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2012年5月3日 星期四
賣樓退休 樓齡添憂
筆者不時接到一些讀者電郵鼓勵及討論,有部分談論的是「買樓」問題,例如「現時是否入市時機」、「月入n元,宜負擔的樓價上限是多少」等等,而早前 卻收到《經濟日報》讀者來問「賣樓」意見的電郵,甚為罕見;該讀者的情況具代表性,我們得到有關讀者同意,以化名將其個案分享。
已退休的陳先生持有3個物業,分別是沙田1個2房單位,樓齡28年,市值240萬元,現時空置;將軍澳1個3房單位,樓齡8年,市值640萬元,自住;以及1個位於廣州的900餘平方呎單位,樓齡8年,市值200萬港元,現正出租。
憂慮物業日後保值能力
陳先生的太太仍是上班族,2人育有1子;3個物業都沒有按揭。家庭收入(連同廣州單位的租金)約5.5萬元;每月支出約2.5萬元;現有存款及股票市值800萬元左右。
陳先生有意日後搬到廣州居住;他認為國內持續通脹,物業市場有較佳的升值潛力。另一方面,他認為物業的按揭年期受樓齡限制,最終樓齡較高的物業,按 揭期會愈來愈短;而持有的沙田物業樓齡已28年,他認為沙田及將軍澳兩個物業的樓齡差逾20年,但呎價大致都是6,000元,認為不甚合理,憂慮日後保值 能力下跌。故來郵尋求意見,是否應該售出樓齡較高的沙田單位,套現後,在國內市場尋求其他物業投資機會。
應將視野擴展至10年以上
基本上,陳先生的財務情況可說甚為理想,特別是3個物業都已供滿,再無按揭的利息支出。對於陳先生來說,當下的考慮正是為退休後的支出籌謀;以及如 何善用既有的資產。我們認為需要將視野擴展至10年以上,再評估怎樣調動今天手持的資產。不過,如陳先生能肯定過高的樓價在短期內下跌、甚至明顯調整,刻 下沽樓套現是無容置疑的!
在處理陳先生的個案前,一些有關按揭年期的意見要先說明。我們並不擔心香港的大型屋苑,會因為樓齡逐步上升,買家因此被迫選用較短的還款期,影響客源,繼而影響資產價格。
擔心樓齡與按揭問題
約20年前,本地銀行一般的按揭年期限制是「樓齡+按揭年期不逾40年」;但隨着時間過去,多個大型屋苑樓齡上升,銀行亦主動延長有關時限。現時一 般銀行對物業按揭年期的限制是「樓齡+按揭年期不逾70年」。據說,現代鋼筋水泥建築物的使用壽命逾100年,美國在上世紀20、30年代落成的摩天大 樓,如帝國大廈、佳士拿大廈等仍在使用,只要有適當保養,使用價值可維持,有理由相信日後本地銀行對「樓齡+按揭」年期的限制會持續放寬。
換言之,我們不認為陳先生應該單單為了「樓齡28年的物業,未來按揭年期可能受制,客源減少」,就作出「盡早出售」的決定。
釐清有關按揭年期的疑慮後,我們為陳先生準備了一個財務模型,參考過去市場的數據,置入一定的市場數據假設,將數據整合而得出:
一、財富效果 (wealth effect):陳先生資產組合從今天到80歲的變化;
二、「食老本」(reserve depletion)期的情況:待陳太都退休後,原先有剩餘的每月收入,將轉為負數,此中資產淨值的轉變如何?
三、以年份(vintage analysis) 作顯示,讓陳先生得知每3或5年的財富變化;
四、綜合各項因素,嘗試驗明買、賣決定的風險。
不同的決定,在20年後,會為資產總值帶來什麼變化,後果相當有趣,下周待續。
原文刊於經濟日報網站 2012年4月25日
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