自僱者、斜槓族申請按揭攻略

 近年不少人成為自由打工族，他們在申請按揭時，與公司老闆一樣，分類屬自僱人士；需要提交的文件、可獲最高的按揭成數都與有固定入息的僱員有所不同。

自僱者最多可獲批8成按揭

在按揭成數方面，有固定收入的打工仔，透過按揭保險，最高可獲9成按揭。而自僱人士按揭成數最多為8成。如果自僱人士的收入不穩定，又或欠缺充足的入息證明，獲批的按揭成數亦可能會低於8成。

自由身無交稅  銀行月結單+專業證書作審批

如果自僱人士未有成立公司，而是以自由身接工作、獲得報酬。一般情況下，銀行會要求此類按揭申請人提供6個月的銀行月結單、2年稅單作入息證明。如果申請人沒有稅單，個別銀行可接受銀行同結單加上其他證明，例如以教授音樂為業，最好可準備相關專業證書，再加上月結單，作為審批的根據。

如果按揭申請人是中小企老闆，除了銀行月結單及稅單，銀行一般會要求提供審計報告Audit Report或財務報表Financial Statements，作為入息證明。如果公司是單一股東，便會以公司一年營利除以12，作為按揭申請人的月入。如果公司有多名股東，而按揭申請人股權只佔一定比例，例如60%，其年收入便是公司營利的6成，再由此計算按揭還款比例、壓力測試等是否合符要求。

自立公司盈虧影響審批結果

另外，部份自僱人士可能在自己的公司任職，並且由公司支薪。一般情況下，如果在支取薪金後，公司仍有盈利，銀行可100%計算薪金收入。相反，如果自己成立公司，再出糧予自己，而之後公司處於蝕本營運狀態，銀行便可能以收入證明不可信為由，拒批樓按。

最後，不少情況下，公司一些債務可能會由股東作擔保。原則上，如果此類債務的擔保沒有在信貸資料庫登記，便不會計算成樓按申請人的債務負擔，不會影響到按揭壓力測試的計算。

 原文刊於經濟日報網站2023年4月26日

新樓負資產 業主困局不宜誇大

 個別新盤開價較去年下跌，有指選用即供付款的買家，即使不必面對按揭估價不足的風險，但物業估值下跌，也可能會成為負資產。此評論並非無的放矢。問題是香港人對「負資產」充滿慘痛回憶，可能會高估了物業成為負資產引起的問題。

香港人印象中的負資產現象，伴隨1997年至2003年持續數年的經濟不景、失業率高企。如果當時小業主在樓價高位購入市值500萬元的物業，一直持有物業數年，樓價大概下跌至200萬元，而仍欠銀行300萬元。不管是賣樓，抑或轉按，都要準備大筆現金，償還原有樓債。如果未能轉按，即使2000年後市場新批按息跌至P減1厘，借款人仍要根據在1997年簽下的按揭條件，以P+2厘供樓。加上當年按揭指引較寬鬆、按揭資料也不會登記在信貸資料庫中，令少部分投資者可以用一份收入，借入多筆樓按，進一步放大了過度借貸帶來的問題。正是以上的慘痛經驗，令香港社會對「負資產」深惡痛絕。

 

 

無論購買的是否新盤，如果購入單位、取用按揭後，未償還按揭餘額低於物業市值，物業便是負資產。以去年樓價大約下跌15%計，去年以即供期購入樓花單位的業主，如果按揭成數達九成，技術上他們的物業很高機會已成為負資產。在心理上，應該沒有人希望購入的資產價格下跌，但在實際上，過去負資產引伸的問題，在現時都大幅減弱。

以失業率為例，1997年失業率低至2.1%，而2003年曾高達8.5%。樓價下跌、供樓利率不減而就業環境惡化，是令部分欠缺現金儲備家庭難以支持的原因。而過去一年樓價雖然調整，但整體上失業率在改善，打工仔的收入未見明顯減少。

在近年執行嚴謹的按揭指引下，正常借款人不會出現過度借款的問題。雖然港元按息隨美元上升，但由加息周期開始至今，港元按息大約只上升1.8%。而在過去十多年由銀行體系取用正規按揭的絕大部分買家，都需要通過按揭壓力測試，在就業相對穩定的大環境下，應該不會出現大量借款人因為收入下跌，而難以應付供樓支出的情況出現。

當然，負資產對借款人始終有一定的負面影響，包括轉按或賣樓，都需要另外準備現金以償還原有按揭。如果物業購入未滿3年，在償還舊按之外，尚要準備額外印花稅的支出。對於那些有需要出售物業的負資產業主，物業成為負資產，的確會增加多一重難度。

原文刊於信報網站2023年4月25日

新批按揭年期接近極限 樓價升幅料受壓

金管局公布2月住宅按揭統計，其中新批按揭平均還款期創新高，長達28年。按揭還款期越來越長，可能亦預示樓價急升的現象難以重現。

過去二十多年，樓價反覆上升，升幅遠高於同期的薪金增長。業主不至於為按揭還款壓垮，背後有兩大原因，其一是按息大致偏低，部份時間甚至出現負利率。其次是本地新批樓按年期越來越長，借款人以攤長還款的方式，應對樓價及按揭借款上升。

過去20年還款期不斷延長

回歸前後，香港一般銀行提供最長25年的按揭。1999年底，新批按揭平均還款期為194個月，2008年金融海嘯年底時是251個月。至2012年，金管局提出指引，銀行最長的住宅按揭年期被限制在30年，同年底的新批按揭平均還款期是300個月，之後升勢持續但升幅收窄，至今年2月，數字達336個月。

 

主因：借款人需攤長還款過壓測

過去對於樓按平均年期拉長的現象，有兩個解釋，其一是因為低息，新批按揭甚至一度出現實質負利率的情況，此種環境下，拉長還款期對借款人有利。第二個解釋便是借款申請人需要攤長還款以通過壓力測試。

上述第一個說法在去年美息進入加息周期後，解釋能力已經大減。以現時新批按息與約3.3厘，本地通脹率約2.4厘計，按揭實質利率約0.9厘，雖然仍屬低息環境，但比2011年，通脹率為5.3厘，而名義按息約1厘的環境已不可同日而語，借款人沒有明顯的誘因拖長還款期。

而第二個說法似乎是樓按還款期越來越長的合理解釋，整體上樓價升幅高於薪金，買樓的買家要通過按揭壓測，只好把還款年期便越拉越長。要留意的是，現時新批樓按平均28年的數字，已經沒有多少再拉長的空間：市場上總有部份按揭申請，因為人齡、樓齡等因素，銀行不會批出最長的30年還款。

新批樓按年期已近極限 料樓價不會急升

過去樓價長升長有，支撐的「動力」包括低息、收入增長及借款人攤長還款期。當中攤長還款，已經接近極限。除非樓按年期30年的限制延長，又或按息大跌，否則以同等的收入，本地樓按申請人難以再用「進一步拖長還款期」的方式取得更高額的樓按。

宏觀而言，現時已接近極限的新批樓按還款期，顯示支持樓價長升的一個因素減弱，加上預期按息難以大幅下調，未來樓價升幅料將受限。

原文刊於經濟日報網站2023年4月11日

新盤減價與按揭估價

 某新盤二期開售，因開價較一期有明顯折讓，引來一期買家的投訴。有關的投訴未必合理，但卻提示了準買家，購買樓花物業，總有一些難以避免的風險。

事源某新盤二期近日開售，呎價較去年開售的第一期有約一成折讓，引來部分一期買家申訴，認為發展商開價不合理；他們亦擔心二期的開價會影響一期業主申請按揭時的估價，影響按揭借款額。

 

香港是自由市場，明買明賣，發展商按市場調整項目售價，是正常市場操作，總不成要求發展商寫包單，保證同一項目的呎價一定愈開愈高。尤其是項目一期在去年中推出，正值樓價下調。發展商推出新期數，樓價調整幅度也只是與市場相若。

樓花項目的買家，尤其那些選用建築期付款安排的買家，在作出入市決定時，理應了解當市場價格下調，為物業申請按揭時，有可能出現估價不足的風險。以一個2022年成交價600萬元，2024年交樓的單位為例，如物業落成前樓價下調，申請按揭時單位估值只有550萬元，未來申請按揭，便會以550萬元的估值計算按揭成數。例如六成按揭便可借330萬元。假設買家當初付出成交價一成，即60萬元的訂金，借取330萬元按揭，仍需另外準備210萬元以完成交易。

要留意的是，以上例子是假設銀行就物業的估值出現明顯調整。由於現時相關項目仍有一年樓花期，遠遠未到建築期買家申請按揭的時間。而參考2022年的樓市，雖然全年樓價下跌約15%，我們卻未見銀行在年底時，對年初簽約的單位，出現大規模估價不足的案例；加上今年以來，樓價有較明顯的反彈，如走勢持續，明年買家申請按揭時，可能不會出現估價不足的問題。雖然項目二期的買家入市價較低，但除了心情，未必會對一期買家帶來實際的影響。

如果一期的業主真的擔心，也有兩個應對方案。其一是與發展商討論，提早成交，即在樓花階段申請按揭上會。此舉可減低萬一樓價回頭下跌，令日後申請按揭時，出現估價不足的風險。但此方案未必適用於樓換樓，而舊居仍有按揭未供滿的業主；因為如有兩筆按揭，壓力測試的要求會較為嚴格。而即使買家現時未有按揭負擔，原有居所也可能有租金支出，同時應付新居舊居的租金、按揭供款，可能較為吃力。

另一個可以考慮的方案，是考慮在物業落成時，為單位申請高成數按揭。以上文例子為例，萬一原價600萬元的物業，在明年申請按揭時，最高估值只有550萬元，如申請九成按揭，最高可借495萬元，加上之前付出的首期，需要另外籌措完成交易的差額便是45萬元，由於有一年時間準備，應該也不算是不可能的任務。

原文刊於信報網站2023年4月4日

「先住後付」如何影響新屋按揭申請

 發展商推出新盤都有不同的優惠，其中「先住後付」是甚為實際的一種；不過，選用此種優惠，對未來的按揭申請也會有不少影響。

說起「實際」，不少人可能會認為，折實價相宜便最實際。但在用家，尤其是換樓業主的角度來說，受限於申請按揭時的供款負擔要求，售價相宜有時也無福消受。小業主本身的自住樓仍有按揭在身，為新居申請按揭時，新居的按揭成數會受限、供款與收入比率的要求也較嚴格。個別新盤提供的「先住後付」安排，買家在購入單位，支付少量訂金、待物業落成即可入住，可以在指定的「佔用期」滿後，才完成交易。

 

新居按揭申請注意事項

對換樓買家來說，以上安排令他們有充足時間出售舊居，再為新居申請按揭，解決了換樓客難以通過按揭壓力測試的難題。不過，此類安排在新居按揭申請上最少有兩個地方要留意。

• 估價差價

其一是估價問題，先住後付本質上類似於樓花的建築期付款—以雙方約定的價格，在未來指定日子成交，買家需要申請按揭的話，也是在完成交易一段短時間申請。如果由簽署買賣合約至申請按揭中間，樓價出現較大調整，便可能出現按揭估價不足的問題，買家要完成交易，便要另行籌措資金應付差價。

• 優惠扣除

另一個問題是「先住後付」作為優惠，其優惠價值需要在申請按揭，進行估價時由樓價扣除。例如部份提供先住後付的新盤，買家由於未完成交易已入住，需要向發展商支付「佔用許可費」例如是樓價的5至10%。如果此等費用在完成交易時，賣方會發還予買方，那麼不論樓價升跌，此等費用都需要在按揭估價中扣除。例如單位帳面成交價是1000萬元，佔用許可費100萬元，完成交易時全額發還。在買家申請按揭時，即使樓價上升，物業的估值仍會是900萬，再按此計算按揭金額。

• 稅務安排

最後要留意稅務安排。假設持有舊居及購買新居的業主是同一人，在簽約購買新居時，從價印花稅仍會以第一標準稅率，即15%計算。不管新居先住後付的時間有多長，買家都需要在一年內出售舊居，才可申請新居印花稅退稅(退回第一標準稅率及第二標準稅率的差額)。

原文刊於經濟日報網站2023年3月29日

利率料橫行 對樓市影響中性化

 聯儲局在3月議息會議上加息0.25厘，議息點陣圖顯示，美息接近見頂，本地樓市的一個隱憂亦會消退。但另一方面，美息在現水平大幅回落的空間不大，置業人士不宜期待2008至2022年的超低息環境重現。

去年港元拆息跟隨美息上升，是本地樓市調整的一大原因。2022年，銀行樓按利率由年初的1厘多，上升至年底3厘多的水平，而且去年底時，美息走勢仍不明朗。低息環境改變，而加息盡頭又難以估計，是大量樓市準買家轉趨觀望，成交萎縮的原因之一。

 

超低息環境難重現

今年首季市場對美息走勢的預期仍然反覆，2月以前，市場傾向認為美國通脹將受控，美息上調幅度收窄，其後聯儲局卻一度「放鷹」，暗示會持續加息。直到矽谷銀行出事，市場再度預期美息接近見頂。本周聯儲局把聯邦基金利率上調0.25厘，現為4.75厘至5厘。由於點陣圖顯示與會官員預期今年美息在5.1厘見頂，反映美息或上調多一次，幅度只有0.25厘。

對香港樓市來說，以上應算是正面消息——市場不怕個別因素輕微變化，最怕的是前景不明。3月份一手成交暢旺，部分原因可能是本地樓市參與者預期利率不明朗因素消退有關。

不過要留意的是，「不再加息」也不算是特別利好的消息。回顧2008年以來樓市的反覆上升，一個主要原因是極低利率的環境長期持續。按揭利率長期維持在2厘以下，低於一般住宅的租金回報，自然帶來龐大的自置物業及投資需求。

買樓收租不划算 樓價不上不落

而極低利率的環境無疑已經在2022年完結，可見將來，各大央行似乎也會極力避免無限量寬的貨幣政策。聯儲局本周的會後聲明表示今年內不會減息，而未來就算美息回落，預期也難以重現過去的零息政策。在聯繫滙率下，未來幾年香港按息或在3厘左右徘徊。

先不論辣招遏抑投資的效果，樓按借款成本在3厘左右，一般住宅租金回報率只有2厘多，定期存款又提供穩定3、4厘的回報，已令不少投資者打消買樓收租的念頭。展望未來，本地樓價可能有幾年進入不上不下的穩定期。

原文刊於置業家居2023年3月24日

評估後市勿只着眼於按息

 聯儲局會不會持續加息、他們對利率走勢的預期在本周分曉。利率走勢對樓市自然有重大影響，但卻不是唯一的主導因素。

現時市場普遍估計，聯儲局會在本周加息四分一厘，而港元最優惠利率較大可能維持不變。以上發展如果成真，預料會被本地市場解讀為──加息周期已經或將會見頂。未來加息導致按揭還款增加是「有限數」。消息料會刺激本周開售的幾個新盤成交。如果小機率事件──暫停加息成真，不管會後聲明如何，可以預期一、二手樓市成交量、成交價都會出現較明顯上升。

 

市場一般由幾層不同的參與者組成，直接從事交易的市場中人、活躍的投資者、一般人(自住用家)。在房地產市場，前者為發展商、物業銷售人員；中間一層傳統上是投資者，但因為印花稅、按揭限制等因素，此層較十多年前已經大為萎縮。前兩者會是較留意市場變化的人，而一般自住買家，平時可能並不會留意太多經濟消息，心態上仍會以為利率持續上升，不利樓市。他們可能要等待更明確的訊號，才會改變固有的認知。

所以，雖然市場中人可能已預期利率見頂，但仍要等待夠多的一般人的認知轉變，我們才會看到樓市明顯轉勢。聯儲局的決定，正正是此類足夠明顯的訊號，因此本周的議息結果，對本地樓市的發展，自然十分重要。

但要留意的是，就算聯儲局「放鴿」，一般人的認知也只會由「利率持續上升」轉變為「利率不再上升」，未必足以推動更多自住用家作出入市決定。

宏觀而言，聯儲局放慢加息，原因在於美國個別銀行出現問題，不管的話，問題會蔓延。先不論停止加息甚至再量寬是否可解決問題。今次銀行出現，很大程度上是美息長期歸零，再突然在一年內大幅加息的結果。經過此教訓，預期美國聯儲局再推極低息政策的可能性偏低。估計較大可能性是美息(及港息)會在窄幅度橫行一段較長時間──過去極度低息刺激樓市的情況較不可能重現。

其次，可能因為手上存貨較多，近期開售的新盤，定價上都較為保守，一般較同區半新盤仍有折讓。年初市場估計今年可推出新盤較往年多1萬伙，就算新盤銷情維持暢旺，市場也需要時間消化，將制約一手樓價升幅。此情此景，除非利率因素有更激烈的變化，否則對樓價的刺激作用未必太大。

原文刊於信報網站2023年3月21日