新批按揭年期接近極限 樓價升幅料受壓

金管局公布2月住宅按揭統計，其中新批按揭平均還款期創新高，長達28年。按揭還款期越來越長，可能亦預示樓價急升的現象難以重現。

過去二十多年，樓價反覆上升，升幅遠高於同期的薪金增長。業主不至於為按揭還款壓垮，背後有兩大原因，其一是按息大致偏低，部份時間甚至出現負利率。其次是本地新批樓按年期越來越長，借款人以攤長還款的方式，應對樓價及按揭借款上升。

過去20年還款期不斷延長

回歸前後，香港一般銀行提供最長25年的按揭。1999年底，新批按揭平均還款期為194個月，2008年金融海嘯年底時是251個月。至2012年，金管局提出指引，銀行最長的住宅按揭年期被限制在30年，同年底的新批按揭平均還款期是300個月，之後升勢持續但升幅收窄，至今年2月，數字達336個月。

 

主因：借款人需攤長還款過壓測

過去對於樓按平均年期拉長的現象，有兩個解釋，其一是因為低息，新批按揭甚至一度出現實質負利率的情況，此種環境下，拉長還款期對借款人有利。第二個解釋便是借款申請人需要攤長還款以通過壓力測試。

上述第一個說法在去年美息進入加息周期後，解釋能力已經大減。以現時新批按息與約3.3厘，本地通脹率約2.4厘計，按揭實質利率約0.9厘，雖然仍屬低息環境，但比2011年，通脹率為5.3厘，而名義按息約1厘的環境已不可同日而語，借款人沒有明顯的誘因拖長還款期。

而第二個說法似乎是樓按還款期越來越長的合理解釋，整體上樓價升幅高於薪金，買樓的買家要通過按揭壓測，只好把還款年期便越拉越長。要留意的是，現時新批樓按平均28年的數字，已經沒有多少再拉長的空間：市場上總有部份按揭申請，因為人齡、樓齡等因素，銀行不會批出最長的30年還款。

新批樓按年期已近極限 料樓價不會急升

過去樓價長升長有，支撐的「動力」包括低息、收入增長及借款人攤長還款期。當中攤長還款，已經接近極限。除非樓按年期30年的限制延長，又或按息大跌，否則以同等的收入，本地樓按申請人難以再用「進一步拖長還款期」的方式取得更高額的樓按。

宏觀而言，現時已接近極限的新批樓按還款期，顯示支持樓價長升的一個因素減弱，加上預期按息難以大幅下調，未來樓價升幅料將受限。

原文刊於經濟日報網站2023年4月11日