香港業主供樓負擔—加完息也只是兩成多？

 提起一般小業主的供樓負擔，大家的印象就是「很高很高」；但去年進行的人口普查反映，居於自置私樓又有按揭借款的住戶，按揭還款佔月入比率只是21%；考慮今年加息，比率也只是微升至23%。整體而言，香港小業主的按揭負擔並不算重。

香港有兩個常用的官方供樓負擔數據，一個出於政府經濟報告的「市民置業負擔指數」，最新的數字是今年第三季的73%。此數字是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對私樓住戶入息中位數的比率。另一個是金管局向立法會提交報告中的「新批住宅貸款的平均供款與入息比率」，最新數字為今年8月，比率為36%。兩者差天共地，因為標準不同。前者是假設一個入息處於私樓住戶中位數的家庭，指定按揭條件之下的按揭負擔；後者是新批按揭的實際統計。由於現實中按揭年期較長、平均成數較低、借款業主收入較中位數高，所以統計新批樓按的供款比率遠低於假設數據。

 

不過，金管局的數字只反映統計時「新批」樓按的供款負擔。但現實中更多按揭是已取用多時，金管局的統計便無法反映此些業主的一般供樓情況。幸好統計處的人口普查對此有一定補充。

根據2021年的人口普查，香港有130萬戶家庭居於自置物業，當中44萬戶有按揭未償還。只計私樓的話，有按揭未償還的家庭，在2021年的每月按揭還款中位數為13500元，尚餘按揭年期20年，供樓負擔比率為21.2%。人口普查反映的供樓負擔較金管局統計為低，是預期之內的結果：一般來說家庭收入會增加，過去十年按息大致穩定，結果便取用按揭時供款比率佔三成多，慢慢下跌至兩成多。

考慮到去年中平均按息約1.5厘，今年按息升至3厘、整體借款家庭入息不變的話，上述21.2%的供款負擔中位數，現時估計大致會升至22.7%---大致仍在低負擔水平。

此個偏低的數據，以及過去十年因種種辣稅被壓抑的投資者入市比例，是樓市三年疫情、加息陰霾下雖見調整，但未見恐慌拋售的主要原因---大致上過去十年入市的都以自住用家為主，加上壓測大致保證了借款人有一定負擔能力。市場會因為少量急讓的成交令樓價指數下跌，但卻遠遠未到海量放盤拋售，令市場暴跌的情況。

原文刊於信報網站2022年11月29日

現契樓申請按揭注意事項

 香港大概有66%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，即他們手持的物業，已是「現契樓」。現契樓除了有居住價值，在業主有需要時，也可申請樓按套現，取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭，也有不少要注意的地方。

現契樓可再按揭套現
一般人第一次申請按揭，大都是初次置業時進行，此種情況下，不管買的是一手樓或二手樓，樓契都不會在買方手上；而完成整個借款、買樓流程後，樓契都會由銀行管有；此時轉按的話，樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓，就會向銀行贖回樓契，物業便會變成「現契樓」。根據2021年的人口普查，香港有66.1%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們的物業，便都是現契樓。

 

現契樓的業主如果有資金需要，是可以把物業再按揭套現。如果不涉及按揭保險，按揭成數限制與非現契樓一樣，都是樓價1000萬以下最高6成，1000萬元以上最高5成；當然，借款人需要通過壓力測試。

但要留意，由於現契樓按揭必然涉及套現，在現行的按保條件下，只有樓價600萬元以下物業，才可申請按保套現，樓按成數上限為8成。估值600萬元以上的物業，便不可透過按揭保險套現。

資產審批方式申按揭
如果借款人沒有收入，可以考慮以資產審批的方式申請按揭，如果有其他資產支持，整體資產淨值高於樓按貸款額，現契樓最高的按揭成數是樓價4成。不過，如果申請人沒有其他資產，只有一層現契樓，並以資產審批方式申請按揭，一般銀行只會借出樓價25%的樓按。

要留意，如果現契樓的業主本身持有另一個未供滿的物業，在為現契樓申請樓按套現時，按揭成數上限會較上文提及的下調一成。而壓力測試的標準亦會更為嚴格。

另外要留意，物業成為現契樓，往往是業主供款多年之後的成果。此時物業的樓齡、借款人的年紀，都可能影響到按揭年期的計算。一般銀行以75年扣減人齡／樓齡計算還款年期的情況下，如果物業的樓齡高於45年，又或借款人年紀大於45歲，便無法做足30年按揭。

原文刊於經濟日報網站2022年11月23日

美國通脹或趨穩

 美國10月通脹率按年上升7.7%，雖然屬高單位數，但比市場預期的稍低，令市場憧憬美國通脹放緩，聯儲局可望提早停止加息。由數據看，以上憧憬也不算是一廂情願，美國通脹的確可能已在放緩。

如果你在網上尋找美國消費物價指數CPI(一般理解下的通脹率)，通常被引用的是指數的按年變化，你第一個印象應該是通脹難言受控。今年1月通脹率按年升7.5%，2月是7.9%，之後長期處於8%以上，6月甚至達9%，10月才稍稍回落至7.7%。距離聯儲局的目標通脹率2%似乎有漫漫長路。如果聯儲局堅持壓抑通脹，似乎加息期仍會持續一段時間。

 

不過，如果詳細看美國CPI的指數，你可能會得出另一個結論，去年10月指數是276.6，今年10月是298，按年升幅沒錯是7.7%；但指數由今年6月起，走勢已趨平緩，10月的CPI其實只比6月的296.3上升1.1%。這種走勢如果持續，假設CPI在未來半年內微升至300，CPI的按年變幅也會在明年5月回落至3%的水平。

同一個統計，看出兩種結論：看按年變幅，今年美國的通脹的確嚴重；看按月或按季的變幅，通脹卻已收窄。聯儲局3月以來大手加息似乎開始生效，近幾個月通脹其實沒有嚴重惡化。如果情況持續，聯儲局的確有條件在明年初暫停加息。

回看基本因素，本來市場預期俄烏戰爭影響歐洲天然氣供應及烏克蘭糧食出口，會帶動全球通脹惡化。但今年歐洲似乎會是暖冬，加上當地獲得其他地區供氣，天然氣價格回落至俄烏開戰前的水平，而烏克蘭糧食也恢復出口，也有利於環球通脹回落。樂觀一點看，美國加息周期可能在明年初完結。

當然，世事多變，沒有人可預期俄烏之外，會不會突然出現其他事件推高通脤。另外，縱使美國在明年停止加息，利率大幅回落的空間也未必太大。香港市場習慣了十幾年的超低利率環境，在中短期或難再重現──樓價也失去了大漲小回的一個重要基本因素。

 原文刊於信報網站2022年11月15日

港版次按危機一觸即發？

有報章以頭版報導，香港的新盤有大量涉及財務公司的按揭，並預言樓價調整、利率上升，可能足以引發一場危機。

報導提及，單計2020至今入伙的新盤，大概有2,000多宗由財務公司承造的按揭，此類樓按，多數在還款之初有「低息優惠」，利率一般為P減，優惠期後利率會升至P加。近期樓價調整，此類樓按的借款人難以轉按，優惠期後利率「正常化」至P加，而P也在上升。還款增加，可能令他們還款出現困難，如大批斷供出現，便可能影響市場。

 

銀行一按+財務公司二按
需做壓測  難定義為「次按」
首先需要強調的是，新盤涉及財務公司的按揭，不一定可定義為次按（Subprime Mortgage）。次按是指，信用狀況較差之借款人的物業貸款；2008年之前，美國金融機構提供此類貸款，大量根本無力負擔供款人士入市，而次按又在證券化後包裝為不同衍生工具發售，最終連鎖效應引發金融海嘯。

新盤涉及非銀行貸款機構的按揭有兩種。一種是銀行一按，加指定財務公司提供的二按。買家申請此類一按+二按的組合，整個組合要通過壓力測試；而且計算「當前按息」時，要以優惠期後的利率為準。簡單來說，即使當中二按涉及「優惠期」，理論上借款人也有足夠的還款能力，此類安排難以分類為「次按」。

比較大問題的是非銀行提供的一按；由於不需跟隨金管壓測的要求，此類一按安排批核一般較為寬鬆。如果取用貸款、樓按尚在「優惠期」(例如P-2%)時的供款佔入息比率為50%，在優惠期後，隨按息上升(侈如至P+1%)，而P本身也上升，供款比例可以急升月入逾70%。

非銀行提供一按不需壓測  問題較大
以一宗500萬元樓按，還款期15年，首2年利率P-2厘，之後P+1厘的典型例子計。在2年前細P為5厘時，月還款為23,710元。如果其時的供款與入息比率為50%，即借款人月入47,421元。2年後的今天，細P升至5.375厘，優惠期完結，按息升至6.375厘；計算已償還部份本金，每月還款大概會升至32,530元，佔月入升至69%。還款壓力可說大增。

市場上新盤涉及財務公司的按揭，「二按」與「整筆一按」的比例大概五五開，實際上較高風險的「單純財務公司一按」，大概只有1,200宗。而過去2年入伙，買家又曾借取非銀行一按的，可能有部份已經較早前成功轉按，而未轉按的，借款人的初始供款比率也未必如上文例子的高。綜合而言，我們認同此類產品可能會影響少數業主的財務情況；但應該不會為樓市帶來太嚴重的負面影響。

原文刊於經濟日報網站2022年11月9日

按息升至3.5厘的沙盤推演

 市場預期年底前最優惠利率會受美息帶動再上升，「細P」可能升至5.5厘，意味新取用按息會升穿3厘。利率持續上升，預料會令市場觀望氣氛維持更長時間，但對實際上在供樓的小業主來說，暫時影響仍是有限。

執筆時市場主流估計，本周美國議息，聯邦基金利率會上調0.75厘，12月可能再上調0.5厘至0.75厘。受美息帶動，估計年底前香港的「大和細P」分別會上調至5.75厘及5.5厘水平，即較10月底上升0.375厘。一般新批按揭利率也會由目前的約2.7厘，升至約3.1厘。如明年美息持續上升，按息在明年初可能升至3.5厘。

 

按息望升，無疑令市場的觀望氣氛持續，2019至2021年，一手住宅按月平均成交約1400宗；今年9月成交量卻不足600宗，10月更不到400宗。本周美國落實加息後，預料港元最優惠利率會跟隨上調，幅度未明；但在股市下跌、全面開關無期的大環境下，按息即使輕微上調，也可能令更多準買家暫緩入市。香港的「0+3」檢疫安排，未見吸引海外遊客來港，卻見大批港人部署外遊；年底前市場上一群潛在買家離境渡假，樓市進入傳統淡季，除非一手樓出現更明顯的折讓，否則未來幾個月，一手按月成交量可能在三位數徘徊。

不過，對已經在供樓的借款人來說，按息上升對財務帶來的實際影響暫時仍然有限：以未償還樓按500萬元、還款期25年計，按息在2.7厘時，每月還款22938元；當按息升至3.1厘及3.5厘時，每月還款會升至23971元及25031元；即較現時上升4.5%及9.1%。如果一名借款人在9月底壓測放寬後，收入僅僅通過壓測成功借入500萬元，其收入應在4.7萬元水平。如按息上升至3.1厘及3.5厘時，每月還款分別會升至其月入51%及53%，比起近幾年新批按揭平均佔月入約40%，算是偏高，但也未達危險水平。

單論按息，目前最大的變數是聯儲局是否會持續堅持「壓抑通脹」的目標。美國9月的消費物價指數按年上升逾8%，遠高於聯儲局的目標2%水平；理論上聯儲局需要持續加息。如果美國持續加息，港息受帶動上升，一般樓按借款人的每月供款負擔便會進一步增加，也可能打消更多準買家的入市念頭。

當然，美國物價指數近3個月的增長其實已趨向平穩，9月較6月只上升0.5%；此亦是市場上部分意見認為加息漸近盡頭的理由。美國的通脹是否開始受控，要多幾個月的數據才可明朗化，在此之前，估計市場的觀望氣氛仍會維持濃厚。

原文刊於信報網站2022年11月1日

轉按宗數為何逆市上升？

今年樓市受種種因素影響，成交較為淡靜，成交量按年下跌38%；但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下，跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按？

今年1至8月，一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗；較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗，較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到，今年住宅註冊成文量，遠低於同期的按揭取用宗數。

 

原因1：時差因素
成交註冊與按揭取用的差距，部份原因是「時差」；一手單位如以樓花推出，按買賣合約登記，會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款，便會待物業成為現樓，才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交的主流，因此去年或前年售出，今年入伙的單位，不少成交會在過去登記，但今年才取用按揭。

原因2：轉按因素
另一個成交註冊與按揭取用有差距的主要原因是轉按。轉按不涉及買賣，不會反映在註冊數字。但近年新批按揭中，大約有2成為轉按申請，此是按揭取用宗數往往大於成交的一個主要原因。

以今年新批核的按揭宗數為例，1至8月全部新批按揭為6.45萬宗，較去年減少21%，但當中轉按的申請，為1.86萬宗，較去年同期上升19%。反映樓市成交淡靜之下，轉按市場反而更為活躍。

轉按的原因
一般業主轉按有多種可能原因，包括套現、慳息、移除擔保人及賺取現金回贈等等。今年樓市成交量下跌，部份銀行為維持按揭業務規模，開出甚為吸引的條件吸引轉按客戶，個別的現金回贈逾2%。

對大部份浮息按揭的借款人來說，在按息上升的當下，可以應對的手段不多。轉按賺回贈可以抵銷按息，可能是近一年轉按宗數逆市上升的原因。展望未來，按息料會持續上升，估計轉按的申請仍然活躍。不過，雖然銀行爭取客戶轉按的態度積極，但市況的發展卻有新因素制約轉按的規模。

近期樓價有加快調節的趨勢，個別屋苑的估價也有所調整；轉按申請時，銀行會以最新估值計算按揭成數；如果市值有較明顯的調整，部份以較高成數取用原有按揭的客戶，新按金額可能不足以償還舊按，會增加部份業主的轉按難度。

 

原文刊於經濟日報網站2022年10月26日

負資產與銀主盤

 樓市調整，樓價指數一年跌幅約10%，而市場多數意見估計樓價仍有下調空間；樓價跌幅逾一成，統計上的負資產數量料會顯著增加，但估計市場上的銀主盤規模仍然有限，增幅將大幅落後於負資產數量。

負資產與銀主盤是相關但意義不同的兩個概念：負資產指的是物業市值低於所抵押未償還債務，例如樓價市值500萬元，但物業所抵押的樓按未償還本金高於500萬元，物業便是負資產。負資產的數量，金管局每季有統計，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105697宗；而最新的數據是今年第二季，銀行體系內的按揭負資產是55宗。要留意的是，金管局統計的「負資產」，只反映銀行知悉的數據，包括銀行一按、銀行同意的一按+二按組合。如果小業主在未得銀行同意的情況下另外以物業抵押借取二按，銀行便不一定知悉，官方亦難以統計。

 

銀主盤指的是當按揭借款人違約，銀行(債權人，又稱銀主)向法院申請強制執行(Foreclosure)，將債務人名下房屋拍賣，以賣樓所得償債；被銀行放售的物業便是銀主盤。本地銀主盤數目高峰於2003年，銀主盤曾一度高達5000至6000個；而本月中，業界統計銀主盤數量約200個。

以上兩個概念相關，是因為當借款人因個人原因無力還樓債時，如果物業市值高於樓按未償還金額(即不是負資產)，借款人通常會在一般二手市場放售單位，套現所得足以償還樓債，在正常情況下不會成為銀主盤。在借款人既無力還債，而物業樓價又低於樓債餘額，甚至二按公司都把借貸登記於土地註冊處時，物業便會有較高機會成為銀主盤。

因為樓價的跌勢似會維持一段時間，我們估計負資產會在未來的統計中明顯增加，未來兩季的數字可能達低四位數。近兩年以八、九成正規高成數按揭(包括按揭保險，也包括新盤涉及銀行一按及發展商二按組合)入市的買家，物業都有可能在短期內成為負資產統計中的一份子。

不過，在正常情況下，只要按揭業主維持正常還款，物業是否負資產，並不會引起銀行強制執行，令物業成為銀主盤。2003年市場累積大量銀主盤，原因包括樓價長期下跌，也包括經濟收縮、失業率高企，以及最重要的2008年之前，未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前，投資者可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭。此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，樓價轉勢，一個投資者便會有多個物業成為銀主盤。

而過去十多年市場基本上由用家主導，而且按揭審批制度大致保證了他們不會過度借貸，在此情況下，估計銀主盤在未來一段時間仍會維持在三位數水平，對樓市帶來的負面影響亦有限。

原文刊於信報網站2022年10月25日