藉資產證明以申請按揭

銀行除了可根據客戶的收入評估還款能力批出按揭之外，亦可根據客戶的資產值批出按揭。理論上，申請人即使是零收入，但手持大額現金、不動產，仍然可獲銀行批出按揭，業內叫Assets Proof，問題是計算上會較為複雜。

眾所周知，以收入計算按揭負擔能力，監管機構有清晰的指引，即一般人熟知的「供款負擔比率 及 壓力測試」。在現有的按息之下，按揭月供不可超逾月入一半；如按息上升2厘，按揭月供不可逾月入6成。但對於以資產值為支持而批出的按揭，監管機構並沒有 劃一的指引，個別銀行對於以資產證明申請按揭，會有不同的處理。

首先是不同的銀行對不同資產的估值會有不同，例如港元存款一般可以100%估值，外幣、股票、債券等，個別銀行會有不同的估值折扣。假設某銀行規定外幣會以市值8折估價。某人有價值400萬元的外幣，其估值會是320萬港元。

假設某人經銀行估值後有500萬港元的資產，便再視乎銀行對以資產證明申請按揭設定的按揭成數限制。如果有關銀行限制是5成，某人原則上可以估值500萬元的資產，向銀行申請借出250萬元的按揭貸款，物業估值多於500萬元亦只可以此為上限。

複雜一點的資產是物業，如果物業沒有按揭，估值便視乎銀行內部以物業為Assets Proof的估值折扣。例如市值500萬元的物業，銀行內部的估值折扣是50%，便可視為有250萬元的資產。

如果物業本身未供滿，計算上會更為複雜。銀行會將物業根據估值折扣打折，再扣減其按揭餘額計算。除非物業估值與按揭餘額有極大比例距離，例如某人持有市值2000萬元的物業，却只欠銀行數拾萬元，否則，一般情況很難以仍未供滿的物業作為資產證明向銀行申請按揭貸款。

值得留意的是，對於以港外資產作為Assets Proof的按揭，銀行往往會在估值上更為保守，甚至不接受港外資產作為新批按揭的資產證明。

原文刊於信報網站 2012年5月5日