某新盤二期開售，因開價較一期有明顯折讓，引來一期買家的投訴。有關的投訴未必合理，但卻提示了準買家，購買樓花物業，總有一些難以避免的風險。
事源某新盤二期近日開售，呎價較去年開售的第一期有約一成折讓，引來部分一期買家申訴，認為發展商開價不合理；他們亦擔心二期的開價會影響一期業主申請按揭時的估價，影響按揭借款額。
香港是自由市場，明買明賣，發展商按市場調整項目售價，是正常市場操作，總不成要求發展商寫包單，保證同一項目的呎價一定愈開愈高。尤其是項目一期在去年中推出，正值樓價下調。發展商推出新期數，樓價調整幅度也只是與市場相若。
樓花項目的買家，尤其那些選用建築期付款安排的買家，在作出入市決定時，理應了解當市場價格下調，為物業申請按揭時，有可能出現估價不足的風險。以一個2022年成交價600萬元，2024年交樓的單位為例，如物業落成前樓價下調，申請按揭時單位估值只有550萬元，未來申請按揭，便會以550萬元的估值計算按揭成數。例如六成按揭便可借330萬元。假設買家當初付出成交價一成，即60萬元的訂金，借取330萬元按揭，仍需另外準備210萬元以完成交易。
要留意的是，以上例子是假設銀行就物業的估值出現明顯調整。由於現時相關項目仍有一年樓花期，遠遠未到建築期買家申請按揭的時間。而參考2022年的樓市，雖然全年樓價下跌約15%，我們卻未見銀行在年底時，對年初簽約的單位，出現大規模估價不足的案例；加上今年以來，樓價有較明顯的反彈，如走勢持續，明年買家申請按揭時，可能不會出現估價不足的問題。雖然項目二期的買家入市價較低，但除了心情，未必會對一期買家帶來實際的影響。
如果一期的業主真的擔心，也有兩個應對方案。其一是與發展商討論，提早成交，即在樓花階段申請按揭上會。此舉可減低萬一樓價回頭下跌，令日後申請按揭時，出現估價不足的風險。但此方案未必適用於樓換樓，而舊居仍有按揭未供滿的業主；因為如有兩筆按揭，壓力測試的要求會較為嚴格。而即使買家現時未有按揭負擔，原有居所也可能有租金支出，同時應付新居舊居的租金、按揭供款，可能較為吃力。
另一個可以考慮的方案，是考慮在物業落成時，為單位申請高成數按揭。以上文例子為例，萬一原價600萬元的物業，在明年申請按揭時，最高估值只有550萬元，如申請九成按揭，最高可借495萬元，加上之前付出的首期，需要另外籌措完成交易的差額便是45萬元，由於有一年時間準備，應該也不算是不可能的任務。
原文刊於信報網站2023年4月4日
沒有留言:
張貼留言