請樓按的話，一般會獲貸款額2%左右回贈，400萬元按揭也有8萬元左右。

回到要儲蓄多久的問題，以500萬元計，上車即時開支131萬元，相當於3.6萬元月入的3.6倍。如果儲蓄佔月入3成，大概約10年時間，可儲足首期等費用。至於此是否不可能的任務，便要視乎上車客具體的收入、加薪幅度、儲蓄效率以至投資成功、以及最重要的：未來樓價走勢而定了。

原文刊於iMoney2019年3月30日

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