新盤二按或引爆樓市泡沫？

樓市調整之時，市場不時有一些似是而非的怪論出現。其中一個，是「新盤二按可能引爆樓市泡沫」。此類說法驟眼看來合情合理，而且聽起來危機四伏，引人入勝。問題是，有關說法欠缺實際支持。

現時市場上的正規二按多出現在新盤，根據金管局的統計，一至十月有2,117宗新批銀行樓按涉及二按貸款，同期一手新批按揭有13,582宗。反映新盤成交中，二按比重不低。
我們之前提及，絕大部份新盤的二按，為了吸引買家，都設有優惠期，期內或者是利率較低、或者是只供利息，設計的目的，都是壓低初期供款。而當優惠期完，借款人開始以正常利率供二按時，供款額可以大幅上升。

轉按避高息要睇樓價
過去坊間應對二按的「策略」，是優惠期完時轉按至銀行，以避開以相對高息供樓。但此策略是否可行，一大因素是樓價要持續上升，萬一樓價升幅不似預期，二按借款人便難以轉按。
現時樓價調整，早兩年借取二按的買家，正正面對樓價下調，難以轉按、加上優惠期完結，二按利率上升。萬一此類業主大量斷供、貸款機構收回物業拍賣，豈非會加大樓市下調壓力？

壓力測試才是關鍵
需要留意的是，「二按優惠期完利率上升」只是事實的一部份。另一部份是，正規二按由於涉及銀行一按，一按+二按貸款的申請，都要通過壓力測試。而且二按的「當前利率」會以優惠期之後的利率為準。以此計算的二按，加上一按貸款，各自再加息3厘，供款不逾壓測標準，才可獲批貸款。
簡單而言，雖然二按會令整體按揭成數上升，但在壓力測試的機制下，如果最優惠利率不變，借款人在二按優惠期後的一、二按總供款，會在限制在月入4成多的水平。
換言之，二按借款人在優惠期後，的確會面對供款增加的問題，但現行的壓測準則，其實已為他們預留一定緩衝空間。說新盤二按可能會爆煲，似乎是有點過慮。


原文刊於經濟日報網站2018年12月19日

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什麼人用什麼付款安排

目前新盤付款安排五花百門，在基本的即供期、建築期付款之外，發展商往往又會提供高成數按揭安排。有些新盤只有即供付款才有高成數按揭，有些連建築期付款也有同類選擇。購買新盤的付款安排多樣化，但大家有沒有想過，什麼類型的付款安排，多是什麼種類的買家選擇？

如果一手物業未落成便已推出，最起碼的付款安排會有即供付款及建築期付款兩種安排。選用前者的話，買家會在物業未落成前便需支付全額樓價，涉及按揭的話，便是樓花期已要供樓，故名即供。

由於發展商可提早收到物業買賣金額，所以在定價上一般有較大的折扣。問題在於，要享受此折扣，對買家的財力有一定的要求──假設買方本身有物業未供滿，購買新單位，同一時間便有兩筆按揭支出；而舊居未供滿，新居的按揭申請，會以「申請人已有按揭負擔」的條件計算，按揭成數會較低，壓力測試的標準亦較高。但令人意外，雖然要具備一定財力才有條件選用即供，但近年多個大型樓盤，選用即供期付款的買家比例往往較高。

以觀塘區近日開售的某新盤為例，首輪售出488伙，樓花期至2021年；當中288伙選用半年即供、39伙用360日即供，合共佔成交67%。選用此類安排的買家，無疑有較佳的財務狀況。當然，不排除部分買家是有家人財務支持，即坊間所謂「有父幹」一族。

相對而言，建築期付款是買家先支付小部分樓價，待物業臨近現樓，才完成交易。涉及按揭的話，便是物業落成才開始供樓。由於發展商的資金不能提早回籠，因此建築期計劃下同一單位的定價會較即供期為高。選用此類安排，好處是不必同時應付新舊物業的按揭供款，可能較適合換樓客──待新居成交前，才售出舊居，以便以較寬鬆條件，取得按揭。同樣以上述項目為例，488伙單位中，只有46伙選用建築期安排。

而近年坊間常有意見認為，新盤開售，都要靠高成數按揭。但由多個新盤的成交紀錄冊看來，選用高成數按揭的買家，數量可能較一般人印象中為少。再以觀塘新盤為例，有兩個付款安排是內含八成一按的，488宗成交中，共有115宗選用即供一按安排，只佔出售單位23.6%。

當然，一個新盤的數據可能欠缺代表性，選用新盤高成數按揭安排的比率，也會視乎有關貸款條件，例如息率、手續費而變化，但整體而言，不需要發展商高成數按揭的買家，其實才是市場主流。

原文刊於信報網站2018年12月18日 

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市場怪論---新盤要靠高成數？

近年在升市之時，二手樓成交卻較之前大幅萎縮。對此現象，一個流行的解釋是一手盤因發展商財力雄厚，可安排高成數按揭，結果維持一手銷情。而二手樓業主無此實力，因此二手成交量大不如前。究竟高成數按揭是否一手盤的開單秘技？

表面看來，有關說法言之成理。多數新盤開售，都有提供高成數按揭的安排；包括那些廣受注目的「呼吸plan」，更強化了一般人對「發展商賣樓要靠高成數按揭」的印象。

不過，上述印象很可能是被誇大了。現時新盤開售，買家選用什麼付款安排都需公開，而數據反映，新盤選用高成數按揭的，其實是少數。今年初推出的一個將軍澳新盤，發展商有提供高成數按揭，但翻查成交紀錄冊，近1,500個出售單位，選用發展商高成數按揭安排的，不足十個。說發展商要靠高成數按揭「食糊」，似乎言過其實。

又看看最近在大埔開售的新盤，發展商有安排高成數按揭，賣出90伙，只有15宗選用高成數按揭付款安排。翻查多個新盤，選用高成數安排的成交比例，一般在2成左右。意思是，7、8成新盤買家，其實都只借樓價5、6成的按揭。當然，2成買家用高成數按揭，對新盤來說也是二手樓(尤其是成交價6百萬以上，申請不了按揭保險)沒有的優勢。

如果新盤是樓花，一般會提供即供、建築期的付款計劃。即供期的折扣通常較建築期為高，但就要在未入伙前已交付樓價/開始供樓。一般估計，選用建築期的，較可能是換樓客，由於難以同時應付新盤物業的按揭供款，所以會選用建築期計劃。相反，較具財政實力，可以同時應付新舊物業還款、又或是有家庭財政支持的買家，較可能選用樓價較低的即供期安排。而近年一般樓花開售，選用即供期(而且不需高成數按揭)的買家會在2、3成左右。反映入市的買家，整體上財政狀況甚為理想。

回到最初的問題，如果高成數按揭的作用沒有坊間想像的高，何以二手成交量較過去旺市時為低？其實，辣招大大增加了投資者的入市成本，市場由用家主導，市場少了一批參與者出入貨，成交量自然大不如前。

原文刊於iMoney 2018年12月15日

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