港美最優惠利率變化的啟示

 港元與美元掛鈎，理論上港元利率大致上會跟隨美息。美國在今年有沒有機會減息、會減多少，仍是本地樓市的一個不明朗因素。而由港元及美元最優惠利率的變化看，就算今年美息回落，港元最優惠利率亦未必有太多調整空間。

港元在1983年10月與美元掛鈎，理論上港元利率會跟隨美息走勢(附圖為美元最優惠利率及香港滙豐銀行最優惠利率由1983年至今的走勢)。

大致上，八十年代中期至2008年，兩個最優惠利率的走勢接近，或者可說，滙豐的最優惠利率，大致與美國的同步。2006年6月，美國最優惠利率最高為8.25厘，當時滙豐最優惠利率為8厘。2008年金融危機後，美國聯儲局下調聯邦基金利率，美國的最優惠利率亦下調，在2008年3月降至5.25厘，之後進一步下跌至低位，即2008年12月的3.25厘，並維持至2015年底。

 

同期，滙豐的最優惠利率在2008年3月亦跌至5.25%，低位為2008年11月的5%，並持續至2018年9月。換言之，由2008年底起，港元最優惠利率開始長期高於美元最優惠利率。期間滙豐的最優惠利率較美國的高175點子，而且持續時間逾7年。

 

之後美國在2022年進入加息周期，美國最優惠利率由2022年初的3.5厘，上升至2023年7月的8.5厘，升幅500點子持續至今。而滙豐的最優惠利率，由2022年初的5.125厘，升至2023年7月的5.875厘，升幅75點子，目前滙豐的最優惠利率較美國的低262點子。

在2022年後，由於港元最優惠利率升幅遠低於美元最優惠利率升幅，在較悲觀的情況下，往後2、3年，即使美國最優惠利率跟隨聯邦基金利率下跌2.5厘，本地最優惠利率都有可能完全沒有調整。

以近年新批核按揭的條件，一般為Hibor加1.3厘，鎖息為細P減1.75厘計算，現時大部分新按揭還款利率約是4.125厘。意味在一個月拆息低至2.825厘前，如果最優惠利率沒有下調，近年新借用銀行按揭的借款人，他們的按揭利率亦不會下跌。或者說，在最優惠利率不變的情況下，香港拆息需要較現水平下調約150點子(1.5厘)，本地按揭利率才會下跌。

當然，以上極端情境出現的機會不大，預期美國開始減息後，如果本地銀行確認利率進入下跌周期，亦可能略為調整最優惠利率，但幅度及速度料遜於美國最優惠利率。

在香港，自2009年起，P按比重已落後於H按。換言之，此前最優惠利率的變動會直接影響銀行的收入，但自2009年起，這種影響已變得較小。這可能是香港最優惠利率在金融危機後與美國最優惠利率脫鈎的原因。

直至近年Hibor上升，名義上的H按，也是以P減來計算按揭利率，最優惠利率對銀行盈利的影響又再增加。問題是，按揭業務的利潤率微薄，銀行在現階段可能會考慮自身利益，下調最優惠利率的步伐可能會比較慢；加上現時港元最優惠利率遠較美元最優惠利率為低，未來可能會出現美息降半厘，港元最優惠利率減0.25厘的情況。

原文刊於信報網站2024年5月7日

銀行削減按揭優惠的影響

 2月港府撤辣後，一手成交量回升，一手貨尾存量開始下跌。但與此同時，大型銀行開始削減按揭優惠，也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標，幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意？銀行的取態，又對樓市有何影響？

在3月中，我們提到銀行削減現金回贈的理由：市場成交量回升，按揭借款需求增加，加上利息成本未見明顯回落，按揭業務利潤微薄，銀行自然傾向削減用於吸引按揭客戶的按揭優惠。

踏入4月底，暫時未見銀行改變取態。由於樓市成交量維持活躍；加上市場對美國年內減息的預期降溫，估計年內亦難見銀行大幅增加按揭優惠。

 

4月下旬，作為H按計息基準、反映中小銀行利息成本的的一個月同業拆息，曾低見於4厘以下，但其後又回升至4.2厘水平。現時市場已調整美國年內減息幅度及速度的預期。現時水平的一個月拆息、按揭利率在年內可能沒有多少下調空間。相對於新批樓按的4厘多的按息，銀行可說是無利可圖，但要維持多元化的貸款組合，又不可能完全放棄按揭業務，折衷的結果，便是陸續削減現金回贈等優惠。個別按揭業務已達標的銀行，對新按揭申請也見放慢處理。

雖然銀行現時看來對爭取按揭業務不算積極，但預期銀行的取態，不會對樓市有太大的負面影響。過去銀行界為爭取按揭業務，向借款人提供的現金回贈曾高達貸款額2%，視乎按揭成數，只相當於樓價的1%多一點。相對於港府調整印花稅的刺激作用，銀行減少現金回贈應該不足以為樓市帶來太大的負面影響。

不過，置業人士宜留意，在削減按揭現金回贈外，不排除銀行會調整其他按揭條款。例如與按息拆鈎的存款戶口，甚至新批按揭的利率，未來都可能陸續調整。

其次，成交量回升，亦可能令銀行調整審批的標準。過去成交量低，銀行要維持一定的按揭規模，審批按揭申請時可能較有彈性。但在成交量回升的情況下，過去可批可不批的邊緣個案，現時獲批的的機會相對減少。最後，由於成交量回升，銀行手上可能積壓較多的按揭申請個案。建議準買家入市時，向賣方爭取較長的成交期，例如45天至60天，以方便申請按揭。

原文刊於信報網站2024年4月30日

建築期付款買家提早完成交易的考慮

 過去幾年，樓花新盤交易中，選用建築期付款的買家佔絕大多數，個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動，影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉，曾選用建築期付款購入樓花的買家，或可考慮提早完交易，一方面避開估價不足的風險，另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。

在港府撤辣之後，雖然樓市(特別是一手市場)成交量回升，但樓價暫時未見有明顯回升。展望未來，如果出現偶發式的負面消息，不排除樓價再有輕微調整。而樓價波動，對以建築期付出購入樓花而尚未完成交易的買家最受影響。

 

以建築期付款方式購入樓花，如果物業交樓時估值下跌，可能影響按揭申請。由於簽署預售樓花合約及交樓的日期相距較遠，而銀行對於建築期物業按揭的估價，原則上是按申請時的市值計算。例如簽約時成交價1,000萬元的物業，交樓時估值800萬元，原則上銀行便會按市值800萬元，再根據簽署臨約當時按揭指引的限制，計算按揭成數。例如簽署臨約時的按揭成數上限是八成，現時物業可獲的按揭金額上限便是640萬元。如果買家已支付1,000萬元樓價的一成作訂金，現時便需在按揭借款以外，另外準備260萬元才完成交易。如果買家未能籌措資金，後果輕則被賣方沒收訂金，重則在發展商以市價售出單位後，被追收差價。但這種風險，在一定程度上是可控制的。

大部份提供建築期付款的樓花項目，都附有提早完成交易的條件，多數情況下，買家如順利提早完成交易，更多獲得發展商提供樓價數個百分比的回贈。此類買家如果其他財務條件配合，可考慮提早成交，避免了樓價萬一再有調整、新居估價下跌影響按揭的風險。

注意事項：並非每一個樓花項目都會為提早成交的買家提供額外回贈。具體優惠請參考項目價單。另外，發展商任何名目的回贈，在買家申請按揭時，都會在物業估值中扣除。例如以建期購入價1,000萬元的物業，現時估值800萬元，假設提早交易，發展商回贈成交價(1,000萬元)的3%，即30萬元。申請按揭時，估值便是770萬元(800萬元減30萬元)，再按此計算按揭成數。

最後，由於撤辣後成交量回升，近日銀行按揭申請有「塞車」現象，買家可能需要預留稍長的時間，以完成按揭申請及取用按揭。

原文刊於Now 財經 2024年4月25日

撤辣刺激作用消退？

 周末一手成交回落，有外資大行發表報告認為，撤辣的刺激作用消退，並預期樓價仍然受壓。一手成交量的確有所回落，但撤辣帶來的，應該不止是一時的刺激。今年一手住宅的成交量仍可望挑戰新例以來新高水平。

說撤辣的刺激作用減弱，是一個公平但容易引起誤判的評估。說「公平」，因為無論由按月或按周的數據變化，都可發現一手住宅成交量減少。受惠於港府撤辣，3月一手成交飆升至逾4100宗，而4月上半月，一手住宅成交量只約1000宗。客觀上，撤辣後次月，一手成交量大幅回落。

不過，「撤辣的刺激作用減弱」同時也是一個容易引來誤判的說法。自2013年香港實行「一手住宅銷售條例」以來，一手住宅按年成交量都在9000至1.9萬宗之間波動，11年的按年銷售平均數約1.48萬宗，按月平均約1233宗。

 

類似3月成交量高於4000宗的情況不可能長期維持。發展商因應市場氣氛輕微提升價格，也令準買家的入市步伐放緩。4月截至14日，一手住宅成交量暫錄1000宗，由於仍有幾個大型項目將在月內推售，估計全月一手住宅成交量會在1800至2000宗。

任何政府政策的改變，都帶來短期及中長期的效果。撤辣的短期刺激，是一部分因過去辣招的購買力因印花稅減少，而立即作出入市決定。而中長期來說，非永久居民、新來港專才、有意買樓作投資用途的各類購買力，入市的意欲都不再受壓，理應為樓市帶來中長線置業需求。

假設4月至12月，平均按月成交維持1500宗，全年一手住宅成交量便會達1.8萬宗。一手住宅成交量仍會較過去11年平均數高出兩成。簡單來說，撤辣本身當然有其短暫的刺激作用，而此作用可能已經消退。但撤辣帶來的中長線利好作用，此刻仍未完全反映出來。

當然，以上集中討論的是成交量。在成交價方面，參考地產代理統計，3月一手貨尾量仍達2萬個以上。由於發展商會持續推出新項目，即使今年一手成交上升至1.8萬至2萬宗，估計一手貨尾量仍會維持在1.5萬個以上，相當於一手樓市一年的吸納量，在貨尾被大規模消化前，樓價難有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2024年4月16日

臨約簽署日期 如何影響按揭成數

 2月底港府撤銷辣稅、金管局放寬按揭成數及暫停按揭壓力測試的要求後，市場氣氛急速改善，3月一手市場更創下2013年一手住宅新例實施以來的新高成交紀錄。不過，不少人對撤辣存在不少誤會，可能會嚴重影響他們的財政部署。

香港政府及金管局是在2月28日同一天公布撤辣措施，但要留意，兩者有關樓市措施的改變，在適用對象的標準上其實大有不同。港府撤銷三種印花稅，是即日生效的。例如原有的特別印花稅(SSD)，針對的是短炒買家。撤銷前，只要購入住宅不足2年轉讓，不論賺蝕，都要向港府付稅，稅率為轉讓時估值10%至20%，視乎持有物業時間而定。而在2024年2月28日起，業主出售住宅物業，無論持有時間多久，甚至只是2月27日購入單位，均毋須繳付額外印花稅。

 

相對而言，金管局暫停壓力測試，調整按揭成數，雖然也是即日生效，但新的按揭指引也列明：「所有修訂適用於今日(2月28日)或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易」。如果買家是在2月27日簽署臨時買賣合約，銀行便要按當時生效的按揭指引來處理，受影響的包括按揭成數上限，以及仍需進行壓力測試。令情況更為複雜的是金管局在2023年7月7日也調整過按揭成數。在此日之前簽署臨約，而現時申請按揭，便需要按另一個標準計算按揭成數上限，當然，借款人也需要通過壓測。

主要受影響的，包括在預算案前看好減辣偷步入市的人士，也包括在過去選擇建築期付款購買一手樓花的買家。舉例而言，如果一位買家在2023年7月6日簽署臨約，購買了一個1000萬元的一手樓花，在2024年中交樓。他可申請的按揭成數上限，便只是60%(當然估值的調整可能會令借款額進一步下跌)，而且也需要進行壓力測試。

如果選用建築期付款安排的樓花買家，在看到「減辣」的新聞後，大安旨意以為自己購入的單位可獲較高的按揭成數，不只是天大的誤會，也可能直接影響到他們是否可以順利完成交易。

原文刊於信報網站2024年4月9日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息，一如市場預期，聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的，香港的銀行亦沒有調整最優惠利率，本地樓按利率亦維持不變。事實上，本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息，但本地按息未必有大幅下調的空間。

在討論利率變化時，不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」與「港元按息下調」兩件事。的確，聯儲局多次預告，今年將下調聯邦基金利率。在最近一次的議息會議後，聯儲局點陣圖顯示，委員們預期今年會減息75個基點。由於港元與美元掛鈎，不少港人自然預期，美息下跌，港息也會跟隨。但要留意，兩者並不是亦步亦趨的關係。

 

由現時市場數據看，美息較可能在未來2、3年持續調整，但幅度有限。而在香港主流的拆息按揭條件下，絕大多數樓按借款人在未來2、3年的按息都難見明顯下調，除非銀行同業拆息降至3%以下。

近幾年一般新批H按的利率為H加1.3厘，鎖息為最優惠利率(大P，現為6.125厘)減2厘，以低者為準，即實際按息為4.125厘。根據聯儲局最新的點陣圖，預計到2026年，美息將下調150個基點。如果港元拆息隨之下調，一個月拆息將降至3%。按照近年典型的H按條件，在美息跌足1.5厘，而港元拆息亦步亦趨的情況下，近年批出的H按，根據H加計算的利率仍達4.3厘。如果本地最優惠利率保持不變，意味一般樓按利率不會下調。

在此次由2022年開始的加息周期中，聯邦基金利率上調了5.25厘，而本地最優惠利率只上調0.875厘，幅度遠遠落後於美息。在正常的情況下，港元最優惠利率已經不可能完全跟隨美息下調。

而由盈利的角度考慮，對銀行較有利的情況是拆息(反映資金成本)下跌，而最優惠利率(眾多貸款的計息基準)不變。銀行有充分的誘因在拆息下調的情況下，拖慢最優惠利率的下調速度。

因此，今年美息及港元拆息或許有75個基點左右的下調空間，展望未來2、3年，美息下調幅度或有150個基點，但樓按借款人不宜預期按息會同步下調。

參考過去2年的利率變化，聯邦基金利率為4厘(較現時低150個基點)時，本地最優惠利率只比現時低半厘。換言之，如果美息持續下調，至2026年比現水平減150個基點，屆時最優惠利率的「合理水平」也只會比現時低50個基點(半厘)。在此個較理想的情況下，樓按利率只會由目前4.125厘，減至3.625厘。

當然，開始進入減息周期仍是好消息，最少用家及投資者不必憂慮按息再抽升，影響樓按還款。而「開始減息」的消息預期會進一步刺激樓市。但即使確認減息周期開始，大家亦不宜高估本地按息的下調幅度及速度。「減息」對香港樓按借款人來說，將是一個節奏慢、步伐小的過程。

原文刊於信報網站2024年3月26日

 

為何銀行削減轉按回贈?

 多家銀行下調按揭貸款的現金回贈，部分銀行更直接取消向轉按客戶提供現金回贈。在港府撤辣之後，樓市成交量明顯好轉，銀行相關部署，表面看有點逆市場氣氛而行，其實背後的決定合情合理。

一般人可能難以理解，市場氣氛好轉，樓價也見穩定下來的勢頭，銀行為什麼要在此時削減按揭優惠？其實，樓市成交量回升，對銀行來說，正正是削減按揭優惠的合適時間。

首先，大家應該了解，近年按揭業務對銀行來說，是食之無味的存在。過去拆息低近零的年代，銀行向客戶提供H加1.3厘的按揭利率，仍算是賺取穩定的息差。在利率正常化後，現時新批按揭利率只有4厘多，低於一個月拆息，對存款規模不大的銀行來說，就算不是蝕本生意，也只屬利潤微薄。只是出於維持貸款組合多元化等原因，即使無利可圖，銀行也有需要在貸款組合中，維持一定比例的按揭貸款。

 

銀行如要維持一定規模的按揭業務，自然需要向客戶提供較多的按揭優惠，例如現金回贈、按息掛鈎的存款戶口以吸引客戶。當市場上的成交不太活躍時，銀行便需要向轉按業務埋手；向轉按客戶提供的優惠，便不可以低於新買賣的按揭。問題是，銀行業以各類優惠爭取轉按業務，並不會為銀行帶來長久、穩定的借款客戶，反而會養成按揭客戶在按揭罰息期後轉按的習慣。

在港府撤辣之後，一、二手市場的成交量明顯回升，未來涉及新購物業的按揭申請勢將增加。理論上，銀行削減優惠也不會為按揭取用宗數帶來太大衝擊；相反，在削減現金回贈等優惠後，可望擴闊按揭業務為銀行帶來的盈利空間。

對置業人士及按揭借款人來說，要留意過去習以為常，每兩年轉按一次賺取回贈的好時光可能已過去。在銀行資金成本上升，而買賣轉趨活躍的預期下，按揭現金回贈，以及其他按揭優惠也可能持續削減。

 原文刊於信報網站2024年3月19日